[김인만의 부동산돋보기] 2차금융위기, 부동산 대응전략은?

"금융시장 추가악재 없다면, 추석 이후 부동산 활발해질수도.."

김인만 Good Members 대표

신용평가사 S&P가 미국의 신용등급을 강등하면서 시작된 2차 금융위기로 종합주가지수가 폭락했다. 다행히 최근에는 소폭 상승으로 반등에 성공하며 심리적 안정을 찾는 모습을 보이고 있다. 물론 근본문제는 아무것도 해결된 것이 없다. 앞으로 유럽이 더 문제일 수도 있어서 위기는 끝나지 않았고, 추가하락 가능성도 배제할 수는 없다.

그러나 최근의 주가폭락은 실물경기침체에 대한 공포가 지나치게 엄습하면서 향후 발생할 여러 부정적인 부분이 선반영된 부분도 있다. 때문에 지금부터는 지나친 공포심리보다는 차분히 이성적으로 상황을 예의주시할 필요가 있다.

앞서 언급했듯이 미국의 경제가 살아나려면 상당히 시간이 걸린다. 미국뿐만 아니라 프랑스 등 다른 유럽국가들의 추가신용등급 하락 가능성도 존재하기 때문에 악재가 끝난 것은 아니다. 리스크 관리가 필요한 상황이다.

부동산은 7월부터 강남권 재건축을 중심으로 급매물이 거래가 되면서 급매물 기준 시세가 수천만원씩 오르며 회복을 하다가 2차 금융위기 여파로 다시 주춤하는 상황이다. 사실상 앞으로 펼쳐질 금융시장의 흐름에 따라 약보합세로 돌아설지 강보합세로 돌아설지가 결정될 것이다.

그 시기는 추석 이후가 될 것인데, 추가적인 대형악재가 발생해서 다시 수백포인트가 빠지는 패닉상황이 재현되면 투자심리 위축에 따른 부동산시장 침체도 불가피할 것이다. 하지만 주식시장이 현재상황에서 안정을 찾고 심리적 지지선을 지켜낸다면 부동산시장 입장에서는 오히려 전화위복을 할 수도 있다.

현재 부동산시장에 가장 민감하게 영향을 주는 것이 금리다. 물가를 잡기 위해 금리인상이 예정돼 있었지만 3분기에는 금리인상이 어려울 것으로 전망된다. 취득세 감면시기도 올해 말까지고, 내년은 총선과 대선이 같이 있는 선거의 해인만큼 부동산시장 침체를 두고만 볼 수 없을 것이다. 조만간 부동산시장 거래활성화 추가대책이 나올 것으로도 예상된다.

또 2008년 말부터 시작한 부동산시장 침체로 신규공급물량이 큰 폭으로 줄었고, 전세선호도가 높아지면서 결국 전세가격이 천정부지로 상승하는 전세난이 심화됐다. 매매가 대비 전세가 비율이 50%를 넘어 60%에 육박하고 있고 수도권 일부 중소형은 70%까지 형성된 상황이다.

부동산 특성상 주택공급이 단기간에 되지 않고 지금도 분양시장이 얼어붙어 있기 때문에 전세난이 최소 3년 이상, 그 이상 지속될 수도 있다. 때문에 전세문제는 끊임없이 무주택자들을 괴롭힐 것이다. 지금도 전세난 때문에 매매로 돌아서는 수요자들을 쉽게 만나볼 수 있다.

그리고 무엇보다 2년 정도 상승장을 이끌면서 침체된 부동산의 대체투자역할을 톡톡히 했던 금융시장이 약세로 돌아선 만큼 금융시장에서 이탈한 자금 일부가 부동산으로 유입될 것이기에 부동산 입장에서는 추가 악재로 투자심리 위축이 되지 않는 한 결코 나쁠 것이 없는 상황이다.

결국 금융시장의 추가악재가 발생하지 않는 한 추석 이후 부동산시장 움직임은 현재보다 활발해질 가능성이 높다.

추석은 항상 부동산시장 변화의 흐름을 감지하는 중요한 터닝포인트인데 올해는 침체보다는 회복가능성이 높은 만큼 어차피 매수에 나서기로 했던 분들이라면 추석이전에 움직이는 것이 좋겠다.

하지만 자금이 부족하거나 매수계획이 없었는데 왠지 분위기 때문에 계획에 없던 투자를 하는 것은 바람직하지 않다.

부동산시장 회복이라는 것이 대세상승을 의미하는 것이 아니라 거래량이 늘어나면서 올해 2월 시세를 조금 상회하는 수준까지 회복된다는 의미다. 글로벌 경기침체가 지속되고 있는 상황에서 부동산시장만 나홀로 강세를 보일 수는 없고 바람직하지도 않다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)