우여곡절 끝에 닻 올린 수변신도시..사업타당성은 "글쎄"(종합)

부산 부동산경기 꺾이는 추세..분양 완료 미지수
수공 재무구조 악화,,2조원 보상비 지급도 난항 불가피
4대강 사업비 8조 회수하려면 신도시 사업 15곳 진행해야

[아시아경제 조태진 기자]4대강 인근지역 도시화 사업인 에코델타시티(친수구역) 사업이 우여곡절 끝에 첫 테이프를 끊었다. 지난 2010년 친수구역 지정을 위한 특별법이 제정됐지만, 부동산 경기 불황이 장기화되는 가운데 관련 지방자치단체의 소극적인 대응으로 2년 간 사업 진척을 보지 못했다.

에코델타시티 조성은 4대강 살리기 사업에 8조원을 투입한 수자원공사의 재정부담을 덜어주기 위한 것이다.

이번 에코델타시티는 총 사업비가 5조4386억원으로 수자원공사가 80%, 부산시와 부산도시공사가 20%의 지분을 투자한다.

김경식 국토부 건설수자원정책실장은 "친수구역 개발을 위해서는 지자체 협조가필수적이고, 지자체는 낙후된 지역 개발이 가능해 상호 '윈윈(win-win)'전략이 될 수 있다"며 "앞으로 보 주변지역 등 개발압력이 높으면서 수익성이 있는 사업지를 친수구역으로 지정해 복합기능을 갖춘 공간으로 개발할 방침"이라고 말했다.

갈수록 해양거점도시의 중요성이 커지는 가운데 에코델타시티 사업을 잇따라 진행할 경우 충분히 보전 효과를 보장할 수 있다는 게 정부의 판단이다. 국가하천 주변에 주거와 상업, 산업, 관광, 레저시설을 조성할 경우 시너지를 발휘해 자족형 신도시로 자리잡을 수 있다는 것이다.

국토부 관계자는 "수변지역 지정을 의뢰한 지자체가 몇 곳 있었지만, 가장 사업성이 뛰어나다고 판단된 부산광역시 일대를 우선 추진하기로 한 것"이라며 "앞으로 지구를 추가 지정할 경우 상당한 자금을 보전해 줄 수 있을 것"이라고 말했다.

국토부는 부산 에코델타시티 분양이 완료될 경우 6000억원 가량의 이익을 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이 가운데 수공은 480억원의 수익을 가져가게 되지만, 수익 90%를 쌓아두게 되는 하천관리기금 용도가 수공의 사업영역과 상당부분 겹치는 만큼 5000억원 이상의 사업비 보전 효과를 거둘 수 있다는 게 국토부의 계산이다.

친수구역 사업을 통해 이와 같은 수익이 가능하다해도 수공이 8조원을 전부 회수하기 위해서는 산술적으로 에코델타시티 같은 규모의 신도시를 무려 15개 정도를 지정해야 한다는 계산이 나온다.

사업비 기준으로도 친수구역 후보지의 개발이익을 10%로 가정해도 투자원금을 회수하기 위해서는 80조원 이상의 개발사업을 추진해야 하기 때문이다.

수공의 내부 수익성 검토 자료에서 부지면적이 10만5000㎡(사업비 112억원)인 소규모 D지구의 경우 개발이익이 15억원(개발이익률 13%), 11만3000㎡ 규모(사업비 124억원)의 E지구는 개발이익이 17억원에 불과했다.

시장전문가들은 부산지역 부동산 경기가 하락세로 접어든 상황에서 에코델타시티 조차 성공적인 분양을 장담할 수 없다고 입을 모으고 있다.

남영우 나사렛대학교 교수는 "부산 거주 재조정 작업이 최근 3년간 진행돼 부동산 분양시장도 가라앉는 추세로 이번 신도시 조성사업은 한 발 늦은 느낌"이라며 "수상도시로 특화된 태안의 경우도 민간자본 유치 등이 난항을 겪으면서 사업 초기부터 지지부진한 상태"라고 설명했다.

그는 이어 "사업규모를 재조정해서 공공시설 위주로 가는 것이 좋겠지만, 분양을 통한 사업비 회수를 목표로 하는 수공 입장에서 어쩔 수 없는 선택일 것"이라며 "토지 개발 부문 전문성이 상대적으로 떨어지는 수공이 제2의 LH가 되지 않을까 우려스럽다"고 말했다.

토지보상 사업 조차 원활하지 못할 것이라는 지적도 나오고 있다. 2조원 가량 소요되는 토지보상금을 수공이 감당하기 어려울 것이라는 분석이다.

관련업계 관계자는 "세자릿수 이상 부채비율에 허덕이는 수공이 대출이나 채권발행을 통해 일시에 2조원을 조달하는 것이 사실상 어렵다"며 "최근에는 보상금이 분양을 위해 재투자되는 분위기도 아니기 때문에 사업비를 회수하기가 더 어려운 상황"이라고 강조했다.