내년 부동산시장 4대 변수 '공급과잉·금리인상·규제강화·대선'

향후 2년간 77만가구 입주…여전한 분양호황에 추가규제 가능성도

[아시아경제 조은임 기자]내년 부동산 시장은 한 치 앞을 내다보기 어려울 것으로 전망된다. 연말 치러질 19대 대통령 선거 등도 변수로 작용할 수 있고, 올해 '11.3 주택시장 안정화 관리방안'이 발표됐지만 일부 분양시장의 투자 열기가 사그라지지 않아 추가 규제도 예고됐다.

14일 부동산114에 따르면 내년 부동산 시장을 좌우할 변수로 공급과잉, 금리 인상, 부동산 규제 강화 그리고 19대 대선 등이 꼽혔다.

◆향후 2년 전국 아파트 77만가구 입주…공급과잉 우려
내년 전국 아파트 입주물량은 37만가구에 이른다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준이다. 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)과 비교 하면 두 배 정도 많다. 또 2018년 아파트 입주물량은 41만 가구에 달한다. 2년 동안 총 77만8000여 가구가 공급되는 것이다. 국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획은 연평균 27만가구 정도인데, 향후 2년간 이보다 10만가구 이상 많이 공급되는 셈이다. 일부 지역의 공급과잉이 우려되는 것은 입주 물량 증가 → 아파트 전셋값 하락 → 역전세난 → 급매물 증가 → 아파트 매맷값 하락으로 이어질 가능성 때문이다. 여기에 금리 인상, 부동산 규제 강화 등 다른 변수가 추가되면 부동산시장은 더 위축될 수도 있다.

◆美 기준금리 인상에 따른 국내 금리 변화 가능성
그간 이달 미국 기준금리 인상이 예상됐던 가운데 도널드 트럼프 미국 대통령 당선인이 대규모 재정을 투입하는 확장적 재정 정책이 예고되면서 그 가능성이 더욱 높아진 상황이다. 이달 금리 인상이 단행되면 미국의 기준금리는 2015년 12월 0.25%p인상 이후 약 1년 만에 상향 조정에 나서게 되는 것이다.

미국 기준 금리인상은 연쇄적으로 국내 기준금리와 시중은행의 금리 인상으로 이어질 가능성이 높다. 물론 미국의 기준금리가 인상되더라도 국내 기준금리 인상으로 곧바로 이어지진 않고, 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 크다. 과거 기준금리 추이를 살펴보면 2004년 6월부터 단행된 미국 금리 인상은 2005년 9월부터 국내에 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다. 단 미국 기준금리 인상으로 국내 기준금리가 곧바로 오르지 않더라도 국내 시중은행들이 미리 금리를 인상할 가능성이 커 부동산 투자 심리가 위축될 가능성을 배제할 수는 없다.

◆정부의 부동산 규제 강화 지속 여부
정부의 부동산 정책기조는 '부양'에서 '규제'로 선회했다. 즉, 규제완화 → 수요확대 → 공급물량 속도조절 → 수요규제로 이어지고 있는 것이다. 박근혜 정부 출범 이후 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축, 분양권 전매 제한기간 단축 등 부동산 규제를 완화하는 정책을 줄곧 펴왔다. 이에 따라 전국 아파트 매매가격은 2014년(2.72%)부터 상승세로 돌아서 2015년 5.6%, 2016년 3.59%(2015년말 대비 올해 10월 기준)로 점차 회복됐다.

하지만 2015년 7월 '가계부채 종합 관리 방안'을 시작으로 올 하반기 들어서는 부동산 규제가 더 강화됐다. 강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산 시장에 칼을 빼 들었다. 지난 8월 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 '8.25 가계부채 대책에' 이어 11월에는 '11.3 주택시장 안정 관리방안'이 발표됐다. 서울 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 중심으로 한 주택시장의 과열 현상의 확산을 막고자 전매제한 기간 연장과 청약제도 등의 부동산 규제를 강화했다. 이에 가파른 상승세를 보이던 강남권 재건축도 크게 위축됐다.

하지만 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 부동산으로 계속해서 몰릴 가능성도 여전하다. 부동산 시장의 과열 양상이 이어질 경우 투기과열지구 지정, LTV·DTI 강화 등의 규제 카드가 물망에 오르고 있다.

◆19대 대통령 선거, 집값 향방은
통상 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아져 그에 따른 기대감이 커지기 마련이다. 실제 부동산시장은 대선 때면 후보자의 공약에 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있었다. 하지만 네냔 12월 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다. 과거 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루었다. 19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있다.

실제 2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락했다. 선거 이슈 보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다.

조은임 기자 goodnim@asiae.co.kr