미국·일본 '부동산 PF' 사업구조는?…'자기자본비율' 30~40%

펀드, 리츠, 개인투자자 등 자본조달원 다양하게 분포
보험사 지분투자, 연기금 참여도 활발
보증 부담 낮고…사업성 평가는 깐깐하게

정부가 저자본·고보증 구조였던 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 사업 자기자본비율을 2028년까지 20%대로 높이겠다는 목표를 세운 가운데 해외 주요국의 경우 자기자본비율이 40%에 이르는 사업이 적지 않은 것으로 나타났다. 보험사의 지분투자는 물론 연기금의 참여도 활발한 것으로 조사됐다.

14일 한국개발연구원(KDI)이 앞서 진행한 연구용역 결과에 따르면 미국의 경우 부동산 PF 총사업비의 약 30%를 자기자본으로 투입하고 있고, 2008년 금융위기 이후에는 40% 이상 사업도 다수인 것으로 조사됐다. 가까운 일본의 경우는 총사업비의 30~40%를 자기자본으로 채우고 이 중 10%를 통상 금융·대기업 계열사인 시행사가 책임지고 있었고, 네덜란드는 시행자 10%, 지분투자자 25% 구조로 총사업비의 35%를 자기자본으로 투입했다.

리츠(REITs), 금융기관 등 자본조달원도 다양하게 분포돼 있다. 미국의 경우 펀드, 리츠, 금융기관, 개인투자자 등 자본조달원이 다양하게 발달해 개발사업의 안전성에도 기여하고 있는 것으로 조사됐다. 특허 보험사는 PF 대출은 물론 지분투자에도 참여하고 있고, 연기금도 장기자산운용 관점에서 5~15% 비중으로 부동산에 투자하고 있는 것으로 나타났다. 보험사와 연기금 모두 장기자산을 운용하는 만큼 부동산 자산을 적절한 투자 대안으로 인식하고 있다는 분석이다.

일본은 대형은행이 부동산 PF 사업에 스폰서 리츠로 참여하면서 부동산 시장의 주요 투자자로 역할을 하고 있다. 특히 금융사, 대기업, 철도회사, 종합건설회사 계열의 대형 디벨로퍼가 2000년 이후 다수 출연해 시장의 성장을 견인하고 있다. 미쓰이 부동산, 토큐부동산, 타이세건설, 모리빌딩 등이 대표적인 예다. 네덜란드는 은행의 비금융사 지분보유를 제한하지 않아 은행 자회사 형태의 부동산 개발회사가 다수 존재하는 것으로 조사됐다. 네덜란드의 대형은행인 ING 뱅크는 프랑스, 이탈리아 등 유럽의 부동산개발 자회사를 소유하고 있다.

PF 사업의 자기자본비율이 높은 만큼 미국과 일본의 보증 부담은 상대적으로 낮다. 미국의 경우 시행사가 자체적으로 지급을 보증하고 시공사는 책임준공 이외에 다른 보증 부담은 없다. 시행사는 문제가 발생하면 회사자산으로 대출을 상환한다.

일본의 경우 유동화증권(PF-ABCP) 발행을 통한 자금조달이 일반적이지만 한국과 달리 증권사 신용보강 절차는 없다. 미국과 같이 시공사는 책임준공 이외의 보증 의무를 부담하지 않는다. 한국은 시행사가 PF대출을 갚지 못해 유동화증권 차환금액이 부족한 경우를 대비해 투자자들이 보유한 증권을 증권사가 매입 확약하는 방식으로 신용을 보강하는 게 일반적이다.

사업성 평가는 깐깐하다. 미국은 대출기관이 시행사의 사업실적 등 전문성과 부채 상환 능력, 적정 수준 자기자본 비율 등을 종합적으로 평가한다. 일본은 신용평가회사가 사업성 평가를 수행하며 담보인정비율(LTV) 등 부채비율, 임대수익률 및 사업 종료 후 부동산의 처분 가능성 등을 정밀하게 평가한다. 네덜란드는 금융사가 자체 사업성 평가를 하며 수익성은 물론 시행 주체의 재무구조와 경력을 종합적으로 살핀다.

금융위 관계자는 "해외에서는 시행사가 우수한 사업을 발굴하고 투자자들이 면밀한 사업성 평가를 바탕으로 참여해 건실한 PF 구조가 정착돼 있다"면서 "선진국은 통상 30% 이상 자기자본비율을 통해 사업을 추진하고, 개발 후 청산이 아닌 임대까지 이어지는 구조로 사업 안정성이 높아 대출보다 투자를 통한 자기자본 확충이 용이하다"고 설명했다.