다가구·원룸 ‘미운오리 새끼’탈출법

칼럼 | 김기덕의‘현장에서 들려주는 실전 부동산투자'

노후화된 다가구 주택이나 원룸 임대인들은 시설에 재투자해 투자 가치를 높이는 방법이 좋다. 임대사업자가 레모델링 할 경우 년 정부에서 지정한 은행을 이용하면 2%대의 저금리도 대출을 받을 수 있다.

쏟아지는 오피스텔 물량과 도시형생활주택으로 인해 기존 임대시장을 주도했던 다가구주택이나 노후화가 진행되고 있는 원룸 건물의 공실이 늘어나고 있다. 이에 따라 다가구주택 등을 소유하고 있는 임대인들은 수익률 악화 등으로 인해 상당한 고통을 받고 있다.

최근 정부당국의 금융 혜택지원으로 인해 저금리로 도시형 생활주택 신규 임대사업자들에게 임대주택 활성화를 장려하고 있어 기존 임대사업자가 느끼는 체감 온도는 더 낮을 것이다. 인기가 시들해 졌고 노후화가 됐다는 이유로 공실률이 높아지고 임대료가 낮아지는 현상을 그냥 보고만 있는 사람이 많은 것도 이 때문이다.

하지만 생각을 조금만 바꾸면 얼마든지 공실률을 줄이고 수익률을 높일 수 있다. 바로 시설의 현대화다. 노후화된 다가구주택이나 원룸 건물의 임대인들이 공실을 최소화 할 수 있는 최상의 방법이다.

대다수 다가구주택이나 원룸 임대인들은 임차인의 의식구조가 변해가고 있다는 것을 인지하지 못하고 있는 것 같다. 기존 임대인들의 연령대를 보면 대부분 60대가 넘어 재투자에 두려움을 느낀다. 하지만 시장은 임대인들의 사정을 이해하고 기다려주지 않는다.

임대인들은 이제 예전과 같은 고리타분한 생각을 버려야 한다. 임차인은 주거 목적으로 집을 구하기 때문에 깨끗하고 산뜻한 건물을 원한다는 사실을 인지하고 있어야 한다.

다세대주택이나 원룸 건물은 수익을 창출해주는 상품이다. 노후화됐다면 언제든지 투자를 통해 가치를 높이는 것이 필요하다. 외관과 내부에 대한 시설투자를 한다면 효과는 임대인의 수익과 직결 된다는 것을 직시해야 한다.

자금이 부족하거나 자금조달 방법을 모른다면 금융권을 이용하면 된다. 현재 정부에서 지정한 은행(우리은행)에서 임대사업자가 리모델링을 할 경우 년 2%대의 저금리로 대출을 할 수 있다. 그러나 이에 앞서 임대인이 반드시 해야 할 것이 있다. 바로 주변 임대 시장에 대한 철저한 조사다. 재투자 총액대비 수익이 오를 것인지에 대한 사전 분석이 필수적으로 이루어지고 난 후 투자를 결정해야 한다는 의미다.

일례로 대학가 주변에서 건축한지 15년 된 원룸 건물(방 15개)을 매입해 임대사업을 하고 있는 J씨의 경우 리모델링을 통해 수익을 극대화 했다. 매입 당시 J씨는 노후 원룸 건물을 매입해 방 1개당 보증금 500만원(월30만원) 가량의 임대료를 받고 있었다. 하지만 건물 노후화로 4층 일부와 5층 일부 즉 5~6개의 방이 항상 공실로 남아 있어 수익률이 형편없었다.

J씨는 건물 전체를 컨설팅 받아 2~3억원의 비용을 투입해 리모델링을 실시했고 현재 임대 수익률을 최상으로 끌어올렸다. 실제 리모델링 후 방 1개당 보증금 1000만원(월40~45만원)을 받는 수익성 구조로 바뀌었다.

리모델링하는 조건에 따라 다르겠지만 J씨의 경우는 고정 공실로 남아있는 방까지 기존보다 높은 월세를 받을 수 있어 수익률이 수직 상승했다. 상가 건물 등도 마찬가지다. 내 상품을 최고로 만들고 관리하지 않으면 임차인은 냉정하게 돌아선다는 사실을 인지해야 한다. 건물의 상품가치를 높일 수 있는 것 외에 임대인들이 중요하게 체크해야 할 사항은 글로벌 경제위기에 시장을 현명하게 바로 보는 방법이다.

과거는 투자만 하고 소위 돈만 묻어두면 시세 차익으로 연결됐던 시장이 확실하다. 하지만 시간이 지나면서 부동산에 투자해 시세차익을 올릴 수 있는 시대는 끝나가고 있다. 아니 끝났다고 해도 무방하다. 운동 선수들만이 테크닉이 필요한 것이 아니다.
부동산도 고정돼 있을 뿐이지 시대에 맞춰 변화하고 트랜드를 따라가는 테크닉이 절대적으로 필요하다. 이에 따라 임대인들은 정부정책과 시장경제 흐름 등을 끊임없이 공부하고 예의 주시해야 한다.

부동산 투자는 일반시장에서 푼돈으로 살 수 있는 금액이 아니기 때문에 공부하고 분석하는 습관을 길러야 한다. 선행 학습이 되지 않으면 결과는 불 보듯 뻔하기 때문이다.

초저금리(제로금리)에 대출이 감정가에 100%까지 나오고 경기가 좋을 때에는 낮은 공실률은 아무런 문제가 되지 않는다. 그러나 최근처럼 장기 불황이 찾아오면서 시세가 꺾이고 대출금을 상환하지 못하는 상황이 도래했을 경우에는 공실률 문제를 뼈저리게 실감하게 된다. 그러나 시장의 흐름을 지속적으로 주시하면서 자금계획을 세웠던 투자자들은 잠깐의 어려움이 있겠지만 이겨낼 수 있는 여력이 있다.

특히 IMF 시절 살인적인 금리상승으로 경매나 공매로 이자를 감당치 못해 넘어가는 물권이 넘쳐났던 적이 있다. 당시 부동산 재테크 고수들과 전문가들은 ‘물 반 고기 반’이라는 말을 입에 달고 살았다. 불황에 돈이 넘쳐나면서 수익을 올릴 수 있는 상품들이 많았다는 것이다.

현재도 비슷하다. 아파트 등 부동산 수익률이 줄어들면서 수익형 부동산으로 돈의 쏠림현상이 심화되고 있다. 이로 인해 시장은 포화상태에 닿았다. 대세라고 해서 무작정 내지르는 투자는 금물이다.

위기 시대의 대처법 중 하나는 부동산 재테크 투자시 자금계획을 철저하게 짜야한다. 경기가 좋을 때는 ‘묻지마 투자’도 성공을 했겠지만 불황일 경우에는 실패 가능성이 매우 높다는 사실을 알아야 한다.

그리고 급변하는 정부정책들을 항상 예의 주시하는 자세를 가지고 있어야 한다. 각종 건축법령과 세제 혜택 등이 하루가 멀다 하고 쏟아지지만 그런 법령들 속에서 분명 자기에게 맡는 것이 있다는 것을 명심해야 한다.

정부의 규제 완화라는 것이 투자수익과 직결되기 때문이다. 물론 몇 가지 규제 완화로 시장 전체가 들썩거리거나 활성화는 어렵지만 내게 딱 맞는 정책이 나올 경우가 있어 지속적인 모니터링이 필요하다. 정부 대책에는 항상 열려있는 귀와 눈이 필요하다.

현재 부동산 시장은 급변하고 있다. 위기를 기회로 만드는 것은 투자자다. 불황이라는 현재의 위기는 깨어있는 투자자에게 최상의 기회로 다가온다는 것을 잊지 말아야 하겠다.