[김인만의 부동산돋보기]"뉴타운 섣부른 투자, 낭패 본다"

뉴타운 재조정, 시장 어떻게 달라지나

김인만 Good Members 대표

서울시 뉴타운 사업 재검토 문제가 한참 논란이다. 급기야 서울시에서는 뉴타운, 재개발, 재건축 등 주거정비사업 패러다임을 기존의 전면철거 후 아파트를 건설하는 방식에서 개별적인 지역 특성을 고려해 보전이나 개발 여부를 결정하는 광역관리체제로 개편하기로 결정했다.

생활환경이 양호한 저층 주거지는 보전·관리하고 정비사업 때는 기존 거주 가구 수 이상의 주거공간을 확보해 주민 재정착률을 높일 방침이다. 그 동안 사업단위별로 진행되던 사업도 5개 권역별(도심·서남·서북·동남·동북)로 마스터플랜을 수립해 광역 단위로 정비·보전·관리할 계획이라고 밝혔다.

이에 따라 이미 구역지정된 뉴타운·재개발·재건축 사업은 그대로 유지는 하지만 뉴타운 추가지정은 없고 장기간 건축제한을 받고 있는 30개 뉴타운 지구 내 존치지역과 121개 일반정비예정구역은 주민의견을 수렴해 건축해제된다. 정비예정구역제도도 폐지하고 요건 충족이 되는 경우 지정하는 후지정으로 전환할 방침이라고 한다.

현 서울시장 공약이었던 뉴타운 추가지정은 공식적으로 폐기가 된 셈이다. 사업추진이 늦은 뉴타운 역시 사업폐지 등 조정이 불가피하다. 일반정비예정구역뿐만 아니라 사업추진 중이던 뉴타운도 주민들간의 의견충돌이 심화되고, 소송도 봇물을 이룰 것으로 보인다.

강남·강북간 주거문화 균형을 맞추고 노후화된 도심 주거환경을 개선하며, 강남 아파트 가격상승을 안정시키기 위해 2002년 시작한 뉴타운 사업이 사실상 종말을 맞은 것이다.

애초의 기대와는 달리 주거문화, 환경개선보다는 강북주택, 토지가격을 급등시키면서 부동산 가격만 강남과 어느 정도 균형을 맞춘 결과가 됐다.

잘못된 것은 빨리 수정하고 보완해야 하는데 이미 10년이란 세월이 흘러 토지가격은 급등했고, 주민들간의 갈등과 분열, 불신만 키운 상태에서 '신주거정비 5대 추진방향'이 제대로 추진될지 의문이다.

사업을 추진하는 곳은 급등한 토지가격 때문에 수익률이 나오지 않을 것이고, 사업을 포기하는 곳은 자산가치하락이 우려된다. 결국 서울시에서 주축이 돼 막대한 예산을 투입하지 않고서는 원래 목표였던 주거문화·환경개선의 목표를 이루기는 쉽지 않아 보인다.

서울시가 뉴타운사업에 대해 무차별적 발표부터 할 것이 아니라 확실한 마스터플랜과 자금을 가지고 투기세력유입을 막아 토지가격 급등을 막고 공공과 민간이 합동으로 신속하게 뉴타운 사업을 추진했더라면 노후화된 도심의 주거문화·환경개선과 주택공급이라는 두마리 토끼를 잡았을 텐데 지금은 몇배의 노력을 하더라도 한마리 토끼도 잡기 어려운 상황이 되어 버렸다.

뉴타운 사업이 이렇게 종말을 맞이한 것은 어설픈 정책이 주원인이지만 나만 돈 벌면 된다는 우리들의 이기심이 불러온 결과이기도 하다. 내가 가진 주택가격을 올리고, 입주권을 받기 위해 지분쪼개기를 하고, 이주비를 조금이라도 더 받기 위해 버티고, 돈 벌겠다고 묻지마투자를 한 우리 모두의 잘못이기도 하다.

결국 뉴타운사업 조정이 불가피하다면 뉴타운 기대감이 선 반영된 상태이기 때문에 추가대책 없이 뉴타운사업이 무산될 경우 가치하락은 물론 서울 강북을 중심으로 한 도심권 부동산시장 침체는 불가피해 보인다.

뉴타운사업 조정이 서울의 새 아파트 공급이 어려워진다는 의미로 해석할 수 있기 때문에 서울 새 아파트의 가치는 커질 수 있고, 추진속도가 빠른 뉴타운 단지나 재건축 추진단지 역시 긍정적인 영향을 받을 수도 있다.

또한 뉴타운이 강북지역을 중심으로 진행됐기 때문에 강북의 부동산흐름이 막히고 도심 노후화문제가 빨리 해결되지 않아서 슬럼화가 지속된다면 상대적으로 주거환경과 인프라가 좋은 강남권, 목동, 중계동, 신도시로 수요층이 유입될 수도 있을 것이다.

뉴타운 사업 재조정이 전화위복이 되어 정부, 서울시, 주민들 모두 서로 양보하고 노력해서 살기 좋은 도시 서울로 거듭날 수 있는 계기가 되길 바란다.

김인만 Good Members 대표 (김인만 부동산연구소(http://cafe.naver.com/atou1) 대표·부동산부테크연구소, R&F Research, (주)조인스 자문위원)

조민서 기자 summer@