'압구정' 못지 않은 그 동네 집값은 왜이래?

[골드메이커]제2롯데월드 호재불구 급매물 하락세 지속

잠실의 대표적 한강변 재건축 예정 단지인 잠실주공 5단지 아파트에 대해 알아보자.

잠실주공 5단지는 지하철 2호선 잠실역에서 도보 5분 거리에 있는 역세권이며 9호선 개통시 종합운동장역에서 환승이 가능하다.

신천초, 잠신초, 잠동초, 잠실초, 잠신중, 잠실중, 잠실중, 잠신고, 잠실고 등 학군이 우수하고 롯데월드, 한강시민공원 등 편의성이 좋다. 특히 한강조망권 확보되는 대표적인 중층 재건축 예정 단지이다.

또한 제2롯데월드 개발의 가장 직접적인 수혜단지이기 때문에 기대치가 높고, 송파쪽 재건축과 고덕, 둔촌주공 등 강동쪽 대규모 재건축이 추진되면 이주수요 증가로 긍정적인 영향을 받을 수 있다.

하지만 현재의 침체된 부동산시장 분위기 때문에 급매물 시세는 하락세를 보이고 있는 상황이다.

은마아파트와 더불어 강남권 대표적인 중층 재건축단지인 잠실주공 5단지는 지난해 6월 조건부 안전진단이 통과되면서 기대가 컸다.

하지만 침체된 부동산시장과 기부채납 등 아직까지 남아있는 부동산규제 등의 영향으로 추진속도가 빨라지지는 못하고 있는 상황이다.

잠실동은 대치동이나 압구정동에 비해선 선호도나 교육환경은 상대적으로 높지 않다.

하지만 잠실 1-4단지, 잠실시영 등 인근 아파트들의 재건축으로 새 아파트 대단지가 형성이 되면서 인프라도 더욱 개선되고 있다.

무엇보다 거부할 수 없는 한강조망권이 되는 재건축예정 아파트기 때문에 압구정, 반포와 더불어 대표적인 미래 한강변 주거단지가 될 것이다.

최근 부동산시장 침체까지 깊어지면서 시세 역시 약세를 벗어나지 못하고 있는데, 급매물 위주로 거래가 간헐적으로 되고 있는 상황이다.

지난 9일 현재 중간층 기준 급매 시세는 113㎡(34평) 10억7000만원, 116㎡(35평) 11억4500만원, 119㎡(36평) 12억3000만원 정도이다.

113㎡(34평) 기준 과거 시세흐름을 살펴보자.

지난 2003년 3월까지 5억원 수준을 유지하다가 그해 여름 6억원을 넘었고 10월에는 7억원까지 치솟았다.

이후 등락을 거듭하면서 6억원 중반에서 7억원대 초반을 2005년 3월까지 반복하다가 2005년 4월부터 급등해 8억원을 넘기더니 6월 10억원까지 껑충 뛰었다.

잠시 숨고르기를 한 뒤 2006년 3월 11억원, 그해 10월 12월 12억8000만원을 찍었다.

하지만 이후 조금씩 조정이 돼 2008년 3월 12억원 아래로 하락하더니 2008년 말 금융위기 당시 9억원 밑에서 거래가 이뤄졌다.

금융위기를 벗어나면서 다시 11억원대로 올라섰고 지난해 초 잠시 12억원 이상에서 거래가 됐지만, 이후 11억원대에서 횡보를 하고 있다.

최근에는 부동산시장 침체로 10억7000만원까지 주저앉은 상태이다. 이는 금융위기를 제외하곤 2006년 봄 이후 가장 낮은 시세이다.

지난해 6월 조건부 안전진단이 통과되면서 계획 수립중인데, 무상지분율을 얼마로 받느냐에 따라 수익률 차이가 난다. 34평의 경우 무상지분율 160%이상은 받아야 36평 이상 배정이 가능할 것으로 예상된다.

요즘 중대형 인기가 주춤해져 34평으로 34평을 배정받는다면 지난 9일 현재 급매물이 10억7000만원인 만큼 환급금을 받으면 총투자금액은 10억원 정도로 예상이 된다.

결국 10억원으로 제2롯데월드에 인접한 잠실 한강변 새 아파트를 잡을 수 있다는 의미가 된다.

현장 부동산에서는 34평은 40평형 이상 배정이 가능하다고 하는데(물론 그렇게만 된다면 너무 좋겠지만) 확실하지 않는 상황에서 너무 좋은 쪽으로만 해석을 하면 판단착오의 가능성이 생긴다.

주변시세와 비교해보면 동마다 편차가 크지만 잠실엘스 33평, 잠실리센츠 33평 9억원 중반대 정도 급매물 시세가 형성되어 있는데 한강조망권이 확보되는 단지는 1억이상 더 높은 상황이다.

잠실 5단지가 입주할 때쯤이면 입주년도 차이가 나고 제2롯데월드 영향도 발생하기 때문에 시세차익은 가능할 것으로 예상된다.

하지만 재건축 특성상 시간적 리스크가 크고, 무엇보다 현재 부동산시장 침체가 너무 깊어서 급매물도 쉽게 거래가 안되는 상황이기 때문에 급매물이 거래되면서 바닥을 다지는 것을 확인하고 들어가는 것이 좋을 것이다.

믈론 고점대비 하락폭도 있고, 한강변 대규모 저층 재건축 단지에다 제2롯데월드라는 호재도 있기 때문에 충분한 자금계획을 갖고 5년 이상 기다릴 수 있다면 급매물 시세흐름을 예의주시할 필요는 있을 것으로 사료된다.

김인만 굿멤버스 대표