[마니아] 기획부동산에 속지 않으려면

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 토지 관련 문의중 가장 많은 질문은 기획 부동산의 임야를 매입한 경우다. 나쁜 기획 부동산을 탓하기 이전에 매수자의 기본적인 '주의의무 결여'로 인한 모든 책임은 매수자 본인에게 있다. 물건이든 부동산이든 매입에 대한 모든 책임은 내 자신에 있다.

우선 '좋은 기획 부동산'에 의한 토지 구입에 대해서 알아보자. 좋은 기획부동산은 아주 고급 정보(공시된, 아님 미공시된)를 가지고 큰 땅으로 인한 규모의 경제를 실현한다. 지적도상의 '산', '번지'를 일반 토임(등록전환)으로 바꾸는 절차를 대행한다. 예전에는 매매에(주로 계약서)의한 분할이 쉽게 되던 시대가 있었다. 한때 유행했던 '차 떼기'란 말처럼 미등기 전매가 가능했던 시대였다. '평당 500원, 1000원 떼기'가 아주 쉽게 돼서 무분별한 부동산 시장이 형성돼 있던 시기였다.

물론 이때도 많은 피해자와 많은 수혜자가 생긴 시기다. 먼저 그런 회사들은 고급정보를 가지고 많은 조직으로 움직인다. 그러다 보니 사업하는 회사에서는 단기간에 매매하는 것을 가장 우선시 한다.

많은 경비와 조직을 움직여 판매를 하고 취득원가의 3~4배, 많게는 6~7배를 남기는 곳도 있다. 이렇듯 조금은 과다한 중간 마진이 붙지만 일정 기간이 경과한 후에는 그 이상의 가격이 형성돼 흔히 말하는 '재미'를 본 투자자들이 많다. 시대를 불문하고 지금도 그런 좋은 기획 부동산이 꽤 있다.

호재가 있는 지역의, 그 정도 금액의, 그 정도 면적의 토지를 개개인이 구할 수 없는 소비자에게는 그런 좋은 기획 부동산의 물건을 잘 선택해 취득하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

그렇다면 이와 반대로 '나쁜 기획 부동산'은 어떨까. 일단 적법한 사업을 진행할 의지가 애초부터 없다. 일단 가분할도상 무수히 많은 필지에 선을 그어 단지 판매만 한다. 흔히 깍두기 분할이라고 한다.

일단 시작부터 그렇다 보니 진행 과정 마저 '사기'다. 정확한 땅의 위치를 알려 주지 않고 인근의 개발지 부근의 땅이라고 만 소개한다. 또는 정확히 알려 주더라도 가장 문제가 되는 도로 라든지 경사도라든지의, 임야를 취득하는데 있어 가장 중요한 부분에 대해서 소비자를 기망한다.

한 가지 사례를 들어보자. 경기도의 한 지역에 수도권 모 방송국이 이전한다는 루머가 퍼진 적이 있다. 그 시점에 개발업체(법인 형태)가 가분할도에 의한 지분 거래에 의한 소유권 이전을 하면서 도로 개설, 위치 특정을 하지않아 10년이 흐른 지금에도 그 임야의 등기부 등본을 발급받아 보면 소유자가 200명이 넘는 그냥 큰 덩어리의 임야로 존재할 뿐이다.

지금도 필자에게 문의를 할 정도다. 그 임야의 개발 여부를 묻는 질문이다. 답은 한 가지다. 전체의 소유자가 위치를 합의해 전부의 인감을 첨부한 토지 사용 승낙서를 받을 수 있다면 개발이 가능할 수도 있다. 그런데 이 사례가 전형적인 나쁜 기획 부동산 사례다. 왜냐면 이때에는 매매에 의한 분할이 쉽게 될 시기였는데에도 불구하고 그냥 금 그어놓고 팔기만 했지 가능한 최소한의 것(분할, 도로 개설 등)도 하지 않았으니 말이다.

다음은 분할 문제이다. 예전엔 공유물 분할이 쉬웠지만 지금은 나쁜 기획 부동산의 피해가 너무 많이 발생한다. 그래서 해당 관청에서는 실제로 길을 낼 수 있는, 개발이 가능한 땅에 한해서만 분할을 해 주고 있다. (031)775-3363

이진우 소나무 부동산연구소장