[박상언의 부동산재테크]부동산 "정치 아닌 시장논리로 풀어야"

[박상언 유엔알컨설팅 대표]18대 대통령 선거가 얼마남지 않았다. 박근혜·문재인 두 후보 진영은 연일 대선 공약을 내놓으며 유권자들의 표심을 자극하고 있지만 부동산 관련 공약은 이번 대선에서는 경기 침체와 맞물려 큰 주목을 받지 못하고 있다. 두 후보 모두 지역 표를 의식한 대형 개발 사업보다는 하우스푸어 대책, 공공임대주택 건설 등 서민 주거복지 대책에 힘을 싣고 있기 때문이다.

대선에 대한 불확실성으로 매매시장에 대한 관망세가 짙어지며 부동산 시장이 한겨울 날씨처럼 얼어붙고 있다. 미국 재정절벽(fiscal cliff), 중국과 유럽의 경기침제까지 더해져 부동산시장은 9·10 대책 이후 '반짝'했던 매수세마저 끊겼다.

전세시장의 경우도 상황이 좋지 않다. 매매 기피현상으로 전세 수요가 증가하면서 물건은 없고 가격만 오르는 기현상이 나타나고 있다. 2년간 재건축 추진단지에 대해 재건축 부담금을 부과하지 않도록 하는 '재건축 초과이익환수법 개정안'이 최근 국회 국토해양위원회 법안심사 소위원회를 통과했지만 호재에 즉각 반응했던 과거와 달리 재건축시장은 하락세가 지속되고 있다.

◆9·10 대책 종료되면 거래 더 줄 것 = 국토해양부에 따르면 지난 10월 주택 매매 거래량이 6만6411건으로 전월보다 66.8% 증가했다. 올 들어 주택 거래량은 5월(6만8047건) 이후 4개월 연속 감소하며 9월에는 3만9806건으로 연중 최저치까지 떨어졌다.

급감했던 주택 거래가 9·10 대책을 계기로 일시적으로 살아났지만 기저효과라는 분석이다. 전통적인 여름비수기인 7, 8월과 극심한 침체상태인 9월 거래량이 바닥을 쳤기 때문이다. 지난 10월 거래량도 지난해 같은 달(7만8333건)과 비교하면 여전히 15.2% 줄었다.

주목할만한 점은 9·10 대책 시행 이후 거래는 늘었지만 가격은 오히려 떨어졌다는 데 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 10월 서울 아파트 매매 거래 건수(신고일 기준)는 3944건으로 9월(2122건), 8월(2198건)보다 두 배 가까이 늘었다.

통상 부동산 대책 시행 이후 급매물이 소진되면서 매도자들은 호가 높이는 게 일반적인 현상이다. 하지만 최근에는 추격매수세가 나타나지 않아 급매물이 빠져도 매매가격이 하락세를 이어가고 있다. 9·10 대책이 올 연말로 종료되면 거래는 더 줄어들 것으로 보인다.

◆다주택자 양도세 중과제 폐지 등 관련 법안 통과해야 = 차기정권 출범에 앞서 분양가상한제와 주택자 양도세 중과 폐지 법안이 조속히 통과돼야 한다. 정치논리에 사로잡힌 인위적인 가격 규제는 부작용을 수반할 수밖에 없다.

중장기적으로 보면 분양가 상한제 폐지는 도심지 주택공급 활성화로 집값 안정과 전세난 해소에 도움이 된다. 다주택자 양도세 중과 폐지 법안도 민간임대 활성화와 임대주택 공급자를 위해 조속히 통과돼야 내수를 살리는데 도움이 된다.

우리나라 양도소득세 납부 추이를 보면 상위 납부자(3~4%)가 총 세액의 50% 내외를 납부하고 있는 현실이다. 실거래가 과세가 시작된 2006년 납세자 1인당 평균 세액이 갑자기 두 배 가까이 증가했다. 상위 납세자들은 이미 상당한 세부담을 하고 있는 셈이다. 차기 정권에서 이들의 세부담을 더 늘린다면 주택시장은 극심한 침체에 빠져들고 전셋값 상승으로 이어질 수밖에 없다.

또 주택에 대한 사회적인 분위기 변화로 임대주택과 전·월세를 찾는 수요가 많아지면 전세난과 함께 미분양 증가로 내수 경기 회복에 악영향을 미칠 수밖에 없다. 지금과 같은 전·월세 가격 상승도 이런 부작용이 빚은 결과다.

현 정부는 부동산관련 대책을 모두 18차례 내놨지만 부동산 시장은 아직도 극심한 침체를 겪고 있다. 하우스푸어는 늘고 전·월세 가격은 상승하고 있다. 올해 들어서도 '강남권 투기·주택거래신고지역 해제'와 '양도세 세제 완화'를 내용으로 한 5·10대책에 이어 9·10대책을 발표했다. 하지만 시장은 대책 발표 전후로 잠시 반짝 효과에 그치면서 다시 냉각되는 양상을 반복하고 있다.

◆부동산 문제 정치적 접근은 금물 = '부동산'이라고 하면 꼼꼼히 따져보지 않고 비판적인 시각으로만 바라본다면 현재의 부동산문제를 원만히 해결할 수 없다. 일년에 수차례 사고파는 주식은 투기에 가까지만 1년 이상 보유하는 부동산은 투자일 수도 있다. 부동산 투자자들은 기꺼이 위험부담을 안고 시장에 유동성을 공급한다. 해당 자산의 적정한 가격을 발견해내는데 있어 중요한 역할을 한다.

또 건설업은 다른 산업보다 생산유발, 고용유발 등의 효과가 크다. 반도체, 조선 ,자동차보다 건설업의 해외 수주액과 수출액이 많다는 것을 아는 국민들은 많지 않다.

극심한 부동산 거래 침체를 의식한 듯 새누리당 박근혜 대선후보는 지난 20일 경제신문들과의 합동인터뷰에서 "단기적으로 부동산 거래를 활성화시킬 필요가 있다"면서 "경제성장을 위해 중장기 계획도 필요하지만 워낙 경제위기로 어려움이 많아서 단기적인 대책도 필요하다"고 말했다.

박 후보는 구체적인 방안으로 "올해 말로 끝나는 취득세 감면을 연장해야 한다고 생각한다"면서 "부동산 거래를 위축시켜 온 보금자리주택도 분양형에서 임대형으로 바꿔야 한다"고 주장했다.

가계부채와 하우스푸어 문제도 해결책이 급한 상황이다. 주택을 가지고 있는 분들은 하우스푸어에 대한 두려움을, 전·월세 거주자는 전·월세가격 급등에 대한 우려로 정치권마저 불신하고 있다는 점을 잊지 말아야 한다.