'집 부자'들의 절묘한 절세비법은?

[골드메이커]1세대 2주택 중과세를 1세대 1주택 비과세로

그 때도 아마 이맘 때처럼 더웠던 것 같다. 한참 더울 때 고객의 절세를 위해 세무서로 뛰어다녔던 때가 생각난다.

내용인즉슨, 관악구 △△동에서 2주택(A/B주택)을 소유하고 있던 사모님이 A주택을 약 5억6000만원에 양도하기 위해 계약서를 작성하고 잔금을 5일 정도 남겨놓은 상태에 있었다.

사모님이 수술 등으로 몸이 불편할 뿐만 아니라 세금에 대한 지식이 전무한 상태였으므로 세금이 얼마 나오지 않을 거라 예상했던 모양이다.

그런데 일단 자료 등을 검토해보니, ▲2주택을 소유하면서 A주택은 본인, B주택은 시부모님과 임차인이 실제로 거주했고 ▲2주택 모두 2002년경 취득했으며 ▲1세대 2주택에 대한 중과세를 적용받을 수 있는 상황이었다.

그런데 양도키로 계약한 A주택이 취득당시 취득가액과 양도당시 양도가액의 차이가 무려 5억원 정도였고 중과세(50%)를 적용받게 되므로 세금이 약 2억5000만원 납부해야 했다.

사모님은 집 한 채 팔아 요양 목적으로 사용코자 했는데, 오히려 세금으로 다 나가겠다며 전전긍긍하시더니 방법이 없겠냐고 부탁했다.

A주택은 잔금을 전부 받지 않았으므로 양도시기 전이었고(부동산의 양도일은 잔금청산일임), 따라서 분명 방법이 있을 거라 생각한 필자는 B주택을 곰곰이 살펴보았다.

한참을 검토한 끝에 방법을 찾았다. B주택 역시 2002년 경 취득했는데 이 주택은 낡았고 만일 주택과 그 부수토지를 사모님의 친동생에게 실질적으로 이전하면 A주택은 비과세를 받을 수 있을 것이라 예측했다.

그래서 절세 플랜을 짜려고 보니 두 가지가 걸렸다.

① B주택과 부수토지를 증여하면 토지의 공시지가가 높아서 증여세가 많이 나온다.
② 주민등록초본을 확인하니 사모님이 실제로는 A주택에서 거주하시면서 주소를 B주택에 등재했다.

좀 더 방법이 없을까하고 연구하니 해결방법이 보였다.

(①의 해결방법) 일단 B주택은 주택만 증여하면 증여세가 약 5만원 정도 밖에 나오질 않았으므로 주택의 부수토지는 그대로 두고 주택만 증여하기로 했다.

(②의 해결방법) 초본상에 잘못 등재돼 있는 것을 바로 잡고 실제로 A주택에서 거주했다는 사실을 입증하면 될 것이었다. 마침 사모님이 거래하는 OO은행 통장의 거래내역을 살펴보니, 사모님이 직접 A주택의 전기세, 인터넷사용료, 전화료, 도시가스료 등을 자동이체로 납부하고 있었다.

이후 친동생에게 잔금받기 전날 증여했고, 실제 거주한 사실에 대한 증빙들을 정리해 제출했다.

결국 사모님은 1세대 2주택에 대한 중과세를 받을 수 있는 상황을 피했고 1세대 1주택 비과세를 적용받게 됐다.

사모님이 감사하다며 연신 절을 하던 모습이 문득 생각난다.

'心誠求之 雖不中 不遠矣'. 사서삼경의 하나인 대학(大學)에 나오는 문구다. '진실로 구하고자 한다면 비록 정확히 맞지는 않을지라도 그 뜻은 멀지 않다’ 라는 의미다.

하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 반드시 있으니 이러한 CASE를 참고 삼아 절세하는데 상당히 도움이 되기를 빈다.

그리고 사모님의 빠른 쾌유를 빌면서 이 글을 마친다.

이형배 세무사(세무법인 온)