오피스텔 수익률 5년새 최악

-최근 3년간 서울서만 3만4795실 준공…공급과잉에다 매매가격 오르고 연이율은 낮아져

[아시아경제 박혜정 기자]저금리 바람을 타고 오피스텔을 찾는 투자자들은 많지만 정작 서울 오피스텔 임대수익률은 갈수록 뚝뚝 떨어지고 있다. 오피스텔 공급 물량이 꾸준히 늘고 있는데다 매매가격은 오르고 전월세전환율(연이율)은 낮아지면서 수익성이 크게 나빠지고 있기 때문이다.

23일 KB국민은행에 따르면 서울 오피스텔의 평균 임대수익률은 집계를 시작한 2010년 7월 이후 내리막길을 걷고 있다. 2010년 7월 5.98%이던 임대수익률은 올 3월 5.57%로 0.41%포인트 하락했다. 조사 이후 가장 낮은 수치다.

다른 통계도 마찬가지. FR인베스트먼트가 집계한 서울 오피스텔 평균 임대수익률은 2012년 12월 5.26%에서 지난해 12월 5.15%, 올 3월 5.13%로 떨어졌다. 1998년 이후 준공된 오피스텔 11만4670실을 대상으로 공실을 반영한 결과다. 구별로 보면 25개 구 가운데 16개 구의 임대수익률이 지난해 12월보다 하락했다. 성북구와 송파구는 임대수익률이 3개월새 0.09%포인트, 0.08%포인트 쪼그라들었다. 전체 평균 임대수익률 하락폭(0.02%포인트)보다 4배나 높다.

오피스텔의 임대수익률이 해마다 떨어지는 것은 고질적인 공급 과잉 탓이다. 1~2인 가구 증가와 전셋값 급등으로 아파트 대체재로 오피스텔을 찾는 수요가 늘면서 지난 3년간 서울에 준공된 오피스텔은 3만4795실이나 된다. 아이러니하게도 수요·공급 증가가 임대수익률 하락으로 이어진 것이다.

안민석 FR인베스트먼트 연구원은 "문정동을 중심으로 공급량이 많았던 송파구의 임대수익률 하락이 눈에 띈다"면서 "물량 과다 공급으로 인한 수익률 하락은 마포·강서 등지에서도 관찰된다"고 말했다. 2014~2016년 송파구의 오피스텔 입주물량은 9868실이다. 마곡지구 개발이 한창인 강서구는 1만1937실로 더 많다.

오피스텔 매매가격이 오른 것도 임대수익률에 영향을 줬다. 김은진 부동산 114 책임연구원은 "저금리, 전세난, 신규 분양 등의 영향으로 지난해 말 기준 서울 오피스텔 매매가격이 3.3㎡당 971만원으로 2002년 이후 가장 높았다"면서도 "투자금액은 높아졌지만 임대료는 오르지 않아 수익률이 하락세"라고 했다.

게다가 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 전월세전환율도 2010년 7월 10.21%에서 올 3월 7.85%까지 떨어졌다. 전월세전환율이 낮아지면 오피스텔 주인의 임대료 수입이 줄어든다.