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[골드메이커]1기 신도시, 추락의 끝은 어디…

박상언 유엔알컨설팅 대표";$size="255,200,0";$no="2011061308393906719_1.jpg";@include $libDir . "/image_check.php";?>지난주 일본 오사카 중심부로부터 전철로 30분 정도 떨어진 '센리 뉴타운'을 다녀왔다. 일부러 출근시간 때인 오전 8시30분 전후로 방문했다.

센리 중앙역 주변의 마트와 관공서, 금융기관 등으로 외지에서 출근하는 사람 외에는 센리 뉴타운에서 외지로 나가는 젊은 분들은 거의 눈에 띄지 않았다.

5분 정도 걸어 주거지로 들어서니, 시내에서는 보기 힘든 잔디가 깔린 중형아파트가 위용을 들어내고 있었다.

하지만 나이 드신 분들만 한두명 산책길에 나올 뿐, 사람 인기척이라곤 별로 느껴지지 않았다.

1961년 오사카 북부권에 조성된 센리 신도시는 일본 최초의 신도시이다. 이후 오사카 남부에 센보쿠, 서부에 호쿠세쓰 등 신도시가 개발됐다.

센리 신도시의 계획인구는 15만명이지만, 최근 인구수는 계획인구의 절반을 약간 상회하는 수준이다.

도쿄권에서도 다마 지바(동부), 쓰쿠바(북부), 요코하마 고호쿠(남서부) 등 신도시가 연이어 조성됐다.

일본의 46개 신도시 가운데 가장 성공적인 개발사례로 거론되는 곳은 ‘다마 뉴타운’ 이다.

동경에서 서쪽으로 약 30㎞ 떨어진 ‘꿈의 도시’라 불리웠던 다마 뉴타운의 경우 한국의 신도시 분양 때처럼 엄청난 인기를 끌었고 한국처럼 베이비붐 세대인 '단카이세대'가 대거 이동해 가구를 꾸렸다.

다마 신도시의 계획인구는 34만여명. 하지만 현재 인구는 20만명 선에 불과하다.

'꿈의 도시'라 불리우는 다마 뉴타운이 일본에서는 '올드 타운'의 대명사가 됐다. 일본 젊은 층이 직장과 가까운 도쿄 도심에 살고 싶어했기 때문이다.

도심에 비해 의료, 쇼핑, 문화 등 편의시설 이용이 불편한 점도 젊은층의 탈(脫) 신도시 요인으로 지적되고 있다.

물론 살인적인 대중교통비가 문제인 일본과 우리나라 신도시를 비교하는 것은 무리가 따를 수 있다.

하지만 경기가 침체될수록 상대적으로 일자리와 놀거리가 풍부한 도심 지역에 사람들이 모인다는 것은 세계적인 대세임은 인정해야 한다.

◆경기 침체로 도심 집중현상 가속화

몇년 전 한국은행이 발표한 ‘주요국의 경제력 비중 추이’에 따르면, 우리나라의 경제성장률이 2030년까지는 세계 평균성장률보다 높겠지만 이후엔 세계 평균을 밑돌 것으로 전망됐다.

게다가 2030년을 정점으로 우리나라의 경제력 비중이 떨어지기 시작해 2040년에는 2.0%로 낮아지고 2050년엔 1.7%까지 하락할 것으로 내다봤다.

우리나라의 경제력 비중이 떨어지는 주요 원인 중 하나로 한국은행은 '빠른 고령화 속도’를 지목했다.

한국은행은 65세 이상 비경제활동인구를 15세 이상 경제활동인구로 나눈 노령인구 부양비율로 볼 때 우리나라는 2000년에 경제활동인구 100명이 일을 하기 어려운 노인 118명을 먹여 살리고 있다고 분석했다. 이는 OECD국 평균 26.5%보다 크게 낮은 수치다.

그러나 2025년에는 40%로 OECD 평균 41.9%에 근접하고 미국(32.1%), 일본(39.1%)보다 높아질 전망이며 2050년에는 74.1%로 이탈리아(86.7%)를 제외하면 대부분의 OECD국을 추월할 것으로 보인다.

특히 2000년 이후 25년간과 2025년 이후 25년간엔 각각 28.2%포인트, 34.1%포인트 증가하며 OECD국가 중 가장 빠른 고령화 속도를 보일 전망이다.

한국개발연구원의 자료만 보더라도 급속한 저출산-고령화 사회가 진전되면서 앞으로 잠재성장률은 더욱 빠른 속도로 추락할 것으로 전망했다.

현재와 같은 속도라면 2030년 이후에는 잠재성장률이 1%대로 추락하고, 2040년 이후에는 1% 미만으로 내려앉을 것으로 내다봤다.

더구나 우리 경제는 이 잠재성장률 수준에도 못 미치거나 거의 턱걸이 수준의 성장에 머물러 왔다.

◆1기 신도시, 리모델링 수직증축 불허로 당분간 회복세 쉽지 않을 듯

일본의 신도시는 갈수록 매력을 잃어가고 있다. 굳이 우리나라 신도시로 비유하면 외곽 지역에 위치한 김포와 파주, 동탄 등이 해당된다고 하겠다.

분당, 일산 등 1기 신도시조차 최근 국토해양부의 리모델링 수직증축 불허로 투자자들의 문의가 거의 없는 실정이다.

수도권 부동산 시장 침체 이후 가장 직격탄을 받고 있는 곳도 서울 도심(재건축 제외)보다는 신도시와 외곽지역에 있는 주택들이다.

이런 상황에서 서울 도심과 신도시 사이에 대규모 보금자리 입주물량도 예정돼 있어 신도시 침체의 골은 더 깊어질 것으로 보인다.

주민의 연령층이 다양하게 뒤섞여 있는 도심과 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주하기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타날 수 있다.

젊은 층까지 신도시를 외면하면 빈 집 뿐만 아니라 빈 상가도 급속히 늘어날 수 있다는 얘기다.

신도시 정책은 경제가 고도 성장기를 구가하고 그에 따라 소득이 증가일로에 있을 때 효과를 보는 정책이다.

하지만 경기 변곡점이 급속히 꺾이기 시작한 지난 금융위기 이후 외곽의 새로운 신도시 건설은 기존 신도시의 쇠퇴와 유지비용의 증가를 가져온다.

경기가 침체기로에 있는 일본, 영국, 미국 등의 선진국은 이러한 문제점으로 인해 신도시 개발보다는 도심 재개발정책으로 변환하고 있다.

대도시의 중심산업은 이미 오래전에 지식기반산업으로 바뀌었는데 필연적으로 지식기반산업은 본질적으로 도심을 선호하게 만들었다.

일본 정부는 '도쿄의 경쟁력이 일본 경쟁력'이라는 구호를 내걸고 도심재개발에 따른 용적율 인센티브, 금융지원 등 각종 지원책을 내놨다.

그 결과 도쿄의 경우 롯본기 힐스, 미드타운 등 도심 곳곳에 초고층 오피스가 치솟았다.

일반적으로 대부분의 사람들이 ‘나이가 들면 도심을 떠나 전원에서 생활할 것’이라고 생각하곤 한다.

하지만 ‘마음 속에서 살고 싶은 곳’ 과 실제로 ‘몸이 살고 싶어하는 곳’은 다르게 나타나고 있다.

지금까지 예시로 설명한 ‘도심 집중현상’을 잘 이해하고 투자하는데 있어 큰 이정표를 세우길 바란다.

박상언 유엔알컨설팅 대표