[가계부채 긴급처방]HUG 역할 확대…사업지연 불가피

'가계부채 관리방향' 업계 반응
'분양권 전매제한 강화' 제외엔 안도

수요에서 공급관리로 정부 규제 변화
PF보증 신청, 사업계힉 승인 후로 늦춰
중도금대출보증도 100%서 90%로 축소
미분양관리지역 확대·예비심사 의무화

[아시아경제 주상돈 기자, 권재희 기자] 정부가 25일 내놓은 '가계부채 관리방향'에 업계와 소비자는 일단 안도하는 분위기다. 분양권 전매제한 강화가 제외되고 집단대출과 관련해 중도금 1인당 보증 건수 한도가 통합되는 수준에 그쳤기 때문이다. 하지만 일각에서는 공급관리 방안으로 각종 보증 요건을 강화한 데다 택지공급 추가 축소가 예고되며 주택공급 여건은 위축될 것이란 목소리가 나오고 있다.

정부의 대책은 가계부채의 안정적 관리를 위해 공급을 축소해 나가는 내용을 주요 내용으로 한다. 가계부채 대책으로는 처음 '주택공급 관리'를 포함시켰다. 주택담보대출 규제 강화 등 그동안의 수요 옥죄기에서 공급관리로 규제의 무게중심을 옮긴 것이다. 김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "시장 안정을 유지하면서 가계부채 건전성과 리스크를 관리하려는 의지로 보인다"며 "주택공급을 분양단계가 아닌 토지공급에서부터 관리하겠다는 데 의미가 있다"고 말했다.

주택 업계에선 이번 정부 가계부채 대책에 분양권 전매제한 강화나 청약 1순위 자격 제한 등의 규제 강화가 포함될 것을 우려했는데 이 부분은 빠지면서 안도하는 분위기다. 정부는 이로 인해 일부 지역을 중심으로 투기 바람이 계속될 수 있다고 보고 불법 전매거래 행위 등을 집중 단속하기로 했다.

그럼에도 분양보증이 강화되고 미분양 관리 지역을 확대하면서 주택 사업자로서는 부담이 커지게 됐다. 특히 공급단계에서 주택도시보증공사(HUG)의 역할이 더욱 커졌다. HUG는 올 들어서 분양보증이나 집단대출 보증 등의 과정에서 적극적으로 권한을 행사하면서 주택 사업을 통제하는 기관으로 위상이 급변했다. 분양보증을 내줄 때 미분양이 많이 쌓인 관리 지역에서는 2단계 심사를 의무화했으며 고분양가의 경우 분양보증을 거부하겠다는 원칙을 공표했다. 집단대출에 대해서도 9억원 이상은 보증해 주지 않기로 하면서 분양시기나 분양가 등을 포괄적으로 개입하는 기관으로 거듭났다.

그런데 이번 대책에서는 이보다 한 걸음 더 나갔다. 우선 프로젝트파이낸싱(PF) 대출보증 신청시점을 사업계획 승인 이후로 늦췄다. 택지 매입 시기 조정이나 사업 추진이 불확실한 곳에서 사업 진행을 최소화하기 위한 취지다. 분양보증과 중도금 대출보증 요건도 강화한다. 현재는 소유권 미확보 부지나 가압류, 저당권 등 권리 제한이 있는 경우엔 담보 대신 담보대용료를 받고 분양보증을 발급했다. 하지만 앞으론 사업부지 확보와 권리제한 말소 또는 다른 담보를 제공 받은 후 분양보증을 발급하기로 했다. 또 보증한도 초과 시 분양보증이 거절된다.

현행 중도금 대출금액의 100%를 보증하던 HUG와 주택금융공사는 대출금액의 90%만 보증하기로 했다. 나머지 10%는 은행이 리스크를 분담하도록 해 자체적인 대출관리 강화를 유도하겠다는 것이다. 지난달 20곳인 미분양 관리 지역은 관리 지역 지정기준이 마련된 9월 이후엔 더 확대되며 분양보증 2차 심사 대상 물량이 늘어날 가능성도 높다. 또 미분양 관리 지역에 택지를 매입하기 전 HUG의 예비심사를 의무화했다. 예비심사를 받지 않은 경우 분양보증 본심사가 거부된다.

주택 업계 관계자는 "분양보증과 중도금 대출보증 요건 강화 등에 따라 발 빠른 사업 추진이 어려워질 것 같다"고 내다봤다. 중견건설사 관계자는 "HUG는 보증 승인 시기가 늦어질 수 있고 비용 부담이 늘어나지 않는다고는 하지만 사업진행 지체는 곧 추가적인 비용 부담 증가"라며 "보증 강화는 사업주체가 물량과 공급시기를 알아서 조절하라는 정부의 강력한 경고인 셈"이라고 해석했다. 함영진 부동산114 센터장은 "전매제한이나 재당첨 금지 등은 그대로여서 가을 분양물량이 줄거나 청약수요가 감소되는 요인이 되지는 않을 것 같다"면서 "저금리 상황이나 대출여건 등을 감안해 봤을 때 수요자들의 심리가 위축되지 않을 가능성이 높다"고 진단했다.