[하반기 부동산 시장 전망] 주택시장 "당분간 굵은 비"

투자보다 실수요 거래 늘어.. 전셋값 오르는데 물량 부족해

올해 상반기 부동산 시장은 양극화 심화로 요약된다. 수도권 주택 시장은 거래침체에 시달렸지만 지방에서는 신규 아파트 분양과 기존 주택 거래 모두 비교적 활황세를 유지해 대조를 이뤘다. 강남 재건축 아파트의 약세 속에서도 상반기 오피스텔 매매가격은 지난해보다 1.61% 올라 수익형 부동산의 인기를 실감케 했다. 대형 아파트와 소형 아파트간 온도차이도 컸다. 하반기 역시 이같은 분위기가 지속될 가능성이 크다. 하반기 부동산 시장을 종목별로 전망해 본다. <편집자주>

[아시아경제 문소정 기자]"연초에 급매물이 소진 된 후로 거래량이 점차 감소하고 있다. 전세수요가 매매수요로 전환되지 않은 이상 거래량은 늘어나기 힘들다. 5차 보금자리 발표도 매수세를 꺾는 견인차 역할을 했다. 낙관적이라기에는 위험요소들이 여기저기에서 도사리고 있다."

장재현 부동산뱅크 팀장은 하반기에 수도권 기존 아파트 시장이 호황을 이루기는 어려울 것으로 내다봤다. 집이 점점 '사는 곳'에서 '살아가는 곳'으로 의미가 바뀌면서 투자수요보다 실수요자들을 중심으로 주택시장이 돌아가고 있다는 것. 전세가율이 높아지면서 부동산감성지수가 낮아진 것도 거래시장이 침체된 이유 중 하나로 꼽았다.

매매 시장이 소폭 상승국면으로 돌아설 가능성이 있다는 전망도 나왔다. 양지영 리얼투데이 팀장은 "꾸준한 전셋값 상승에 따른 전세금 부담으로 매매로 전환하는 수요와 입주물량 부족으로 인해 일부 가격이 움직이면서 거래가 동반될 것"이라고 말했다.

재개발ㆍ재건축 시장은 '분양가 상한제' 폐지 여부가 큰 영향을 미칠 것으로 봤다. 분양가 상한제가 폐지되면 결국 조합원 분담금이 낮아져 사업을 진행하는데 긍정적인 신호탄 역할을 할 것이라는 분석이다. 이영호 닥터아파트 과장은 "아주 큰 호재가 있지 않은 이상 재개발ㆍ재건축 시장도 움직이기는 힘들지만 분양가 상한제가 폐지되면 조합원들의 분담금 부담이 크게 줄어 사업추진에 속도가 붙을 것"이라고 예측했다.

지방부동산 시장은 '올해'까지는 상승세가 지속될 것으로 예상했다. 박원갑 부동산1번지 대표는 "지방은 부산, 대구, 대전, 광주 등 광역시를 중심으로 장기간 공급부족에 따른 수급불균형이 심화하면서 차별적 상승이 진행중"이라면서도 "자체 체력(지역경제)이 튼실하지 못하고 소득이 뒤따르지 못하는 상황에서 집값 오름세는 오래가지 못할 것"이라고 전했다.

함영진 부동산써브 실장도 "상승변동폭은 줄어들고 있지만 올해까지는 괜찮을 것으로 본다"며 그동안 부족했던 공급으로 인해 갈아타기 수요라든지 대출 관련 규제가 수도권보다 덜 하기 때문에 상반기처럼 1순위 마감까지는 아니더라도 순위 내 마감은 할 수 있을 것으로 봤다.

전세시장은 수도권이든 지방시장이든 당분간 강세가 계속될 것이라는 의견이 다수를 이뤘다. 지난 15일 주택산업연구원이 발표한 '2011년 하반기 주택시장전망' 자료에서도 하반기 전세가는 약 4% 오를 것으로 예상했다. 수도권은 매매가격 하락에 대한 불안감으로 전세 수요가 늘고 지방은 매매가 상승에 따른 전세가 동반 상승으로 전국에서 전세가격이 상승세를 보일 것으로 밝혔다.

입주 물량 감소도 전세난을 부추기는 요인으로 들었다. 2008년 이후 3년간 분기별로 평균 15만가구가 신규 공급됐으나 올해 상반기 들어 9만6000가구로 감소했고 하반기 입주 물량도 평균에 미치지 못할 것이라는 예상이 나왔다.

박원갑 대표는 "통상 비수기인 6월에 전셋값이 오르는 이상징후가 나타나고 있다"며 "이는 올 초에 혹독한 전세난을 겪으면서 학군 선호지역에서는 여름방학 이사철이 다가오기 전에 집을 미리 구하려는 조급증을 보이는 사람들이 많이 나타나고 있어서다"고 설명했다. 그는 "그만큼 전세시장이 구조적 수급 불균형으로 수요자들의 심리가 불안하다는 것을 보여주고 있어 하반기에도 만만치 않은 전세난이 일어날 것"이라고 덧붙였다.

◆ 하반기 예정 주요 분양 단지

삼성물산은 7월 중 서울 동대문구 전농동 전농7구역을 재개발해 2397가구 중 83~153㎡ 486가구를 분양한다. 전농7구역은 전농답십리뉴타운내에 있으며 서울지하철 1호선(중앙선 환승) 청량리역과 롯데백화점(청량리점)이 도보로 10분 거리에 있다. 전농초등, 동대문중이 인접해 통학이 용이하다.

10월에는 울트라건설이 신도시 광교 A31블록에 80㎡ 350가구를 내놓는다. 모두 중소형 면적으로만 구성돼 예비 청약자간의 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 경기대 수원캠퍼스와 바로 맞닿아 있고 신분당선 남쪽 연장 구간이 2016년 개통될 경우 역세권에 위치하게 된다.

대연 혁신도시 내에는 부산도시공사가 80~214㎡ 2304가구의 공급을 준비하고 있다. 시기는 올 하반기 예정으로 시공은 현대건설, 대우건설이 맡는다. 공공기관 이전자에게 우선 분양 후 남은 물량이 일반분양 물량이다. 부산지하철 경성대부경대역과 광안대로 이용이 쉽다. 대연 혁신도시는 공동주거지로 개발되며 주택, 공원, 교육시설 등이 들어설 계획으로 기대감이 높은 사업지다.

울산 동구 전하동에서는 9월 현대산업개발이 991가구 중 97~145㎡ 288가구를 일산아파트2지구 재건축 사업을 통해 선보일 예정이다. 전하동 일대는 현대중공업 근로자 수요가 대부분으로 학군(일산초등, 명덕초등, 미포초등, 일산중, 명덕여중, 울산생활과학고 등)과 편의시설(현대백화점, 동울산종합시장, 울산대병원 등) 등이 이미 잘 갖춰져 있다.

문소정 기자 moonsj@