[김인만의 부동산돋보기]부산 부동산, 언제까지 뜨거울까?

"다가올 조정기에 대한 리스크 관리 생각해야"

김인만 Good Members 대표

부산발 부동산시장 열풍이 주변 지역으로 퍼지면서 울산을 넘어 경주, 대구에까지 영향을 미치고 있다.

필자가 운영하는 카페 무료상담실에서 몇 년 전까지는 거의 볼 수 없었던 부산에 대한 문의가 종종 눈에 띄는 것만 보더라도 부산의 열풍을 느낄 수가 있다.

부산 부동산시장의 과열은 주택수급상황과 부동산 정책에서 그 원인을 찾을 수가 있다.

부산뿐만 아니라 모든 부동산시장이 수요와 공급에 따라 가격이 결정된다. 2006~2009년까지 침체된 지방 부동산시장과 늘어난 미분양 때문에 주택분양물량이 감소하면서 신규입주물량이 줄어들었고 이는 공급감소로 이어졌다. 실제로 부산 입주물량은 2009년 9378가구, 2010년 1만4290가구밖에 되지 않았다.

정부는 이런 지방침체를 해결하기 위해 전면적인 부동산 완화정책을 폈다. 때문에 수요를 막는 규제가 없어졌고, 해운대발 고급투자수요와 공급물량 감소로 인한 전세부족의 실수요가 동시에 매매로 전환되면서 미분양은 줄고 주택수요는 증가하게 됐다.

또 서울, 수도권이 상승할 때 부산은 보합권을 유지하면서 상대적인 저평가가 됐기 때문에, 공급부족, 수요증가, 저평가라는 전형적인 상승장이 형성됐다. 여기에 거가대교 개통으로 거제쪽 수요자들이 서부산권으로 유입되면서 부산 부동산 활황을 가속화시킨 영향도 있다.

부동산은 심리라고 하는데 이렇게 수요와 공급의 균형이 기울어져버리면 불안감을 느낀 수요자들은 작은 호재에도 민감하게 반응을 한다. 실제로 상승을 체감한 수요자들은 정상범위를 넘어 오버슈팅을 하는 경향을 보이면서 그 주변지역으로 투자영향을 넓혀가는 경향이 생기게 된다. 실제로 울산을 넘어 대구까지 중소형 위주로 매매가 살아날 조짐을 보이고 있다.

지금 분위기를 보면 마치 영원히 상승할 것 같은 착각을 느끼게 하지만 부산부동산시장도 몇 년 후에는 현재와는 다른 상황이 될 가능성이 높다.

서울, 수도권시장의 위축으로 분양시장이 막힌 건설회사들은 분양이 잘되는 부산 등 지방시장을 그대로 놓아둘 리가 없고 서서히 분양물량을 늘릴 것이다.

2011년 올해 부산은 1만3107가구, 경남은 1만2464가구가 분양예정이지만, 현재의 분위기가 지속되면 2012년, 2013년 분양물량은 더욱 늘어날 것이다.

또한 항상 적정시세가 존재하는데 최근 급등한 시세는 미래의 상승폭을 그만큼 줄이는 결과가 되고, 일부 적정시세보다 오버슈팅한 시세는 결국에는 제자리를 찾아갈 것이다.

부동산시장의 과열의 증상은 청약경쟁률과 마천루 경쟁에서 볼 수 있는데 실제로 강서구 명지지구 두산위브의 경우 평균경쟁률 3.47:1을 기록했고 5월 입주를 앞둔 부산진구 연지동 자이2차는 프리미엄이 5000만원이상 붙었고 미분양도 대부분 소진이 된 상태이다.

해운대관광리조트(108층, 사업비 2조7400억), WBC솔로몬타워(108층, 사업비1조3530억), 부산롯데타운(107층, 사업비 1조8000억) 등 고층 마천루 경쟁도 뜨거운 상태이다.

여기서 서울, 수도권의 5년 전 2006-2007년 시장으로 돌아가보자. 천정부지로 상승하는 분위기에 당시 집을 안 사면 바보가 되는 분위기였다. 분양만 하면 높은 경쟁률을 기록하면서 신규공급물량이 대폭 늘어났고, 용산, 상암, 인천, 잠실에서 100층 이상의 마천루 경쟁이 벌어졌다.

그러나 3~5년 후인 2009년-2011년 미래가치가 아주 높거나 특별히 저렴하고 입지가 우수한 곳을 제외하고는 분양이 잘 되지 않고, 고점대비 시세도 하락한 곳들도 많다. 특히 서울보다 서울열풍을 타고 주변지역으로 열기가 퍼지면서 덩달아 크게 상승한 주변지역이 더 큰 타격을 받았다.

부동산은 특성상 한번 뜨거워진 시장이 갑자기 식어버리지는 않고 그 안에 있는 수요자들이 그 변화를 체감하기 어려울 정도로 서서히 식어간다. 식었다는 것을 느꼈을 때는 고점대비 시세도 하락하고 매매도 안 되는 상황이 된다.

지금 부산부동산에 투자자들은 당장 불안감을 느낄 필요는 없지만 서서히 식어가는지 분위기를 수시로 냉정하게 파악할 필요가 있고 3~5년 후 오게 될 가을, 겨울을 서서히 준비해야 할 필요가 있다.

또한 부산열풍을 타고 덩달아 뜨거워진 주변지역 투자를 생각하는 투자자들은 분위기에 휩쓸리기 보다는 다가올 조정기에 대한 리스크 관리를 생각해야 한다. 위기상황에서도 상대적으로 잘 버틸 수 있는 핵심가치를 지니고 수요층이 풍부한 우량주 위주로 투자전략을 세워야 할 것이다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@