[재건축초과이익환수 D-83] "난 얼마나… 많이 벌수록 세게 맞는다"

[아시아경제 배경환 기자] 재건축 초과이익환수제에 대한 재건축 주민들의 불안이 커지고 있다. 2006년 도입 후 2013년까지 유명무실하게 운영됐지만 최근 2~3년새 재건축 아파트값이 폭등한 탓에 이제는 '세금 폭탄'으로 이어질 것이라는 우려에서다.

부담금이 실제로 적용된 아파트 단지가 많지 않은 점도 불안감을 키우고 있다. 정비업계에 따르면 과거 서울에서는 2011년 송파구 풍납동 이화연립이 1인당 34만원의 부담금을 냈고 그보다 앞선 2008년 중랑구 목동 정풍연립에 144만원씩 부과됐다. '세금 폭탄' 수준은 단연 집값이 높은 한남동에서 나왔다. 2012년 조합원 수 31명에 불과한 한남연립이 1인당 무려 5544만원을 세금으로 냈다.

지난달 27일 잠실체육관에서 진행된 반포주공1단지 공동사업시행 건설업자 선정 총회. 이날 현대건설은 총 1295표를 얻어 886표를 얻은 GS건설을 제치고 최종 시공사로 선정됐다.

업계에서는 지금의 산정방식으로는 초과이익이 1억원이면 1인당 1600만원, 2억원일 경우에는 6500만원 정도를 부담할 것으로 보고 있다. 과세표준에 따라 구간별로 10%에서 최고 50%의 누진방식으로 산정돼 이익이 높을수록 세금도 많이 내는 구조다.

이런 탓에 정부가 지난해 11·3 대책을 내놓은 상황에서도 강남권 아파트값은 무섭게 치고 올라섰다. 초과이익환수제 부활을 앞두고 조합들이 속도전에 돌입하면서 집값을 밀어 올린 결과다. 문재인 정부의 첫 부동산 규제인 6·19 대책 발표 직후에도 진정되지 않았다. 6월말 기준 서울 아파트 매매값 변동률은 강동구가 8.13% 오른 것을 비롯해 송파구(5.29%), 서초구(4.14%), 강남구(3.73%) 등 강남권이 모두 상위권을 차지했다.

세금 폭탄을 피하기 위한 조합들의 전략이 다양해지고 있는 것도 이때문이다. 재건축 사업은 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분계획인가신청 등의 절차를 거쳐야 하는데 각 단계마다 최소 3개월 이상이 소요된다. 전문가들은 현재로서는 사업시행인가이거나 관리처분총회가 임박한 단지를 제외하고는 모두 세금을 맞을 것으로 보고 있다.

조합 설립 이전의 초기 사업장이 많은 여의도의 경우 부동산 신탁사를 시행자로 지정한 방식을 줄줄이 채택하고 있다. 추진위원회와 조합 설립 절차가 생략돼 일반 정비사업장과 비교하면 2~3년의 사업 기간을 줄일 수 있어서다.

사업시행인가나 관리처분인가를 눈앞에 둔 강남권 주거 밀집지의 경우 조합과 건설사가 수익과 리스크를 나누는 공동사업 방식을 선보이고 있다. 건설사가 조합을 대신해 조합운영비·토지보상비·이주비 등 사업비를 조달하고 사업승인·관리처분계획 등을 함께 진행해 일정을 앞당길 수 있다.

건설사들도 초과이익환수제 대응에 나선 모습이다. 지난달 롯데건설은 송파구 잠실동 미성·크로바 재건축 사업 수주를 위해 조합 측에 569억원을 제시했다. 1인당 4000만원의 혜택으로 초과이익환수제를 적용받게 될 경우 환수금에 해당하는 금액을 조합에 주거나 공사비에서 빼주는 방식이다. 롯데건설은 조합이 초과이익환수제를 피해 환수금을 낼 필요가 없더라도 같은 혜택을 제공하기로 했다.

올초에는 한국주택협회가 재건축 초과이익환수 유예기간을 3년 더 연장하자는 입장을 국회에 전달하기도 했다. 강남권 10여개 재건축 조합도 지역구 국회의원에게 초과이익환수에 관한 법률을 유예하거나 개정·폐지할 것을 요청하는 의견서를 전한 바 있다.

조민이 리얼투데이 팀장은 "세금제 부활이 100일도 남지 않은 상황에서 정부도 추가 유예에 대한 움직임을 보이지 않고 있어 속도를 내지 못한 재건축 사업지들의 경우 세금 부과가 확정돼 무리한 추진을 피하려는 움직임까지 보이고 있다"며 "내년초 실제 부과되는 단지들을 중심으로 권역별 가격 변동이 눈에 띄게 일어날 가능성이 크다"고 전망했다.