막판 속도내는 재건축 조합… "많이 벌수록 세게 맞는다"

-지난달 강남권 8개 단지 사업시행인가 연달아 받으며 서둘러
-부동산 신탁사 시행사 선정 등 "稅 폭탄 피하자" 업계 분주
-구간별 10%·최고 50% 누진방식…고수익일수록 세금 많아져

[아시아경제 배경환 기자, 박혜정 기자]재건축 초과이익환수제의 부활이 83일 앞으로 다가오면서 주민들의 불안감이 커지고 있다. 2006년 도입 후 2013년까지 유명무실하게 운영됐지만 최근 2~3년새 재건축 아파트값이 폭등한 탓에 이제는 '세금 폭탄'으로 이어질 수 있다는 우려에서다.

재건축 초과이익환수제는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘으면 초과 금액의 최고 50%를 세금으로 내는 제도다. 초과이익환수제에 대한 불안감이 큰 것은 그동안 부담금이 적용된 아파트 단지가 많지 않아 세금을 가늠하기 어려운 상황에서 최근 재건축 아파트값이 2~3년간 급등했기 때문이다.

초과이익환수제 부담금은 재건축 사업 종료시점의 주택가격에 개시시점의 주택가격과 상승분 총액, 개발비용 등을 전부 차감한 후 구간별 부과율을 적용해 계산한다. 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정돼 고수익일 수록 세금도 많이 낸다.

그동안 이 규정으로 적용된 재건축 단지는 많지 않다. 과거 서울에서는 제도 도입 후 2008년 중랑구 목동 정풍연립 조합원에 144만원씩 부과됐고 이후 2011년 송파구 풍납동 이화연립 조합원도 1인당 34만원을 부담금으로 냈다. '세금 폭탄' 수준의 부담금은 집값이 높은 한남동에서 나왔다. 2012년 31명의 조합원으로 구성된 한남연립 재건축 조합은 1인당 5544만원을 세금으로 내야 했다. 정비업계에서는 지금의 산정방식으로는 초과이익이 1억원이면 1인당 1600만원, 2억원일 경우에는 6500만원 정도를 부담할 것으로 보고 있다.

강남권 재건축 조합이 사업 속도를 높이는 것도 이 때문이다. 단계별로 절차가 까다롭고 변수가 많은 만큼 이를 감안한 막판 속도전인 셈이다.

실제 지난달 한달에만 강남권에서 8개 재건축 단지가 관할구청으로부터 사업시행인가를 연달아 받아 '재건축 9부 능선'을 넘었다. 몇몇 단지의 사업 진행 속도는 시장 예상보다 빨랐다. 서초구 잠원동 신반포14차와 반포동 신반포3차·경남아파트 조합은 지난달 11~12일 서초구청에서 연달아 사업시행인가를 받았다. 각각 6월, 7월 사업시행인가를 신청해 과거 사례보다 최대 3개월 정도 인가를 일찍 얻었다. 비슷한 시기 사업시행인가를 신청한 방배13구역 단독주택 재건축 단지, 반포현대, 신반포22차, 반포주공1단지(3주구)와 송파구 잠실진주도 지난달 사업시행인가 단계를 넘었다.

특히 국내 최대 규모의 재건축 단지로 떠들썩하게 시공사를 선정한 반포주공1단지(1·2·4주구)의 속도전이 눈에 띈다. 지난달 27일 시공사 선정과 동시에 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 8월9일 신청 후 불과 7주가 걸렸다.

세금 폭탄을 피하기 위한 조합들의 전략도 다양해지고 있다. 재건축 사업은 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가신청 등의 절차를 거쳐야 하는데 단계마다 최소 3개월 이상이 소요된다. 전문가들은 현재로서는 사업시행인가이거나 관리처분총회가 임박한 단지를 제외하고는 모두 세금을 맞을 것으로 보고 있다.

조합 설립 이전의 초기 사업장이 많은 여의도의 경우 부동산 신탁사를 시행자로 지정한 방식을 줄줄이 채택하고 있다. 추진위원회와 조합 설립 절차가 생략돼 일반 정비사업장과 비교하면 2~3년의 사업 기간을 줄일 수 있어서다.

사업시행인가나 관리처분인가를 눈앞에 둔 강남권 주거 밀집지의 경우 조합과 건설사가 수익과 리스크를 나누는 공동사업 방식을 선보이고 있다. 건설사가 조합을 대신해 조합운영비·토지보상비·이주비 등 사업비를 조달하고 사업승인·관리처분계획 등을 함께 진행해 일정을 앞당길 수 있다.

건설사들도 초과이익환수제 대응에 나선 모습이다. 지난달 롯데건설은 송파구 잠실동 미성·크로바 재건축 사업 수주를 위해 조합 측에 569억원을 제시했다. 1인당 4000만원의 혜택으로 초과이익환수제를 적용받게 될 경우 환수금에 해당하는 금액을 조합에 주거나 공사비에서 빼주는 방식이다. 롯데건설은 조합이 초과이익환수제를 피해 환수금을 낼 필요가 없더라도 같은 혜택을 제공하기로 했다.

조민이 리얼투데이 팀장은 "미처 속도를 내지 못해 세금 부과가 사실상 확정된 재건축 사업지들은 무리한 사업 추진을 피하려는 움직임까지 보이고 있다"며 "내년 초 실제 부과되는 단지들을 중심으로 권역별 가격 변동이 눈에 띄게 일어날 가능성이 크다"고 전망했다.

배경환 기자 khbae@asiae.co.kr
박혜정 기자 parky@asiae.co.kr