[김인만의 부동산돋보기]대책발표에도 전셋값은 오른다

"주택공급 물량 늘리는 중장기적 대책 필요"

김인만 Good Members 대표

8월18일 수도권 매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 확대방안, 거주주택 양도소득세 비과세, 주거용 오피스텔의 임대주택 인정 등을 주내용으로 한 전월세 안정대책이 발표됐다.

현재 수도권 매입임대주택사업자는 3가구 이상인 경우로 제한이 돼있지만 앞으로는 1가구만 있어도 양도세 장기보유특별공제 적용, 종합부동산세 비과세(합산배제), 재산세와 취득세 면제 또는 감면 등의 혜택을 받을 수 있게 된다.

또 임대사업자가 거주하는 1주택에 대해서는 양도세 비과세 요건 충족 시 양도세 비과세 적용이 되고 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있게 됐다.

이번 '8.18 전월세 안정 대책'이 나온 것은 그만큼 가을 전월세시장이 불안하다는 것을 정부도 인정했기 때문이다. 어떻게든 막아보려고 대책이 나왔지만 안타깝게도 효과가 없을 것 같다.

전월세 가격이 오르는 이유는 부동산 시장이 몇 년 동안 침체됐기 때문에 신규주택 공급이 크게 줄어들면서 신규전세물량이 크게 줄어들었기 때문이다. 또 시장 침체에 대한 불안감으로 매매수요자들이 전세로 돌아서면서 전세수요도 늘어났다.

전월세 가격을 안정시키려면 전세물량을 늘려주거나 전세수요를 줄여줘야 하는데 침체된 부동산시장으로 민간주택공급이 사실상 막힌 상황이다. 공공물량은 LH 부실문제로 보금자리마저 계획한 물량을 채울 수 없게 됐다. 무엇보다 부동산특성상 주택공급이 단시간에 될 수 없기 때문에 공급물량 증가로 전월세가격을 안정시키는 것은 당장에 불가능하다.

전세수요를 감소시키려면 여유가 되는 수요자들이 매매로 돌아서야 하는데 경제상황도 불안하다. 매수해서 오른다는 확신이 없는 상황에서 매수예정자들이 섣불리 매매시장에 뛰어들기도 어려운 상황이다. 정부는 혹시라도 부동산시장을 자극할지 모른다는 우려 때문에 적극적인 거래활성화 대책도 내놓지 못하고 있다.

결국 8.18대책에서 찾은 방법은 여유자금이 되는 사람들한테 세금 줄여 줄 테니 집을 사서 임대물량을 늘려달라는 것인데 안타깝게도 세금 때문에 집을 사는 사람은 많지 않다. 이미 집이라는 것이 주거의 본 기능 외에 투자수단으로 인식이 된 상황에서 투자가치가 없는 집을 세금 줄여준다고 사는 투자자들은 별로 없다.

물론 월세임대수익을 위해 소형아파트나 빌라를 임대용으로 구입하는 수요자들한테는 분명 유리해졌지만 주인만 바뀐다고 전월세 물량이 늘어나지는 않는다. 오히려 이 같은 투자자들의 수익형부동산 투자에 세금혜택을 주는 결과만 낳을 뿐이다.

차라리 미분양이나 신규분양아파트를 구입해 임대하는 경우 파격적인 혜택을 주는 것이 더 효과적일 것이다. 무엇보다 근본적인 대책인 주택공급물량을 늘리려는 중장기적인 계획이 필요하다. 매매를 할 수 있는 능력을 가진 수요자가 전세로 유입되지 않도록 적극적인 거래활성화 대책도 나와야 한다.

거래가 활성화돼야 분양시장도 살고, 분양시장이 살아야 전세물량이 늘어나고, 전세수요도 줄어들면서 전월세 가격이 안정될 수 있다.

안타깝지만 이번 8.18대책은 대출중단사태까지 겹치면서 효과를 보지 못할 것이고 실질적으로 효과가 있는 추가대책이 없는 한 가을 전월세 가격상승은 피하기 어려울 것으로 보인다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

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