[5.1대책]9억 초과 주택도 양도세 감면..5년 보유 10억에 팔면 4900만원 덜 내(종합)

[아시아경제 조철현 기자] '5.1 대책'에서 가장 눈에 띄는 것은 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 요건 중 서울 등 7개 지역에 대한 '2년 거주 요건' 폐지다.

이번 조치로 서울ㆍ과천ㆍ수도권 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동) 거주자들도 9억원 이하 주택을 한 채 소유한 경우 3년만 보유하면 직접 살지 않아도 양도세를 한푼도 내지 않아도 된다.

서울의 경우 9억원 이하 아파트는 132만 가구다. 이 중 2주택자 이상 보유 주택은 10% 안팎이어서 결국 100만 가구 이상이 이번 대책의 수혜를 볼 것으로 보인다.

9억원이 넘는 주택도 세금 부담이 크게 줄어든다. 9억원 초과분에 대해서만 보유 기간에 따라 양도세가 부과되는 때문이다.

예컨대 서울의 한 아파트(102㎡)를 2006년 7억3000만원(필요 경비 포함)에 매입한 뒤 거주하지 않고 전세를 내 준 A씨가 이 집을 다음달 팔 때 얼마나 양도세를 물어야 할지 따져보자. 이 아파트의 현재 시세는 10억원이다.

A씨가 지금 이 아파트를 팔면 4951만원의 양도세를 내야 한다. 양도 차익(2억7000만)을 기준으로 장기보유 특별공제(1억800만원)를 적용받으면 양도세 부과 대상 소득액은 1억6200만원이 된다. 여기에 기본공제(250만원)를 빼서 세율을 적용하면 양도세로 4501만원, 지방소득세(양도세의 10%)까지 포함하면 4951만1000원을 내야 한다.

하지만 2년 거주 요건이 폐지되면 양도세 부담이 117만7000원으로 확 줄어든다. 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액(2억7000만원) 가운데 9억원 초과분에 해당하는 비율만큼만 과세 대상 소득으로 잡히기 때문이다. 이 산식(2억7000만원x9억원 초과이익 1억원÷10억원)을 적용한 양도 차익은 7000만원으로 계산된다.

또 장기보유 특별공제(5300만원)와 기본공제(250만원)를 빼면 최종 과세 대상 양도소득은 1370만원으로 줄어든다. 여기에 양도세율을 적용해 계산한 세액은 양도소득세 107만원, 지방소득세를 포함하면 117만7000원이다.

결국 A씨는 이번 (1가구 1주택자 양도세 비과세) 2년 거주 요건 폐지로 4923만4000원의 세 부담을 줄일 수 있는 것이다.

김종필 세무사는 "양도 차익과 보유기간 등에 따라 양도세가 다르게 매겨지겠지만, 양도 차익이 많이 발생했다면 그만큼 세 부담 감소 폭도 클 것"이라고 말했다.

한편 정부는 소득세법 시행령 개정을 최대한 서둘러 가능한 이달 중으로 제도 시행 시기를 앞당긴다는 방침이다. 법 개정이 늦어짐에 따라 거래 공백이 발생하는 문제를 막기 위해서다.

기획재정부 관계자는 "원칙적으로 거주 요건 폐지는 시행령 개정일 이후 매도자가 잔금을 청산하는 주택부터 적용된다"고 말했다.

조철현 기자 choch@