"11·19대책, 2.6만가구 신규공급 효과 '한계'…실거주 요건 유예해야"

[아시아경제 김유리 기자] 정부가 11·19 전세 대책을 통해 신규로 공급 가능한 수도권 주택이 약 2만6200가구로 추산돼 단기 목표치로 제안한 수치 대비 파급력이 적을 것이라는 분석이 나왔다. 매매시장 규제를 옥죄고 있는 상황에선 전세시장 대책이 효과적으로 작동하기 힘들다는 점에서 주택보유 시 필요한 각종 실거주 요건을 유예하고 전·월세 상한제, 계약갱신청구권 등 임대차3법을 개정하는 등 다각적 노력을 해야한다는 분석이다.

한국건설산업연구원이 최근 발표한 '11·19 전세 대책의 평가와 과제(허윤경·김성환)' 보고서에 따르면 이번 대책 내 단기 사업을 통해 2022년까지 수도권에서 전세형 공공임대로 공급이 예정된 물량은 약 7만1400가구로 집계됐다. 이 중 기존 공공임대 공실을 활용한 1만5700가구와 5·6대책, 8·4대책 등에서 이미 발표됐던 물량 중 전세 전환 물량 2만9500가구를 제외하면 약 2만6200가구가 신규 공급분인 셈이다. 허윤경 건산연 연구위원은 "단기에 이끌어낸 신규 공급 수치로는 결코 적은 수준이 아니나, 총량적으로 보면 2020년 월간 평균 서울 주택 신규 전·월세 거래량의 1.3배 수준에 불과하다"며 "물량이 주는 시장 파급력은 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

단기 사업으로 제시된 내용 중 일부는 수요자 요구에 적합한지 불투명하고, 사업자 유인도 부족해 사업 진행에 대한 의문이 남는다는 게 건산연의 지적이다. 허 연구위원은 "공공임대 공실을 재활용하거나 공공전세 주택을 신축하는 경우에는 실수요자들이 마음 놓고 입주할 수 있는 품질을 보장할 수 있겠으나, 현재 전세시장 상승을 주도하고 있는 수요층의 요구에 적합한지 예단하기 어렵다"고 말했다. 이어 "비주택 공실을 주거용으로 리모델링하는 사업의 경우 매입 및 리모델링 비용 지출이 상당한 데도 임대 기간 이후 매각·회수에 대한 근거가 부족하다"며 "주차장 이슈로 인해 세입자 자격 제한 조건(차량 미소유자)을 부과하는 등 입주자 모집 리스크를 사업자가 떠안아야 한다는 점에서 유인이 부족한 것"이라고 내다봤다.

정비사업에 따라 멸실되는 물량이 발생할 시기를 조정해 임대차 시장의 안정을 찾는 방안 역시 부득이하다고 판단되는 상황일 때 단기에 그쳐야 할 것이라고 지적했다. 정비사업의 일정 조정은 장기적으로 보면 공급 감소로 이어지기 때문이다. 허 연구위원은 "서울 아파트 공급 부족 상황이 지속될 것으로 예상되고 있어 장기적으로 역효과를 낼 수 있다는 점을 충분히 고려해야 한다"고 짚었다.

정부의 이번 대책은 '단기 집중 공급'과 '질 좋은 평생주택' 등 중·장기 공급 기반을 중심으로 한다. 단기 대책으로는 전세형 공공 임대주택 공급 대책을 중심으로 입주 및 청약 시기를 단축함으로써 근미래 임대차 시장으로 유입될 가능성이 있는 수요까지 억제하고자 했다. 현재 공공 임대주택 중 일부를 전세형 임대로 전환해 공실의 활용도를 적극 제고한다는 방침이다. 2021년 2분기 이후 공급할 예정이었던 건설형 공공분양·공공임대 주택 일부를 시기를 당겨 입주시키고, 매입형 주택에 대해서도 절차 개선을 통해 조기 입주가 가능하도록 개선한다. 매입(약정)형 임대주택은 신축주택을 향후 2년간 전국 4만4000가구 공급할 수 있도록 활성화 방안을 제시하고, 기존 주택은 60~85㎡(전용면적) 중형주택을 추가로 공급하기로 했다. 공공 전세주택(2022년까지 한시적 운영)을 도입해 매입형 혹은 매입 약정형 중 1만4000가구 정도를 전세로 공급한다. 2021년 3만8000가구 수준으로 예상되는 수도권 정비사업의 이주가 어느 특정 시점에 몰리지 않도록 필요할 경우 이주 시기도 조정할 예정이다.

중장기 대책은 공급 기반을 강화하고 최장 30년까지 거주할 수 있는 질 좋은 평생 임대주택을 통해 중형주택을 공급하는 방안을 제시했다. 공급기반 강화를 위해 정부는 한국토지주택공사(LH)가 사업승인 후 미착공 상태로 보유하고 있는 물량을 조기 착공하고 택지지구를 추가 개발하고, 규제 개선 및 사업 대상 확대를 통해 민간 건설 공급을 늘리기로 했다. 질 좋은 평생주택에서는 최장 30년까지 거주하면서 소득에 따라 차등화된 임대료를 지불하도록 하고 3~4인 가구도 입주해 살 수 있는 중형주택을 2025년 이후부터 연 2만가구 공급하기로 했다. 정부는 질 좋은 평생임대주택의 수혜 대상을 중위소득 150%까지 확대했다. 입주 계층이 3인 가구는 7분위, 4인 가구는 8분위까지 가능해 중산층까지 포괄하게 된 셈이다. 임대료 수준은 도입 예정인 소득연계형 임대료 체계에 따라 시세의 90% 수준에서 공급할 예정이다.

건산연은 질 좋은 평생 임대주택에 대해서도 "임대주택 공급과 같은 공간 정책은 수혜 계층의 정책 독점이 장기화될 가능성이 크다"며 "일부 계층에게 '로또식' 혜택에 그치면서 오히려 사회 갈등으로 번질 가능성도 존재한다"고 지적했다. 과거 중산층을 위한 20년 장기 전세 주택인 시프트 정책도 입주 자격 논란, 서울주택도시공사(SH공사)의 재정적 부담 및 재정 효율성 논란, 수혜자의 이중 혜택(임대주택 거주 중 가점 확보 후 분양시장으로 이동) 등 다양한 문제가 지적된 바 있다. 허 연구위원은 "지금까지 우리나라 공공 임대주택의 임대료는 민원 등으로 입주가 장기화할수록 시세와의 차가 커지면서 혜택이 커지는 구조였다"며 "다량의 주택을 일시에 공급할 수 없어 특정 임차자가 로또식 혜택을 누릴 가능성이 높다"고 말했다. 이어 "보편적 주거복지 논의는 주택정책에 있어 중요한 정책 설정이나, 아파트 전세난에 떠밀려 성급하게 발표됐다"며 "주거복지 정책의 중장기 방향성과 정책 체계에 대한 사회적 논의와 종합적 검토가 선행돼야 한다"고 강조했다.

건산연은 정부가 매매가격 안정과 전세가격 안정 모두를 달성하고자 하나, 이들간 상호 연결성이 강한 우리 시장의 특수성과 초저금리 지속이라는 금융 여건을 고려하면 단기간에 달성하기 쉽지 않은 목표라고 지적했다. 따라서 고가주택 장기보유특별공제상 거주 요건 추가, 재건축 2년 실거주 요건, 양도세 비과세 실거주 요건 강화, 규제지역 내 주택담보대출시 실거주 강제 등 각종 거주 요건을 유예하고, 임대차3법을 개정하는 등 임대차 시장 안정을 위한 다양한 노력이 필요하다고 봤다. 여기에 중장기적으로는 지속가능성이 높은 공급 및 주거복지 정책을 체계적으로 펼쳐야 한다고 건산연은 강조했다.

허 연구위원은 "재건축 거주 요건 한시적 유예, 임대주택 공급 확대를 위한 준공 5년 내 신규주택 임대료 상한제 배제, 공공 재개발과 같은 실효성 있는 기존 공급 계획의 조속한 추진 등을 통한 서울 아파트 공급 확대 시그널 등 다각적 노력이 필요하다"고 말했다.