[박상언의 부동산재테크]보금자리주택 정책 재검토해야

[박상언 유엔알컨설팅 대표]차기 정권에서는 수도권의 LH 대규모 신규 택지를 분양 보다 서민 임대아파트 위주로 개발해야 한다. 민간에게 공공택지를 판매한 지역 바로 옆에서 저렴한 보금자리주택을 공급하는 건 도리에 맞지 않는다. 권리금을 받고 비싸게 판 음식점 바로 옆에서 더 저렴한 가격을 내새워 새롭게 음식점을 개점하는 것과 다를 게 없다.

이명박 정부는 보금자리주택을 매년 15만가구씩 2018년까지 총 150만가구를 선보이겠다고 약속했다. 실제로 지난해까지 43만7000가구(수도권 30만1000가구)를 공급했다. 다행히 올해는 대선 영향으로 지난해보다 줄어든 11만가구가 공급될 것으로 보인다.

◆보금자리 주택 '매매시장 위축', '전세대란' 원인 제공 = 현재 보금자리주택은 강남권을 제외하고 많은 곳에서 대거 미달이 발생하고 있다.

주변 시세의 80~85%에 공급되는 보금자리 분양주택이 당첨자들에게 과도한 시세차익을 주고 이로 인해 대기수요가 발생하면서 '매매시장 위축', '전세대란', '내수경기 침체 등을 동시에 불러 일으켰다고 전문가들은 지적한다.

보금자리주택과 같은 저렴한 공공주택 공급은 부동산 경기 상승기 때 공급하는 게 적절하다. 보금자리 주택이 폐지되어야 할 명확한 이유 중 하나는 민간경쟁시장에 정부가 엄청난 물량공급과 예고로 인해 단기간에 자유경쟁시장을 어지럽게 했다는 점이다.

◆일본과 중국 경기침체 원인, 대규모 공공주택 공급시기와 겹쳐 = 하루가 다르게 몰락하고 있는 일본은 집값 급등기인 1992년 8월부터 2000년 10월까지 11차례에 걸쳐 132조엔에 달하는 공적자금을 투입, 공공주택을 공급했다.

하지만 주택시장 침체와 더불어 주택수요가 대거 이탈해 미분양아파트와 빈집이 넘쳐 집값 급락의 요인으로 작용했다. 적절치 못한 시기의 대규모 공공주택공급이 일본 경기 추락의 한 원인을 제공한 것이다.

중국 지도부 교체 이후 집값은 소폭 반등세를 보이고 있지만 전체적으로 보면 중국의 경우도 공공주택인 보장성주택이 주택경기 위축에 한몫하고 있다. 보장성주택은 중국판 보금자리주택으로 불린다. 저가로 토지를 공급해 건립비용을 낮춘 뒤 주변보다 낮은 시세에 공급하는 형태다.

중국 정부는 2015년까지 총 3500만가구에 달하는 보장성주택 공급을 추진 중이다. 정부가 작정하고 수요·공급 양 측면에서 숨통을 조이자 전국에서 미분양 주택이 쌓이고 기존주택까지 폭락해 중국경제 성장율을 뒷걸음 치게 하는 결과가 나타나고 있다.

우리도 일본과 중국의 전철을 밟지 않기 위해서는 물량채우기 위주의 대규모 보금자리 주택공급을 재검토해야 한다. 부동산 경기 하락기 대규모 공공주택 공급은 기존 주택시장 뿐만 아니라 국내경기 전체를 장기간 후퇴시키는 역할을 하기 때문이다.

◆보금자리주택, 공공임대나 전면폐지가 바람직 = 논란이 되고 있는 보금자리주택에 있어서 유력한 두 명의 대선 후보는 한결같이 임대공급 확대를 약속했다. 하지만 국토부의 입장은 보금자리지구에 전량 임대 주택만을 공급하기보다 여러 형태의 주택을 혼합해 건설하는 '소셜믹스(social mix)'형 주거단지 개발이 바람직하다고 밝히고 있다.

서민들에게 저렴한 보금자리주택의 지속적인 공급은 필요한 문제다. 하지만 투기판이 돼버린 강남권 보금자리주택과 분양가격이 서민들에게 버거운 보금자리주택이 과연 서민들을 위한 보금자리 본연의 기능을 다하고 있는지 생각해 볼 일이다.

서민주택 취지에 맞지 않는 보금자리주택은 대거 분양전환이 가능한 공공 임대아파트로 돌려야 한다. 공공분양주택을 임대주택과 함께 공급하는 경우 민간부문의 주택수요와 철저히 분리하거나 주택시장이 정상화될 때까지 전면 폐지하는 정책적 전환이 필요하다.

결론적으로 도심 외곽에 수십만채 보금자리 주택을 공급하는 것 보다 서민들에게 필요한 도심지역 적재적소에 주택바우처를 결합, 수천채 주택을 공급해주는 게 참다운 복지다.