[김인만의 부동산돋보기]중대형, 언제 회복할 수 있을까

"공급감소, 가격경쟁력 상승, 실물경제 회복의 3박자가 맞아떨어져야"

김인만 Good Members 대표

[아시아경제 조민서 기자]현재 아파트시장의 트렌드가 중소형이라는 것을 부인할 사람은 없을 것이다.

2006년까지는 중대형이 대세였는데 불과 5년이 지난 후 지금은 중소형이 대세를 이루고 있다. 당시 재테크서적이나 칼럼을 보면 모두 중대형을 사야 한다고 글뿐이었다. 왜 이렇게 중대형 약세와 중소형 강세가 되었는지 원인부터 살펴보도록 하자.

먼저 지나치게 상승한 중대형 가격과 중대형 위주의 공급이다. 2006년까지 대형이 급등하면서 중소형과의 격차가 너무 벌어져버렸다. 아무리 좋아도 적정가치 이상이 되면 투자가치는 떨어질 수밖에 없다.

또한 중대형만 상승하고 수요자들이 중대형만 선호하다 보니 건설사들이 중대형으로만 공급을 했다. 이에 중소형 공급은 줄어들게 되면서 현재 전세난의 원인을 제공하게 된 셈이다.

중대형 공급증가와 중소형 공급감소에 반해 수요측면에서는 중대형 수요감소와 중소형 수요증가가 됐다. 소위 먹고 살만해지면 삶의 질을 생각하게 되고 집을 넓혀볼까 하는 생각이 들기 마련인데 고용불안과 실업률 증가, 경제성장률 저하, 금융위기 이후 불안심리 증가로 중산층들이 감히 집을 넓히겠다는 생각을 할 여유가 없다.

반면 신혼부부, 독신세대, 독립가정이 늘어나면서 중소형을 원하는 수요층이 늘었다. 또 베이비붐 세대의 은퇴가 다가오면서 면적 넓히기보다는 미래 노후준비를 위한 수익형부동산에 관심을 가지는 분들이 늘어 중대형 수요층은 감소하고 중소형 수요는 증가하고 있다.

무엇보다 중대형을 비롯한 부동산을 사더라도 투자수익을 올릴 수 없다는 심리가 확산되면서 매매보다는 전세를 선호하게 됐다. 전세가격은 천정부지로 상승하게 되고, 큰 폭으로 오르는 전세가격을 감당하지 못하는 분들은 마지못해 매매를 하는데 대부분 자금여유가 없다 보니 중대형 보다는 중소형을 선호할 수밖에 없는 것이 현실이다.

그렇다면 중대형은 언제 회복할 수 있을까?

중대형이 회복하려면 중대형 선호심리가 회복이 돼야 하고, 이런 심리가 회복이 되려면 중대형 공급감소, 가격경쟁력 상승, 실물경제 회복 3박자가 맞아 떨어져야 한다.

부동산가격을 결정하는 것은 수요와 공급인데 공급이 줄어들게 되면 수요가 같이 줄어들지 않는 한 가격상승압력이 커 질 수밖에 없다. 중대형 약세가 지속되면 중대형 분양물량을 줄이고 인기가 많은 중소형 위주의 공급량을 늘릴 수밖에 없기 때문에 중장기적으로는 중대형의 공급감소가 될 수밖에 없다.

중대형 약세, 중소형 강세현상이 지속되면서 중대형과 중소형의 평당가격 격차가 점점 줄어들고 있고, 오히려 중소형의 평당가격이 역전하는 현상이 발생하고 있다. 이렇게 평당가격 차이가 줄어들고 역전을 하게 된다는 것은 그만큼 상대적으로 중대형의 가격경쟁력이 커지고 중소형의 가격경쟁력이 약해지고 있다는 의미이기도 하다.

하지만 공급이 줄어들고 가격경쟁력이 커지더라도 중대형은 중소형에 비해 면적이 커서 절대가격이 높기 때문에 수요자들은 가격부담을 느낀다.

결국 실물경제회복에 따른 실질소득증가가 뒷받침되고 고용불안문제도 해결되면서 더 큰 집에서 살고 싶은 욕구가 늘어날 때 중대형의 인기가 다시 살아날 것이다. 트렌드는 5~10년 정도 지속되는데 2006년부터 중대형 약세, 중소형 강세가 나타났기 때문에 적어도 3~5년 정도는 중소형 강세가 더 지속될 것이다.

하지만 중대형의 공급감소, 가격경쟁력 상승, 실물경제 회복의 3박자가 맞아떨어지는 시점이 오면 다시 중대형 강세가 나타날 수 있을 것이다. 지금은 중소형이 대세지만 불과 5년 전만해도 중소형은 도저히 안 된다는 분위기였고 2001년부터 2006년까지 중대형이 대세였다는 점을 한 번 더 생각해 보자.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@