생숙→오피스텔 용도변경 문턱 낮춰…이행강제금 2년 더 유예

복도 폭·주차장 등 용도변경 장애 요인 완화
신규 생숙 주거전용 원천차단…건축법 개정
내년 9월까지 숙박업 신청, 이행강제금 유예

정부가 새로 짓는 생활형숙박시설(이하 생숙)을 주거용으로 활용할 수 없도록 막는다. 기존 생숙도 보유자가 숙박업자로 등록하거나, 오피스텔 용도변경을 거쳐야 사용할 수 있도록 했다. 내년 9월까지 용도변경을 신청하게 되면 생숙 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과가 유예된다.

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 모습 / 사진출처=연합뉴스

국토교통부, 보건복지부, 소방청 등 관계부처는 경기도, 인천시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 이 같은 내용의 ‘생활숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 발표했다. 정부는 이와 관련해 연내 건축법 개정안을 발의하고, 생숙 건설 사업자의 예측 가능성 제고를 위해 개정안 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 적용하기로 했다.

이 방안은 생숙의 합법적 사용을 목적으로 마련됐다. 생숙은 장기 체류 외국인 등 관광수요 증가에 대응해 2012년 공중위생관리법 시행령 개정 등에 따라 당초 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 그러나 복도 폭, 주차장 면수 등 건축에 오피스텔보다 완화된 기준이 적용되고, 세제·금융·청약 규제도 문턱이 낮아 2017년 본격적인 집값 상승기에 사실상 주거용으로 오용됐다.

이에 정부는 2021년 ‘생숙 불법전용 방지 대책’을 통해 생숙을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지 않으면 이행강제금을 부과하기로 했다. 부과 시기는 올해 말까지 유예됐다. 현재 합법적으로 사용되고 있는 생숙은 전국 18만8000실 중 40.5%(7만6000실)이다. 그러나 숙박업 미신고 물량 등 5만2000실과 공사 중 물량 6만실 등이 여전히 주거용으로 사용될 가능성이 있는 상태다.

정부는 기존 생숙의 합법적 사용을 위해 소유자나 건설사가 부딪히는 실질적 장애 요인에 맞춤형으로 대응토록 했다. 생숙 보유자가 숙박업으로 신고할 때 지역 여건 등을 고려하고, 시·도 조례로 객실·면적 기준을 완화할 수 있도록 가이드라인을 배포한다. 다음 달부터 생숙 소유자들에게 지자체 담당자 등 정보를 담은 안내문도 낸다.

생숙의 용도변경 문턱도 낮췄다. 안전, 주거환경 보호 등의 입법 취지를 훼손하지 않는 범위 내에서 유연하게 규제를 적용한다. 정부는 이날 이전에 최초 건축허가를 신청한 생숙은 피난·방화설비 등을 보강해 주거시설 수준의 화재 안전 성능을 인정받으면 오피스텔로 용도변경을 허용하기로 했다. 복도 폭의 경우 오피스텔은 1.8m 이상, 생숙은 1.5m 이상으로 규정하고 있다.

주차장도 오피스텔은 가구당 1대, 생숙은 시설 면적 200㎡당 1대를 기준으로 하는데, 내부 주차 공간 확장이 어려운 경우에 맞춰 여건별 대안을 제시했다. 우선 인근 부지 확보가 가능하면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다. 자체적으로 주차장 확보가 불가능한 경우 지자체에 상응 비용 납부하면 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 공영주차장 확충에 비용을 투입한다. 지역 여건상 주차장이 필요 없는 경우에는 지자체 조례 개정을 통해 주차 기준을 완화할 수 있다.

지구단위계획으로 인해 오피스텔 입지가 불가능한 지역은 기부채납 방식 등을 통해 변경을 검토한다. 앞서 3월 서울 강서구 생숙인 ‘마곡 르웨스트’는 200억원 규모의 기부채납(소유자 분담)을 병행해 오피스텔 입지가 가능하도록 지구단위계획을 변경했다.

이와 함께 정부는 오피스텔로 전환하는 생숙에 전용 출입구 설치를 면제하고, 전용면적 산정 시 오피스텔처럼 실내 벽체의 안쪽을 기준으로 하는 ‘안목치수’를 적용하지 않기로 했다.

아울러 관련법과 조례 개정에 드는 시간을 고려해 내년 9월까지 숙박업 신고 예비신청이나 용도변경을 신청한 생숙 소유자에 대해서는 2027년 말까지 이행강제금 부과를 유예한다.

장우철 국토부 건축정책관은 "복도 폭, 주차장 등 용도변경 장애요인에 대한 유연한 규제 방식을 도입해 사회적 가치를 훼손하지 않으면서도 생숙 소유자들이 감내할 수 있는 비용으로 합법적으로 사용할 수 있는 길이 열렸다"고 말했다. 이어 "지자체는 배포된 생숙 가이드라인에 따라 입지, 지역별 수급, 교통·주차 여건, 도시 발전 방향과 지구단위계획 특성, 생숙별 숙박업 신고 및 용도변경 요건 충족 정도 등을 감안한 맞춤형 지원 방안을 신속히 마련해 안내해달라"고 당부했다.