다세대 주택의 재발견

그동안 다세대주택은 부동산시장에서 조명을 제대로 받지 못해왔다. 차익실현이 적었고 매매가 어렵다는 이유 때문에 시장에서 가장 구석에 있었다. 그러나 최근 부동산 경기가 침체되면서 다세대 주택이 새롭게 조명 받고 있다.

# 강동구에 거주하는 김모(49) 씨의 주택은 2층 단독주택으로 지어진지 20년이 넘었다. 집이 너무 낡아서 매년 겨울에는 애를 먹는다. 찬바람을 막기 위해 직접 바람막이 공사를 해야 한다.

김 씨의 주택에는 현재 총 3가구가 살고 있다. 두 가구는 세를 내준 상태다. 김 씨가 쓰고 있는 공간은 거실 하나에 방 두 개다. 세입자보다 더 작은 공간이다. 김 씨는 애초에 리모델링을 하려 했지만 다세대주택으로 새롭게 짓기로 마음을 바꿨다. 기존의 공간이 너무 좁고 초등학교를 다니고 있는 두 아이에게 각방을 주고 싶어서다.

김씨는 “오래된 단독주택이라 매매도 힘든 상황이고 이주를 하는 것보다 내 집을 새롭게 짓는 것이 좋겠다고 생각했다”며 “1층 주차장을 포함해 5층 다세대 주택을 만들 생각이다”고 말했다. 김 씨가 이렇게 마음을 먹은 것은 최근 다세대주택에 대해 관심이 높아지고 있기 때문이다.

김씨는 “인근 부동산에 물어보니 신혼부부들이 다세대주택에서 시작하는 경우가 많고 문의도 많다는 이야기를 들었다”며 “현재 건축비를 계산해보면 두 가구에 전세금 등을 감안하면 투자비용을 회수하는데 오랜 시간이 걸리지 않을 것으로 본다”고 설명했다.

최근 김 씨처럼 다세대주택을 건축하려는 사람들이 늘고 있다. 과거와 달리 수요자가 많아 임대가 편리해졌기 때문이다. 특히 최근처럼 경기가 나빠지면서 아파트 전세를 감당하지 못해 다세대주택으로 이동하는 사례가 늘고 있어 다세대주택에 대한 관심이 크게 높아지고 있다. 부동산114가 2010~2011년 국토해양부 주택건설실적 통계를 분석한 결과에 따르면 연립다세대주택의 인허가 물량은 2010년 1만5687가구에서 지난해 3만8890가구로 148% 급증했다. 단독다가구도 같은 기간 5195가구에서 5301가구로 증가했다. 반면 아파트 인허가는 5만1370가구에서 4만7107가구로 오히려 8.3% 감소했다.

다세대주택 월세 시장에서 인기
연립다세대와 단독가구의 월세 상승률이 아파트보다 높아지고 있는 점도 다세대의 주목도를 말해주는 중요한 사례다. 2008년 1월 월세지수 100을 기점으로 잡은 상태에서 지난해 12월 연립다세대의 월세지수는 124.7을 기록했다 단독다가구는 122, 아파트는 118.5로 나타나 월세 상승폭에서 아파트와 단독다가구가 다세대에 못 미치고 있는 것으로 나타났다.

서울시 부동산정보광장의 전월세 실거래 건수에 따르면, 전월세 거래량이 집계되기 시작한 2010년부터 올해 7월까지 아파트 거래가 차지하는 비중은 점차 줄어들고 있지만 다세대 연립빌라의 비중은 증가세를 나타냈다. 2010년 44.5%를 차지했던 아파트 전월세 거래량은 42.7%로 줄었지만, 다세대연립의 거래 비중은 이 기간 19.2%에서 22.1%로 늘었다.

KB금융지주 경영연구소가 최근 발표한 ‘단독·다세대주택의 가격변화와 주거행태 분석’ 보고서에도 잘 나타나 있다. 보고서에 따르면 수도권 단독주택의 월세비중은 1995년 18.6%에서 2010년 39.5%로 크게 증가했고 자가(26.2%)나 전세(32.2%) 비중을 앞질렀다.

KB경영연구소는 수도권 내 단독주택 중 임대수익을 위해 활용되는 다가구형 단독 주택 비중이 많아 이런 결과가 나온 것으로 분석했다. 또한 앞으로 신규 공급될 단독주택도 대부분 다가구형 단독주택이어서 이러한 추세는 지속되리라는 게 경영연구소의 전망이다.

다가구와 다세대 주택의 경우 가격도 아파트보다 높게 상승했고 거래량도 큰 폭으로 증가했다. 지난해 전국 아파트 거래량 증가는 전년대비 14.8% 수준인 것에 비해 단독과 다세대주택의 거래량은 각각 25.3%, 21.4%가 증가했다. 이 중에서도 다가구형 단독주택은 전년대비 103.1% 증가하는 등 큰 폭의 증가세를 보였다.

전문가들은 수도권의 전세물량 부족이 장기간 지속되고, 가격이 큰 폭으로 오르면서 월세를 통한 임대수익 창출이 수월한 다가구, 다세대주택에 관심이 쏠린 탓으로 보고 있다.

불황 지속되면서 다세대 인기는 크게 올라
부동산 경기가 좋지 않을수록 다세대주택이 인기를 얻고 있는 이유는 수익성이 고르기 때문으로 풀이된다. 아파트가격은 하락하고 있지만 반대로 전세금은 계속 상승하고 있어 이를 감당하지 못한 세입자들이 다세대를 주목하고 있기 때문이다.

서울부동산정보광장에 따르면 지난해 하반기 서울시내 다세대·연립주택의 전세 계약 건수는 2만4024건으로 2010년의 같은 기간(1만2415건)보다 두 배가량 많았다. 단독·다가구주택 전세계약도 2010년 하반기 1만9176건에서 2011년 하반기에는 3만529건으로 59% 증가했다. 서울 아파트 전세금은 13.4% 올랐고 연립과 단독주택의 전세금도 각각 8.4%와 6.07% 상승했다.

1인 가구나 신혼집으로 다세대주택을 선택하는 사례도 다세대주택의 인기 중 하나다. 유엔알컨설팅의 박상언 대표는 “전세금 상승으로 아파트에서 밀려난 세입자가 계속 늘고 있어 앞으로 다가구나 다세대주택에 대한 수요가 더욱 늘어날 것으로 보인다”며 “최근에는 불경기 때문인지 다세대주택을 신혼집으로 선택하는 사례가 많다”고 말했다.

신혼부부들이 다세대주택에 집중하는 이유는 또 있다. 노후화된 주택이 아닌 새롭게 신축하는 주택이 크게 늘었기 때문이다. 성북구 돈암동의 A부동산 사장은 “최근 성신여대주변은 새롭게 신축한 다세대주택이 늘었고 신혼부부들의 문의가 많이 들어온다”며 “예전 주택과 달리 풀옵션을 갖추고 주차장이 있고 또 같은 전세금에 아파트보다 평형수가 높아 관심이 많아지고 있는 것 같다”고 설명했다.

다세대주택의 인기가 한순간이라는 의견도 있다. 아파트의 인기가 떨어지면서 개발업체들이 다세대의 인기를 고의로 띄운다는 업계의 이야기다. 한 부동산 전문가는 “다세대주택의 인기가 언제까지 지속될지 여부는 판가름 하기 어렵다”며 “요즘처럼 부동산 경기가 하락하고 있는 상황에서 큰돈을 들여 주택을 새롭게 짓는 것은 리스크를 질 확률이 높다”고 설명했다.