[김인만의 부동산돋보기]하반기, 전셋값 폭등하나?

"기준금리 올리더라도 실수요자 대출금리는 안정적으로 유지해야"

김인만 Good Members 대표

최근 전세가격이 다시 움직이고 있다.

주택보급률은 100%에 가깝지만 자가비율은 절반수준이고 절반은 전세나 일부 월세로 거주하고 있다. 때문에 전세가격 상승은 서민경제에 치명적인 영향을 준다.

지난해부터 올 초까지 폭등한 전세가격이 봄 비수기를 맞이해 겨우 안정기를 찾는가 싶더니 다시 움직이고 있다.

18일 국민은행 통계에 따르면 전세가격은 2009년 3월부터 28개월째 상승세를 이어가고 있다. 이는 국민은행이 주택시장 동향을 조사하기 시작한 1986년 이후 가장 긴 상승기간이다.

전세가격이 다시 상승하는 원인은 입주물량 감소로 인한 전세물량 공급부족, 금리인상과 부동산시장 침체로 인한 전세수요 증가, 전세가격 상승에 대한 불안심리와 정치권의 전월세 상한제 추진으로 전세물량 선점심리 때문이다.

입주물량감소는 부동산시장 침체로 신규분양물량이 급감하면서 이미 예견된 문제다. 신규분양물량이 늘어나지 않는 한 입주물량감소는 장기간 지속될 가능성이 높다.

올해 들어 입주물량이 예년보다 40% 가량 줄어들 것으로 예상된다. 주택산업연구원에 따르면 2008년부터 2010년까지 3년간 전국입주물량의 6개월 평균은 14만9000가구다. 그러나 올 하반기 물량은 9만9000가구로 평균보다 5만가구가 줄어든다.

입주물량만 줄어들면 다행이지만 도심 재건축, 재개발로 인해 서울에서만 2만2000가구가 철거될 예정이어서 전세물량 부족을 더욱 부채질할 것으로 보인다.

외적으로는 공급부족이 영향을 준다면 내적으로는 부동산시장 침체로 매매수요가 줄어든 것이 요인이다. 이는 자연스레 전세수요증가로 이어졌고, 보금자리폐지가 논의되고 있지만 아직도 반값아파트 기대심리와 대기수요가 남아있다. 금리까지 오르면서 대출받아 주택구입하는 것에 많은 부담을 느끼고 있어서 전세수요 증가는 당분간 지속될 것으로 예상된다.

더욱 문제가 되는 것은 정치권에서 추진 중인 전월세상한제의 부작용이다. 전월세상한제가 시행되면 집주인들은 장기간 전세가격인상에 제한을 받을 것을 우려해 미리 가격을 올릴 가능성이 높다. 이에 많이 인상된 전세가격을 그대로 인정해주고 추가 인상분까지 선반영되는 부작용이 생기는데도 표심에 눈이 먼 정치권에서는 무리수를 두는 것이 답답하기만 하다.

결국 하반기 전세가격 상승은 불가피해 보인다. 지난해부터 올라 상승폭은 폭등수준은 아니겠지만 이미 상승한 전세금액도 부담이 되는데 추가상승은 분명 전세수요자들을 무겁게 압박할 것은 분명하다.

물론 지역마다 차이가 있는데 입주물량이 상대적으로 풍부한 김포, 일산, 인천 등 서북부지역과 수원은 전세가격 안정세를 유지할 가능성이 높다. 입주물량은 부족하고 학군수요가 많은 강남, 목동, 분당 등은 여전히 불안한 상황이 지속될 것이다.

주택공급의 특성상 단기간에 주택공급을 늘릴 수 없고 보금자리 역시 불투명해질 가능성이 높기 때문에 공급을 늘려서 전세가격을 안정시키는 것은 단기간에는 불가능하기 때문에 전세수요를 감소시켜야 한다.

매매자금이 부족하고 대출을 받을 능력이 부족한 서민들은 전세나 월세로 살아야 하겠지만 집을 살 능력이 있음에도 투자수익이 낮을 거 같아서 구입하지 않는 전세수요자들을 매매수요로 전환시키기 위한 거래활성화 대책이 필요하다.

보금자리 폐지와 임대전환으로 보금자리 대기수요를 없애야 한다. 능력이 되는 다주택자의 주택구입을 장려하기 위하여 양도세 중과세 완전폐지, 취득세 감면기간 연장, 재산세 및 종부세 축소로 집 보유에 대한 부담을 줄여줘야 한다.

기준금리를 올리더라도 실수요자에 대한 대출금리는 안정적으로 유지를 시켜줘야 한다. 대출규제에 대한 효과는 없고 심리적으로 악영향만 주는 총부채상환비율(DTI)을 폐지하는 대신 과다한 대출을 막는 담보대출인정비율(LTV)은 50-60%로 유지하고, 가계부채증가의 주원인이 되는 담보대출을 다른 용도로 전용하는 부분도 보완이 필요하다.

마지막으로 실물경기회복을 위한 장기적이고 일관성 있는 정책을 기대해 본다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@