[재건축초과이익환수 D-83] "세금 폭탄 피하자" 막판 속도내는 강남 아파트

-서울 강남권 재건축 사업 막판 속도전…연말까지 관리처분신청하려면 적어도 9월말까지 사업시행인가 받아야

서울 서초구 반포주공1단지 전경

[아시아경제 박혜정 기자]D-83일.

서울 강남권 재건축 조합이 사업 속도를 무리해서라도 높이는 것은 올해 말로 끝나는 재건축 초과이익환수제 유예 혜택을 받기 위해서다. 재건축 사업 단계를 감안하면 적어도 9월에는 사업시행인가를 받았어야 세금 폭탄을 피할 가능성이 크다. 각 단계별로 절차가 까다롭고 변수가 많은 만큼 재건축 조합도 이를 감안해 막판 속도전에 열을 올리고 있다.

10일 서울시에 따르면 9월 한 달 동안 강남권에서 8개 재건축 단지가 관할구청으로부터 사업시행인가를 연달아 받아 '재건축 9부 능선'을 넘었다.

몇몇 단지의 사업 진행 속도는 시장 예상보다 빨랐다. 서초구 잠원동 신반포14차와 반포동 신반포3차·경남아파트 조합은 지난달 11~12일 서초구청에서 연달아 사업시행인가를 받았다. 각각 6월, 7월 사업시행인가를 신청해 과거 사례보다 최대 3개월 정도 인가를 일찍 얻었다. 비슷한 시기 사업시행인가를 신청한 방배13구역 단독주택 재건축 단지, 반포현대, 신반포22차, 반포주공1단지(3주구)와 송파구 잠실진주도 지난달 사업시행인가 단계를 넘었다.

특히 국내 최대 규모의 재건축 단지로 떠들썩하게 시공사를 선정한 반포주공1단지(1·2·4주구)의 속도전이 눈에 띈다. 지난달 27일 시공사 선정과 동시에 서초구청으로부터 사업시행인가를 받았다. 8월9일 신청한 이후 7주 정도 걸린 것이다.

신반포15차, 서초신동아, 잠실 미성·크로바, 강남구 대치쌍용2차, 삼성동 홍실, 일원대우는 9월 이전에 사업시행인가를 받은 상태다. 잠원동 한신4지구 등은 사업시행인가를 신청하고 결과를 기다리고 있다.

재건축 조합이 두려워하는 초과이익환수제는 내년 1월1일 부활된다. 이날 이후 관리처분인가를 신청한 경우 사업으로 인한 평균 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 최대 50%를 부담금으로 내야 한다. 재건축 추진위원회가 구성된 시점부터 준공 후 입주 때까지 오른 집값에서 해당 지역의 평균 집값 상승분, 공사비, 조합 운영비 등을 빼 환수 금액이 산출된다.

초과이익환수제 부활에 대한 정부 입장이 확고해 조합으로선 막판 속도전에 돌입할 수밖에 없다. 올해 말까지 관할 구청에 관리처분인가를 신청해 유예 혜택을 보려면 적어도 9월 말까지는 사업시행인가를 받았어야 한다. 9월 들어 반포, 잠실 일대 주요 단지가 서둘러 사업시행인가를 줄줄이 얻은 것도 그래서다.

사업시행인가 후에는 시공사 선정, 관리처분인가의 절차를 거친다. 단계별로 절차가 복잡해 시간이 오래 걸린다. 여러 재건축 조합이 시공사를 공동시행사로 선정하는 공동시행방식을 택한 것도 시간을 단축하기 위해서다. 올해 지방자치단체의 업무 처리가 가능한 마지막 날인 12월29일을 기준으로 보면 15일까지는 시공사 선정을 마쳐야 한다.

시공사를 선정했더라도 관리처분계획 수립 과정에서 최소 1~2개월이 걸린다. 조합원 분양 신청과 조합원 부담금 산정 등 조합원간 첨예한 이해관계가 얽혀있어 까다로운 절차다. 이 기간을 얼마나 단축시키느냐가 이번 속도전의 성패를 가를 것으로 보인다. 11월 말까지는 관리처분계획을 세우고 조합원들에게 세부 계획과 총회 개최 일정 등을 통지해야 12월 말에 총회를 열고 관리처분 신청을 할 수 있다. 이마저도 교육환경영향평가, 종전·종후 자산 감정평가 등이 지연되지 않는다는 전제에서 이론적으로 가능한 얘기다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "재건축 단지마다 다른 상황이라 일괄적으로 얘기하긴 어렵다"면서도 "평형대가 다양한 단지 등의 경우 이해관계에 따른 변수가 있어 관리처분계획 수립 단계에서 사업 속도가 늦어질 수 있다"고 말했다.

박혜정 기자 parky@asiae.co.kr