칼럼 | 김광석의‘투자, 아는 것이 돈이다”
부동산투자는 개발재료의 지역적 범위와 강도 그리고 효과의 지속성을 고려해야 한다. 충주는 단독주택 용지, 소형 아파트 등에 치고 빠지는 전략이 유효하다. 평창올림픽 등으로 강원권도 투자 호재가 있다.
부동산도 시장의 흐름을 타는 것이 중요하다. 2~3년 전만 해도 지방 부동산에 투자하는 것은 바보 같은 짓이라고 했다. 하지만 지난해부터 지방 주택 가격은 큰 폭으로 오른 반면 서울 등 수도권은 침체를 이어갔다.
2000년대 초반까지만 해도 아파트 이외 단독주택이나 연립에 투자하는 것은 바보 같은 짓이라고 했다. 그러나 2000년대 중반 들어 단독주택, 연립 투자 붐이 일면서 일부 아파트 가격 상승률을 앞질렀다.
서울 내 지역만 봐도 상황은 비슷하다. 버블세븐 등 강남불패를 이야기 하던 시절, 투자를 하려면 서울 강남 중심부를 노려야 한다고 말했지만 2005년 이후 상황은 급변했다. 버블세븐이 시들해진 반면 서울 노·도·강(노원구, 도봉구, 강북구)의 지역이 투자처로 각광 받는 시기가 2~3년 이어졌다.
이 같은 흐름은 전문가들만 알고 있는 새로운 현상 같지만 돌이켜 보면 부동산 시장에서 지속적으로 반복한 지극히 당연한 일이다. 그래서 객관적인 시각으로 부동산 시장의 현상을 해석한다면 10번 중 7번 이상 정도는 흐름을 맞출 수 있다.
부동산 투자는 흐름을 타야 한다. 특히 부동산에 투자목적으로 접근한다면 시세가 꿈틀거리며 가격이 상승할 여력이 있는 곳을 골라야 한다. 실제로 개발 재료가 힘을 발휘하는 지역에는 개연성(probability)이 있다. 다시 말해 개발재료가 구체화 되어 시행되는 것과 상관없이 투자자를 설득할 수 있는 그럴듯한 외형은 꼭 있다는 말이다.
일반 투자자들은 외형을 믿고 오를 대로 오른 상품을 뒤늦게 추격 매수하는 경향이 있다. 이는 프로들의 배만 불려주는 바보 같은 일이다. 부동산에 영향을 미칠 수 있는 개발재료의 지역적 범위와 강도 그리고 효과가 얼마나 지속될지 따져봐야 한다.
세종시 투자목적 아파트 청약 생각해봐야…
올해 부동산 핫 키워드 중 하나는 ‘세종시’다. 9월 국무총리실과 국토해양부를 시작으로 중앙행정기관 이전이 본격화되면서 세종시는 주거와 업무 기능을 갖춘 복합도시로 자리를 잡게 된다. 세종시에는 2014년까지 2만여 명의 공무원이 이주할 예정이다. 지난해 세종시 시범지구에서 분양된 아파트의 분양가는 3.3㎡ 당 800만원 대인데 입지에 따라 인기 많은 단지는 수 천 만원의 웃돈이 붙은 상태다.
그렇다면 세종시에 투자 목적으로 아파트 청약을 하는 것이 합리적일까? 언론을 많이 타는 곳에는 투자자들의 관심이 모이게 마련이다. 겉으로 볼 때는 개연성이 있다는 말이다. 게다가 지난해 분양된 시범단지는 세종시 자체 내에서도 블루칩이며 가격 경쟁력 또한 갖추고 있는 곳이다.
세종시의 핵심주택 수요는 이주하는 중앙 공무원 2만명이다. 수요가 충분한 것처럼 보이나 주변이 공급될 수 있는 여지는 거의 무한대라고 보면 판단은 달라진다. 세종시는 청부청사 주변지역에 개발될 수 있는 땅이 많다. 아파트에 프리미엄이 붙어 거래가 된다면 개발사업자는 즉시 땅을 매입해 아파트 공급을 늘릴 것이고 초과 프리미엄은 곧 조정될 것이다.
2만여명의 공무원들이 주변에 아파트를 매입할 것인가에 대한 문제도 부정적이다. 공무원의 소득수준에 비해 여전이 높은 아파트 가격의 부담 그리고 교육상의 현실, 맞벌이 부부의 출퇴근 문제, 육아의 문제 등으로 공무원의 상당수는 수도권에서 출퇴근을 하거나 공무원만 세종시 인근에서 출퇴근할 가능성이 많다. 실제로 세종시의 공무원 특별공급 분의 경쟁률이 높았던 것도 투자를 목적으로 매입하는 경우가 많았기 때문이다.
대신 대전과 같은 인접지역이나 동탄신도시와 같은 서울로의 접근성과 세종시와의 접근성을 동시에 갖춘 지역은 관심을 기울여 볼 만하다. 실제 수요층의 타협점은 세종시가 아닌 수도권과 세종시로 출퇴근이 가능한 절충 지역이 될 가능성이 많기 때문이다.
충주·강원권 투자 신중한 접근 필요하지만… 매력적
충북에는 음성군 일대 혁신도시와 충주기업도시가 조성 중이다. 특히 올해는 혁신도시(중부신도시)의 첫 아파트 단지가 이달 중 착공되면서 불붙은 사업에 기름칠 할 전망이다. 충북혁신도시는 올해 말 기반공사가 끝나면 2013년까지 10개 공공기관이 입주하게 된다. 이전 대상 기관 대부분이 부지를 매입했고 올해부터 청사 건축이 본격화되기 때문에 더욱 기대되는 곳이다.
특히 충북에는 혁신도시뿐만 아니라 충주기업도시도 함께 개발 중이어서 지역경제 활성화에 큰 시너지 효과를 줄 것으로 기대된다. 충주기업도시는 6개 기업도시 중 사업 진척도가 가장 빠른 곳이어서 다른 기업도시들에게 모델이 되고 있다.
충북은 혁신도시와 충주기업도시 등의 대형 개발호재로 2011년 한 해 동안 아파트 매매값 상승률이 21.6%로 6대 광역시를 제외한 지방에서 경남 다음으로 많이 올랐다.
충주기업도시도 20%가 오르는 등 혁신도시 및 기입도시 영향을 많이 받고 있다. 수요를 유발 할 수 있는 포장 재료와 주택 공급이 거의 없어서 투자자들의 손을 거의 타지 않았다는 점 등이 매력적이다. 그래서 올해도 상승 가도를 보일 가능성이 많아 보인다. 단독주택 용지나 수요를 유발할 수 있는 지역의 소형 아파트 등이 유망해 보인다.
그러나 세종시가 그러하듯, 반짝 이벤트 이후 시들해질 가능성도 있다. 치고 빠지는 전략을 잘 구사해야 한다. ‘평창 동계올림픽’도 이슈인 듯 싶다. 개최지 선정 이후 평창은 올림픽 유치에 대한 기대감으로 들썩였다. 인천공항과 평창을 잇는 KTX 건설 등 개발 호재도 이어지며 투자자들의 관심이 높아졌다.
또한 강원도에는 서울~춘천간 고속도로 및 경춘선 복선전철 개통 등 교통호재로 수도권 진입이 더욱 수월해져 인근 지역 중심으로 부동산 가격도 크게 올랐다. 이런 개발 호재에다 강원도 원주혁신도시 영향으로 올해 강원도의 관심이 더 높아질 것으로 보인다. 원주혁신도시 내 아파트 분양이 되기 때문이다. 강원도는 2011년 한 해 동안 아파트값이 20.2%까지 올랐다.
특히 춘천은 서울~춘천간 고속도로 개통 등으로 25%까지 올라 집값의 대 변화가 있었다. 실제로 서울 강동권에서 춘천까지 이동하는데 1시간이면 가능하다. 서울 중심부로 이동하는 시간보다 짧아 충분히 매력적이다. 경치 좋은 곳에 세컨드하우스를 갖는 개념이라면 여유 있는 수요층의 구매력을 충분히 자극할 수 있을 것 같다.
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