최후의 방어선 풀린 토지시장...시중 자금 몰리나

[아시아경제 황준호 기자, 조민서 기자] 서울시 4배 크기의 토지거래허가구역이 풀리며 침체에 빠진 부동산 시장의 불쏘시개가 될지에 관심이 모아지고 있다. 특히 이번에 해제된 땅의 대부분이 수도권에 몰려 대기해온 투자자금이 토지로 방향전환할 가능성이 높다. 전문가들은 당장 거래가 활기를 띠지는 않겠지만 서서히 휘발성 높은 1000조원대의 부동자금을 고려하면 빗장 풀린 토지거래가 급증할 것으로 전망했다.

◇수도권 땅 대거 풀려= 국토해양부는 전국 토지거래허가구역(6882.91㎢)의 3분의1가량인 2408㎢의 구역 지정을 오늘자로 해제했다. 해제 지역은 수도권의 녹지·비도시 지역 1688.63㎢와 수도권·광역권 그린벨트 719.37㎢다.

지역별로는 서울 54.35㎢, 경기도 1878.97㎢, 부산 85.74㎢, 대구 45.52㎢, 광주 4.8㎢, 대전 112.63㎢, 충북 6.21㎢, 전남 0.01㎢ 등이다.

이번 허가구역 해제로 전국의 토지거래허가구역 면적은 전 국토의 7.98%에서 5.58%로 축소되며 서울은 허가구역의 4분의 1, 인천·경기는 절반 가량으로 줄었다.

국토부는 이처럼 허가구역을 대거 해제하면서 땅값 안정과 중복 규제로 인한 허가구역의 필요성이 없는 지역에 한해 풀었다고 설명했다.

올해 땅값은 1월부터 상승률이 점차 둔화되다가 8월 이후부터는 하락세로 전환됐다. 8,9,10월 전국 지가변동률은 각각 전월 대비 각각 0.01%, 0.04%, 0.03%씩 떨어졌다. 이는 금융위기 이전 고점 대비 2.34% 가량 낮은 수준이다. 거래량도 지난 4월 이후 전년 같은 달 대비 2~35%(필지수 기준) 가량 감소했다.

박상우 국토부 토지주택실장은 이같은 상황을 "토지시장 안정 추세"라고 표현했다. 이어 "장기간 토지거래허가구역 지정에 따른 주민 불편 가중 등도 감안했다"면서도 "개발사업 등으로 지가 불안 우려가 있는 경우 해제 대상에서 제외했다"고 밝혔다.

수도권 녹지·비도시 지역은 개발·보상완료지역, 국공유지, 중첩규제지역, 휴전선 접경지역을 해제했다. 또 개발사업지역과 그 영향권을 제외한 지역 중 투기우려가 없는 지역이 풀렸다. 다만 해당 지자체가 지가불안 우려가 있다고 판단되는 지역은 해제대상에서 제외했다는 게 박 실장의 설명이다.

정부는 그동안 투기가 성행하거나 땅값이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역에 대해 토지거래허가구역으로 묶어 관리해왔다.

이에 ▲도시계획 등 토지이용계획 수립·변경 지역 ▲법령 제·개정, 폐지로 인해 토지이용 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역 ▲법령에 의한 개발사업이 진행 또는 예정된 지역과 그 주변지역 ▲국토부 장관 또는 시·도지사가 투기우려를 인정하는 지역과 관계행정기관의 장이 요청한 지역 등이 허가구역으로 지정돼 있다.

◇투기꾼 몰리나?= 이번에 풀린 지역도 현재 부동산 침체로 땅값이 오르지는 않지만 향후 오를 수 있는 가능성이 농후한 땅으로 분석된다.

특히 종합주가지수가 2000포인트에서 박스권을 형성할 경우 투자처를 찾지 못한 부동자금이 토지로 몰릴 가능성이 높다. 토지시장의 경우 작은 호재만 있더라도 시장이 급격하게 달아오른다는 특징이 있어 이번 허가구역 해제로 인한 시장의 움직임은 예상보다 클 것으로 전망된다.

시장도 이번 허가구역 해제에 대해 고무적인 반응이다.

이진우 소나무부동산연구소 소장은 "정부에서 양소소득세 감면과 토지거래허가구역 해제 두 가지 방안을 통해 부동산 거래 활성화를 꾀할 수 있을 것으로 예상했다"며 "이중 한 가지가 풀린 것"이라고 해석했다. 이어 "토지거래허가구역으로 묶여있던 곳은 거꾸로 말하자면 투자하기 가장 좋은 땅"이라며 "이번 해제로 수도권내 투자처가 크게 증가한 것"이라고 분석했다.

다만 "수요자들은 이번 토지거래허가구역 해제의 의미를 잘 살펴야 한다"며 "정부는 해당 지역의 1년간 지가상승률이 평균 지가상승률보다 높으면 토지거래구역 허가구역으로 다시 묶을 수 있는 만큼 주의가 필요하다"고 조언했다.

또한 지역내 공인중개소들도 관할 지역내 땅값이 오른다는 쪽에 한 표를 던졌다. 지가가 오르면 자연스레 거래가 많아져 침체에 빠진 부동산 중개업계에도 활력이 살아날 수 있을 것이란 기대감에서다.

광주시의 중개업소 관계자는 "보금자리주택 개발 등으로 풀린 자금을 들고 땅을 찾는 사람이 더욱 늘어날 것"이라며 "경기도권에서는 제 2경부, 제2 외곽고속도로 인근에 땅이 각광받을 것"이라고 밝혔다.

이에비해 지자체에서는 당분간 시장이 안정돼 있을 것으로 전망했다. 서울 종로구 관계자는 "기존에 중복규제가 있던 녹지지역을 해제한 것이어서 시장에 미치는 영향이 클 것 같지는 않다"고 말했다. 서울 송파구 관계자도 "해제된 지역이 거래가 있는 지역이 아니고 한강변 등 녹지지역이 많아 거래가 살아나기는 힐들 것"이라고 내다봤다.

경기도 광주시 관계자는 "토지거래허가구역을 해제해달라는 민원이 많았다"며 "이번 해제조치로 거래가 조금은 늘어날 수 있겠지만 경기가 워낙 침체돼 크게 영향을 미치지는 못할 것 같다"고 밝혔다.

황준호 기자 rephwang@
조민서 기자 summer@