[김인만의 부동산돋보기]2차 금융위기, 부동산은?

"경기부양효과 누린 주식시장과 달리 부동산은 크게 요동칠 가능성 낮아"

김인만 Good Members 대표

여름휴가를 다녀오니 ‘R(Recession, 경기 후퇴)’의 공포로 국내 금융시장이 패닉상태가 되었다.

5일 코스피지수가 74.7포인트(3.7%) 폭락한 1943.7로 마감이 되면서 일본 대지진 직후인 3월 18일 이후 4개월 만에 2000이 붕괴되더니 8일 1869, 9일 1722까지 폭락되었다가 겨우 1800선은 지켜냈지만 연기금으로 막은 것이라 사실은 정부가 인위적으로 지켜냈다고 볼 수 있다.

이 칼럼을 쓰고 있는 10일 새벽, 미국증시가 반등에 성공했다고 하니 오늘 하루는 반등을 기대할 수 있겠지만 근본문제에 대한 해결책이 나오지 못하고 있고 2008년 금융위기를 극복하기 위하여 너무 많은 돈을 푼 것이 주 원인이기 때문에 지금 뾰족한 대책이 없는 것이 더 답답한 상황이고 추가하락 가능성도 배제할 수 없다.

불난집에 부채질하던 신용평가기관인 S&P가 미국의 국가신용등급을 70년 만에 처음으로 강등하면서 미국발 경기둔화에 대한 우려가 공포가 시작되었는데, 2008년 금융위기도 미국이었지만 2011년 역시 미국이 전세계 경제를 뒤흔들고 있는 것이다.

미국 의회가 8월 2일 부채 한도 상향 조정안을 통과시키면서 10년간 2조 4000억 달러의 재정 지출을 삭감하기로 결정을 했는데 2조 4000억 달러규모의 지출이 삭감이라는 것은 인위적이라도 경기를 부양해 줘야 하는데 그럴만한 자금이 없어지거나 부족하다는 의미로 해석할 수 있고 2년 만에 하락세로 전환된 개인소비와 최저치를 기록한 제조업지수 등 최근 발표된 경제지표 역시 결국 글로벌 증시가 폭락하게 된 원인으로 작용을 하였다.

이제 시작이 될지, 일시적 현상이 될지는 상황을 예의주시해야겠지만 근본적으로는 미국경제가 살아나야 하는 문제인 만큼 단기간에 해결되기는 어려운 상황이라 보여진다.

2008년 미국 발 금융위기 이후 인위적인 경기부양 효과영향인지 최근 3년간 세계 증시상승폭은 상당히 높았다는 점에서 획기적인 부양대책이 나오지 않는 한 이번 하락이 조금 더 지속되면서 고통을 줄 가능성이 높다.

실제로 미국의 다우지수는 2009년 3월부터 94.3%, 한국 103.5%, 독일 102.4%, 영국70.9%, 프랑스58% 상승을 해서 금융위기 이전인 2007년 최고점의 90%수준까지 회복을 했는데 이는 실물경기회복이 되지 않은 상황에서 인위적인 경기부양으로 미니 거품을 만들었다는 해석도 가능하다.

특히 우리나라 증시는 외국투자자의 영향을 크게 받고 수출비중이 높기 때문에 민감하게 반응하는 경향이 높다.

그러면 부동산시장에는 어떤 영향을 미칠까?

부동산시장도 결국 실물경기 회복이 되어야 제대로 된 반등을 할 수 있기 때문에 글로벌 경제회복이 아주 중요한 포인트임에는 틀림이 없고, 경기침체가 지속되면 부동산시장도 악영향을 받을 수 밖에 없다.

하지만 경기부양효과로 고점의 90%까지 회복한 주식시장과는 달리 부동산시장은 일부 지역을 제외하고는 2008년 이후 소폭의 상승과 하락을 반복했을 뿐 여전히 침체가 지속되고 있는 상황이기 때문에 특별히 크게 요동을 칠 가능성은 낮다.

오히려 경기부양효과를 제대로 누리지 못하면서 보합세가 지속된 것은 물가상승률, 화폐가치 하락을 감안하면 실질가치는 마이너스가 된 것이고, 이는 고점(강남, 수도권은 2006년, 강북은 2008년)이후 오버슈팅된 부분이 어느 정도 제거되었고 인위적인 경기부양효과로 인한 미니거품이 형성되지 않아서 현재 미국발 R의 공포의 직격탄을 맞지는 않을 것이다.

주식시장은 2008년 금융위기 이후 인위적인 경기부양 효과로 사상최고치로 상승을 하게 되었는데 실물경제가 회복되기 전 미니거품으로 너무 큰 장이 만들어졌고 외국인들이 빠지면서 미니거품이 빠지고 있는 상황이다.

반면 부동산시장은 2008년 이후 일부 지역을 제외하고는 거의 보합이나 하락한 수준으로 경기부양 효과를 전혀 보지 못했고, 부동산시장에는 치명적인 금리인상이 미국발 경기침체 우려로 인하여 당분간 제동이 걸릴 가능성 높고, 내년 총선, 대선까지 걸린 상황에서 경기침체를 막기 위하여 부양정책이 나올 수 밖에 없으며, 오히려 주식시장으로 몰린 부동자금이 주식시장이 흔들릴수록 안전성향이 강한 금과 부동산으로 유입될 가능성도 배제할 수 없다.

특히, 부동산시장 침체가 3년 이상 지속되면서 신규주택공급이 지속적으로 감소하였고, 전세가격 상승은 브레이크를 잡기 어려울 정도로 계속 지속되고 있는데 전세가 비율이 50%를 넘어 60%가 넘는 곳도 속출하고 있으며 2012년 내년 총선과 대선이 맞물리는 선거의 해이고 부동산시장의 선행지표라 할 수 있는 강남권 재건축 시장이 7월부터 바닥을 치고 회복을 하기 때문에 주식시장의 유동자금이 유입될 경우 부동산시장의 반등 가능성은 충분히 존재하며 추석 이후 부동산시장을 예의주시해야 할 이유이기도 하다.

매수자는 공격성향의 투자자라면 추석이전 여름이 매수타이밍이 될 수 있고, 반면 매도자는 추석 이후 부동산시장 상황을 보면서 올해 말, 내년 초에 판단해도 늦지 않을 것이다.

다만, 글로벌 경기침체 우려가 크고 부동산시장 역시 경기회복이 뒷받침이 되어야만 본격적인 회복이 가능하기 때문에 감당하기 어려운 자금계획을 통한 무리한 투자는 주의가 필요하다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

정선은 기자 dmsdlunl@