애물단지 건물·토지도 가치는 있다

칼럼 | 김기덕의‘현장에서 들려주는 실전 부동산투자

토지나 건물 소유주들은 자신의 물건에 대한 가치를 정확하게 분석하고 있어야 한다. 이는 수익창출을 위한 기본 조건이다. 만약 잘 모르겠다면 전문가를 찾아 컨설팅을 받아야 한다. 주변사람들의 얘기만을 듣고 투자하거나 매매에 나선다면 손해를 보기 십상이다.

부동산 투자는 신중한 접근이 필요하다. 필자가 다년간 투자상담을 하면서 느낀 것은 많은 투자자들이 주변 사람들의 이야기만 듣고 투자에 나선다는 점이다. 땅과 빌라가 개발되면 큰돈을 만질 수 있다는 생각만 가지고 투자했다가 뒤늦게 땅을 치고 후회하는 경우가 다반사다.

당장 돈이 필요하지만 애물단지로 변한 투자상품이 팔리지 않아 발을 동동 구르며 다급하게 팔아달라는 경우도 있다. 심지어 매매가 전혀 이뤄지지 않는 땅이나 빌라를 팔아주면 투자상담을 진행하겠다는 이들도 있다. 이런 경우 씁쓸함을 금할 수 없다. 처음부터 제대로 된 투자상담을 받았다면 실패를 조금이라도 줄였을 것이라는 생각에 안쓰럽기 그지없다. 일단 저지르고 난 뒤 사고처리(?)를 해달라고 떼를 쓰는 투자자도 있다. 이런 경우에는 답이 없다.

재개발이나 뉴타운 등 일반적인 투자상품은 그나마 해결방법이라도 있다. 문제는 사기성이 농후한 부동산 컨설팅 업체의 마수에 걸려 전문가조차 처리할 수 없는 상품. 이른바 ‘지분쪼개기’를 한 토지에 불법으로 세운 건물의 원룸 등에 투자했을 때는 해결방법이 전혀 없다. 아까워도 어쩔 수 없다는 말이다.

앞에서 말한 예들은 일부 투자자들의 경우지만 부동산은 적지 않은 돈이 투입되기 때문에 만전을 기할 필요가 있다. 따라서 투자를 하려고 할 때 반드시 전문가들에게 컨설팅을 받는 게 낫다. 정반대로 자신의 토지나 건물을 팔기 위해서도 전략이 필요하다. 쓸모없다고 판단했던 토지가 금싸라기 땅으로 변한 사례와 인기 없는 건물의 매각 방법 등에 대해 다뤄볼까 한다.

땅 잘 팔려면…소유토지 가치 판단 필요
토지의 소유권은 갖고 있으나 매각이 안 되는 건을 가진 이들은 반드시 새겨들어야 하는 원칙이 있다. 우선 자신이 갖고 있는 토지에 대한 가치를 판단해야 한다. 철저한 분석이 필요하다. 전혀 모르겠다면 전문가들의 조언을 통해 자신이 소유한 부동산의 가치에 대한 정보를 확보해야 한다.

일례로 경기도 분당에 거주하는 김한국(54세)씨는 양평군에 임야를 1300평정도 부모로부터 상속받았다. 토지를 받았지만 지목이 임야고 활용방법을 몰라 토지를 매매 하기로 생각한 김씨는 인근 부동산에 매도의뢰를 했다. 그러나 일년이 넘도록 매수자가 나타나지 않고 부동산 중개업소에서는 헐값에 매매하라고 종용하기까지 했다. 그러나 김씨가 소유한 토지는 쓸모없는 토지가 아니었다. 모양과 입지, 법적인 상태가 양호해 개발을 통해 수익을 창출할 수 있는 토지였다.

김씨의 토지를 개발하기 위해서는 앞쪽 토지를 일부 매입해야 했지만 일부자금만 투입된다면 수익을 얻을 수 있는 구조였다. 임야의 토지형질 변경 등을 통해 단지형 팬션 부지로 바꾸는 등의 작업만 거친다면 개발을 통해 수익을 창출할 수 있는 토지였던 셈이다.

김씨 소유의 땅으로 수익창출이 가능하다고 판단, 개발업체와 금융회사를 소개했고 개발이 이뤄졌다. 애물단지 토지가 소규모 펜션단지로 탈바꿈하는 순간이었다. 쓸모없는 볼모지라고 생각했던 토지가 개발사업을 통해 수익 창출로 이어지면서 김씨는 적지 않은 돈을 만지게 됐다. 그냥 소유했거나 헐값에 팔았다면, 기회비용의 손해를 볼 수도 있었지만 개발을 통해 수익을 발생시키고 이윤의 일부를 돌려받는 일석이조의 효과를 누렸다.

물론 이런 개발방식의 사업은 아무 토지나 적용되지 않는다. 그러나 문제는 대다수의 토지주가 공동개발에 대한 부정정인 시각으로 인해 시도조차 하지 않는다는 점이다. 자신의 토지가 요지에 위치하고 자본금도 있어 아무 걱정이 없다면 상관이 없지만 그렇지 않은 토지라면 발상의 전환이 필요하다. 토지주는 소유권 등에 이상이 생길 수 있다는 막연한 불안감에 전전긍긍 하다가 기회를 놓쳐서는 안 된다는 말이다.

토지가 개인이 투자해 개발할 수 있는 정도의 규모라면 상관이 없지만 규모가 크거나 고가의 토지는 매매가 매우 어렵다. 토지 컨셉트에 맞는 개발자를 만난다면 해결할 수 있겠지만 이 경우는 극히 드물고, 매수자가 나타나더라도 제값 받고 팔기 어렵다. 부동산 시장은 넓고 토지를 활용하는 방법도 무수히 많다. 지면으로 모든 글과 방법을 설명 할 수 없지만 개개인의 사정과 토지의 모양, 위치 등을 우선적으로 검토해 결정한다면 충분히 활용 가능하다. 즉, 최상의 조건으로 진행할 수 있는 방법이 많이 있다는 것을 알고 있어야 한다는 것이다.

인기 없는 건물 어떻게 파나?
또 한 가지는 인기 없는 단순매매 형태의 건물을 처리하는 방법이다. 매매시장에 큰 수익이 발생하는 알짜 건물은 비싸고 빨리 팔린다. 하지만 반대의 경우라면 매물로 나오더라도 매매시장에서 주목을 받지 못한다. 소위 말하는 동네 물건으로 취급해 버리기 일쑤다. 시장에 이 같은 물건은 수두룩하다. 부동산 중개업소마다 몇 개쯤은 매물로 나와 있다.

인기 없는 건물이라고 해서 가치가 없는 것은 아니다. 이 같은 물건은 약간의 자금만 투입하고, 매각 형태를 조금만 달리 진행하면 제값을 받을 수 있다. 최고의 물건으로 탈바꿈 시킬 수 있는 방법이 많다는 것이다.

건물을 팔려고 하는 사람이나 사려고 하는 사람이나 서로의 이익을 위해 가격을 흥정한다. 자기가 소유한 부동산이라면 한 푼이라도 더 받으려고 하는 것은 당연하다. 그렇지만 반드시 인지해야 할 점은 자기가 소유한 부동산의 가치를 냉정하게 파악해야 한다는 것이다. 자신의 물건에 대한 가치 평가조차 못한 상태에서 단순히 높은 금액을 받기를 원한다는 것은 ‘놀부심보’다. 지역적, 국가적 호재가 없는 이상 빛 좋은 개살구에 불과하다는 것을 알아야 한다.

토지, 건물 등의 부동산이라도 누가 어떻게 활용할 것인지에 대한 가치 판단을 해야 한다. 황금알을 낳는 알짜 부동산인지, 아무짝에도 쓸모없는 쓰레기 부동산인지는 자신에게 달려 있다는 것을 명심해야 한다.

김기덕 salla7942@naver.com
현재 (주)KD D&C 김기덕 대표는 현장에서 잔뼈가 굵은 부동산 실전투자 전문가로 자신이 겪은 생생한 경험을 들려준다. 부동산 컨설팅 업체인 DK컨설팅 대표와 (주)SND 대표이사를 역임했다.

이코노믹 리뷰 홍성일 기자 hsi@