[김인만의 부동산돋보기]5.1대책 이후 부동산시장은?

시장회복, 단기적으로는 '가능성이 낮다', 중장기적으론 '가능성 높아졌다'

김인만 Good Members 대표

부동산정책은 부동산시장 안정을 위해 항상 완화와 강화를 반복하는데 3.22대책 이후 더욱 얼어붙어버린 서울, 수도권 부동산시장의 거래를 회복하기 위해 1일 '5.1부동산대책'이 전격적으로 발표됐다.

5.1부동산대책의 내용 중 가장 눈에 띄는 부분은 양도세 비과세 거주요건 폐지다. 현재 서울, 과천, 1기신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본)는 3년 이상 보유하더라도 전세대원이 2년 이상 거주요건을 충족했을 때만 양도세비과세 혜택을 주고 있다. 그러나 바로 이 2년 거주요건을 폐지함으로써 거주를 하지 않아도 서울, 과천, 1기신도시 양도세비과세 길을 열어둠으로써 투자수요 유입을 통한 거래량 회복을 기대할 수 있게 됐다.

그 외에 지방 미분양 주택에만 적용했던 세제혜택을 수도권 미분양에도 확대적용 할 방침이다. 리츠, 펀드의 주택투자를 유도하기 위해 신규민영주택을 분양받아 임대사업을 할 수 있도록 허용하기로 했다. 사업이 진행 중인 뉴타운의 기반시설 설치비 지원도 확대하기로 했고, 이미 승인을 받은 주택건설사업의 대형평형을 중소형으로 변경할 때 세대수가 늘어나는 것과 신규택지개발지구내 공동주택 용지의 중소형 비율조정도 허용하기로 했다.

또 개발제한구역 해제취락에 대한 층수규제도 완화해 100~300가구 중규모 취락의 경우 1종 전용주거 또는 1종 일반주거인 용도지역을 2종 전용주거로 변경하고, 최고 4층인 높이도 5층으로, 평균 18층인 2종 일반주거지역의 층수제한도 폐지할 예정이다.

3.22대책 이후 부동산시장 거래가 더욱 위축이 되면서 이런 상황이 지속되면 경기회복에 악영향을 주게 된다. 금융시장 안정을 위해 금리인상을 해야 하는데 부동산침체가 금리인상의 발목을 잡는 상황이 되고 있다. 여당의 텃밭이던 분당에서 야당이 당선되는 상황에까지 이르자 내년 총선, 대통령선거를 앞두고 더 이상 부동산을 방치해 두었다가는 여당의 패배가 기정사실화 되니 긴급조치를 내린 것으로 해석할 수 있다.

그러면 5.1대책으로 부동산시장은 다시 살아날 수 있을까? 단기적으로는 '가능성이 낮다', 중장기적으로는 '가능성은 높아졌다'라고 대답할 수 있다.

현재 부동산시장의 거래가 안 되는 가장 큰 이유는 대출받아서 집을 사더라도 대출이자 이상의 수익이 확보된다는 확신이 없기 때문이다. 양도세 2년 거주요건폐지로 서울, 과천, 1기신도시 유주택자들은 일제히 환호를 하고 있지만 단기간에 부동산시장이 회복을 시키지는 못할 것이다.

투자수익만 확보되면 양도세를 내더라도 투자를 하는 것이 투자심리인데 오른다는 확신이 없는데 2년 거주만 풀어준다고 투자할 사람은 적다. 오히려 불안한 상황에서 2년 거주요건 폐지로 이 기회에 비과세로 팔아버리자는 매도자들만 늘어나면서 수요는 늘지 않고 공급만 늘어 결국 부동산가격 하락을 부추기는 결과를 초래할 수도 있다.

하지만 신규주택공급이 지속적으로 줄어들고 실물경기회복이 뒷받침되는 상황이 되는 시점이 오면 2년 거주요건 폐지는 투자수요유입을 촉진시키기 때문에 중장기적으로는 부동산시장 회복에 도움이 될 것이다.

그리고 중대형에서 중소형으로 변경허용과 신규택지 내 중소형 비율증가허용, 임대형아파트 주자장 등 설치기준완화는 결국 중대형감소, 중소형 증가의 효과가 있기 때문에 중장기적으로 중대형의 회복가능성을 기대할 수 있게 됐다. 뉴타운 지원확대와 개발제한 완화는 뉴타운·재개발 사업추진속도가 빠른 구역에는 긍정적인 효과를 줄 것으로 기대할 수 있다.

5.1대책은 단기적으로는 효과를 보기 어렵지만 중장기적으로 공급이 줄고, 경기가 회복되는 상황이 되면 서울, 수도권 부동산시장의 상승가능성은 열어뒀다고 볼 수 있다. 만약 5.1대책으로도 거래량이 늘어나지 않을 경우 추가완화대책이 나올 수밖에 없을 것이다.

부산 부동산활황의 원인이 공급부족, 규제정책완화에 따른 투자심리회복이라는 점을 생각해볼 필요가 있는 시점이다.

조민서 기자 summer@