리모델링 일반분양 불허?…1기 신도시 "울상"

[골드메이커]분당 한솔주공5단지 직접 가보니…

지난달 27일 권도엽 국토해양부 장관이 수직증축 리모델링 허용여부에 대해 심하게 낡았으면 허용하되, 자산 증식을 위한 리모델링은 사실상 반대한다는 뜻을 내비쳤다.

리모델링 가능연한인 주공 15년 이후 아파트라도 구조안전에 문제가 없으면 리모델링을 자제하는 것이 바람직하다는 의미로 해석할 수 있다.

이에따라 수직증축후 가구수 증가로 일반분양을 원하는 1기 신도시 주민들의 불만도 더 커질 것이고 기다림의 시간도 더 길어질 전망이다.

그래서 지난 주말 리모델링의 선두주자인 분당 정자동 한솔주공5단지를 둘러봤다.

분당 한솔주공5단지는 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 1기 신도시중 최고의 자리를 지키고 있는 분당신도시에서 신분당선 연결 호재로 신흥중심으로 떠오르는 정자동에 위치해 있다.

분당선 정자역 접근성이 좋고 신분당선이 개통되면 더블역세권이 된다. 신기초, 한솔초, 정자중, 분당중, 한솔고 등 학군과 학원시설이 우수하다.

롯데백화점, 이마트, 정자공원, 서울대병원 , 탄천 등 생활 인프라 역시 우수한 수준이다.

다른 1기신도시 아파트들도 동병상련이겠지만 분당 한솔주공5단지도 노후화가 가장 큰 단점이며 재건축은 불가능해 리모델링 밖에 답이 없다.

그나마 한솔5단지는 조합설립 인가까지 났지만 조합원 부담을 줄이려면 수직증축이 허용돼 일반분양이 가능해져야 하는데, 전세난이 심각한 상황에서 철거시 이주수요 문제가 발생하기 때문에 쉽게 허용되긴 어려울 전망이다.

최근 부동산시장 침체까지 깊어지면서 시세 역시 약세를 벗어나지 못하고 있는데, 급매물 위주로 거래가 간헐적으로 이뤄지고 있는 상황이다.

현재 중간층 기준 급매시세를 살펴보면 다음과 같다.

57㎡(17평) 2억6000만원, 60㎡(18평) 2억7000만원, 62㎡(19평) 2억8000만원, 74㎡(22평) 3억6500만원, 99㎡(30평) 4억9500만원 정도이다.

74㎡(22평), 99㎡(30평) 기준 과거 시세흐름을 살펴보자.

지난 2003년 9월까지 22평 2억원, 30평 2억5000만원을 넘지 못하다가 10월부터 소폭 상승해 22평 2억원 30평 3억원을 넘겼다.

하지만 중대형 상승세에 밀려 2006년 여름까지 보합세를 유지하다 2006년 여름부터 부동산 시장 급등과 신분당선 정자역에 대한 관심이 높아지면서 상승을 시작, 2007년 1월 22평 3억원, 30평 5억원을 넘겼다.

리모델링 바람이 본격적으로 불면서 2008년 1월 22평 4억원, 30평은 5억9000만원까지 올랐지만, 이후 분당 부동산시장 침체와 리모델링 추진이 속도를 내지 못하면서 22평은 3억6000만원에서 4억원 사이, 30평은 4억5000만원에서 5억원 사이를 횡보하고 있는 상황이다.

하지만 2006년 이후 분당 중대형이 큰폭으로 하락한 것에 비하면 중소형으로 구성된 한솔5단지 주공은 그나마 손실폭이 작은 편이라고 할 수 있다.

2008년 10월 시공사로 동부건설, 현대산업개발이 선정됐으며, 지난해 9월 리모델링 조합설립인가가 났지만 이후 본격적인 추진이 되지는 않고 있다.

리모델링이 되면 대략적으로 22평이면 28평, 30평이면 35평 정도는 증축이 가능할 것이다. 추가분담금을 여유있게 평당 400만원 정도로 잡으면 22평은 28평 배정받으면서 1억1000만원, 30평은 35평 배정받으면서 1억4000만원 정도 부담을 해야할 것으로 판단된다.

그러면 현재 중간층 급매물 기준 22평이 3억6500이니 28평이 되면 추가부담금 1억1000만원을 포함, 총투자금 4억7500만원, 30평은 4억9500만원이니 35평이 되면 추가부담금 1억4000만원을 포함, 총투자금이 6억3500만원이 된다.

물론 공사기간 동안 이주를 해야 하고 각종 금융비용까지 감안하면 조금 더 추가될 수 있다.

주변 아파트인 분당파크뷰(2004년 입주), 더샵스타파크(2007년 입주)와 비교 분석해 보면, 파크뷰의 33평 급매물은 8억원대 초반, 더샵스타파크 34평은 7억5000만원 정도에 시세가 형성되어 있다.

때문에 리모델링을 통한 새아파트와 입지를 감안하면 이들 아파트와 비슷하거나 큰 차이가 나지는 않을 것으로 판단되기 때문에 5000만원에서 1억원 정도의 수익은 발생 가능할 것으로 예상된다.

하지만 앞서 언급한 리모델링 수직층축으로 인한 일반분양 가능 유무에 따라 추진속도가 달라질 것이며 아직은 본격적인 리모델링 추진이 안되고 있는 상황인 만큼 수익률 예상은 정확도가 떨어질 수 밖에 없다.

또 전세가 상승으로 이주 수요를 최대한 억제해야 하는 정부 입장에서 리모델링을 적극 지원하기에는 현실적인 어려움이 있기 때문에 리모델링 추진이 필요한 주민들과의 갈등은 앞으로도 진행형이 될 것이다.

따라서 빠른 리모델링 추진을 기대하고 무리한 투자를 하는 것은 주의가 필요하다.

하지만 신분당선 정자역 더블역세권인데다 주변 인프라가 좋고, 면적 구성도 수요층이 두터운 중소형 위주이며, 이미 고점대비 하락을 한 상황인 만큼 추가 하락폭은 크지 않을 것으로 예상된다.

따라서 분당에서 실거주하면서 무리하지 않는 자금 계획을 갖고 기다릴 수 있다면 급매물 위주로 움직여봐도 좋을 것이다.