[김인만의 부동산돋보기]'타이밍의 법칙'..부동산 바닥이 언제 ?

"바닥일때 실수요자들 집 살까 고민 많이 해"

김인만 Good Members 대표

[아시아경제 ]'무릎에 사서 어깨에 팔라'는 부동산 매매타이밍에서 가장 중요한 법칙이다.

바닥에 사서 머리에 팔면 가장 좋지만 아쉽게도 정확한 바닥과 머리를 아는 것은 신의 영역이다. 바닥에서 무릎 사이, 머리에서 어깨 사이를 예측하는 것이 인간의 영역인데 결국 바닥에서 무릎 사이의 매수타이밍과 머리에서 어깨 사이의 매도타이밍을 얼마나 잘 잡느냐가 성공투자의 핵심이라 할 수 있다.

지금이 바닥이냐는 것은 시간이 지나서 뒤돌아봤을 때 '아, 그때가 바닥이었구나'라는 것을 알 수 있다. 그렇다고 버스 떠난 뒤 손 흔드는 것은 의미가 없기 때문에 적어도 바닥이 가까워지고 있거나 지나가고 있다는 것을 나름대로의 근거와 분석으로 예측해서 반발 앞선 투자를 하는 것이 조금이라도 투자수익을 높일 수 있는 방법이 된다.

현재로선 '지금이 바닥이고 앞으로 상승할 것이다'라는 의견과 '아직은 바닥이 아니고 추가 하락 가능성도 있다'라는 의견 간 팽팽한 줄다리기가 이어지는 상황이다. 최근에는 강남권 재건축시장에서 급매물이 거래되면서 2~3주 전보다는 미묘한 변화가 감지되고 있다.

5차 보금자리 발표 후 하락만 거듭하던 과천, 고덕주공도 7월이 넘어서면서 분위기가 달라지고 있다. 실제로 고덕주공2단지 16평의 경우 올해 봄 6억2000만원까지 거래되다가 5억8000만원까지 빠졌다. 이후 5차 보금자리 발표 후 급락하면서 5억3000만원 아래 급매물까지 나오는 상황까지 됐는데 최근 2~3주간 급매물이 하나 둘 거래가 되면서 지금은 5억7000만원까지 회복된 상황이다.

이런 분위기는 둔촌, 개포주공 등에도 감지되고 있다. 일부 주인들은 물건을 회수하거나 호가를 조금씩 올리는 일도 간헐적으로 발생하고 있다.

물론 아직까지는 강남권 재건축 단지들만 급매물 위주로 거래가 활발하고 나머지 일반 아파트시장은 거래량이 많지 않다. 전세가격 상승으로 부담을 느낀 실수요자들이 급매물 위주로 간헐적으로 거래를 하고 있는 상황이다.

먼저 일어나는 새가 먹이를 빨리 잡듯이 바닥징후를 조금 더 빨리 예측해야만 반발 앞선 투자타이밍을 잡을 수 있기 때문에 바닥이 가까워지거나 탈출하고 있을 때의 몇 가지 징후를 살펴보도록 하자.

▲ 하락의 부정적인 뉴스가 계속 나오다가 횟수가 줄어들기 시작한다.
▲ 당장 집을 팔아야 할 것 같은 분위기에서 조금 더 기다려볼까라는 분위기가 감지된다.
▲ 실수요자들이 집을 사야 하나 고민하기 시작한다.
▲ 건설회사 분양물량이 급감하다가 조금씩 나오기 시작한다.
▲ 강남권 재건축 급매물이 거래되기 시작한다.
▲ 정부가 부동산규제를 완화 또는 폐지한다.