[마니아] 맑은 물, 맑은 공기

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 인간이 살아가면서, 문명이 발달 하면서 항상 충돌하는 문제가 있다.

바로 좋은 환경을 보전해야 한다는 문제와 토지의 최 유효 이용을 위해서 개발을 하는 과정에서의 문제이다. 특히 인간이 마시고 사용하는 물은 더더욱 청정의 상태를 유지해야만 한다. 그래서 이번에는 물에 대한 규제를 알아보자.

'한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률'에 의해 한강 수계의 상수원 관리 지역은 다음의 3가지 구역(지역)이 있다.

①'수도법'에 따라 지정·공고된 상수원 보호구역 ②'한강수계 상수원 수질개선 및 지원 등에 관한 법률'에 따라 수변 구역 ③'환경정책 기본법'에 따라 지정·고시된 상수원 수질 보전을 위한 특별 대책지역이다.

먼저 수질보전 특별 대책지역에 대해서 알아보자. 수질보전 특별 대책지역은 직접 취수원인 호수와 댐을 보다 강력하게 보호하기 위해 강·호수 주위 지역을 수질보전 특별 대책지역으로 지정하고 있다. 현재 팔당호와 대청호에 대해 '상수원 수질 보전 특별대책지역'으로 지정해 규제한다. 이는 '팔당·대청호 상수원수질보전 특별 대책지역(환경부 고시)'에 따라 시행되고 있다.

우리는 편의상 팔당호 특별 대책지역 중심으로 설명하기로 한다. 먼저 해당 지역을 살펴보자. 특별 대책 지역은 Ⅰ권역,Ⅱ권역으로 나눠진다. Ⅰ권역은 일반적으로 수질 보전을 위해 일정규모, 거주요건 제한 등 행위 제한이 강한 지역이며 오염물질 배출량이 엄격히 제한받는 지역이다.

Ⅱ권역은 Ⅰ권역에 비해 규모 제한은 하지 않고 오수에 대한 통제가 있다. 남양주시, 여주군, 광주시, 가평군, 양평군, 용인시, 이천시의 전부 또는 일부 지역들이 특별 대책 지역에 포함된다. 일반적으로 개발 행위나 건축행위를 할 때 특별한 주의를 요하는 지역은 수질보전 특별 대책지역 Ⅰ권역이다.

그러면 대표적인 규제들을 알아보자. Ⅰ권역에서의 대표적 규제는 1세대 1허가 원칙이다. 또한 관리 지역 중 보전·생산 관리 지역에서는 주거 목적의 단독 주택과 지역 주민의 공공복리시설만 입지할 수 있다.

물론 예외적으로 실무에서는 관리 지역일 경우 그 전에 허가를 한번 사용하고 다시 허가를 사용할 경우, 새로운 토지의 용도 지역이 관리 지역 세분화 지역 중 계획 관리일 경우에는 예외적으로 한번 더 허가를 사용 할 수 있다.

두 번째 주의 사항은 필지 분할 시점이 중요하다. 필지 분할 시점에 따라 보전·생산 관리지역, 농림 지역에서의 건폐율, 용적률, 건축할 수 있는 건축물의 제한이 다르다.

우선 특별대책지역 지정(1990년 7월 19일) 이전부터 원 필지 또는 개별 필지는 6개월 거주제한과 건축물의 용도 제한을 받지 않는다. 또 1990년 7월 20일부터 1997년 9월 30일까지 분할 된 토지는 6개월 거주제한만 받고 건축물의 용도 제한은 받지 않는다. 마지막으로 1997년 10월 1일 이후 분할 된 토지는 6개월 거주제한과 건축물의 용도 제한을 받는다. 단 토지가 현재 계획 관리일 경우 건축물 용도 제한을 받지 않고 식품 접객업은 400㎡, 일반 건축물은 800㎡까지 건축이 가능하다.

하지만 이런 특별 대책지역에서도 특별한 제한이 없는 지역이 있으니 바로 '하수 처리 구역 내' 지역의 토지이다. 하수 처리 구역이란 오폐수를 전량 하수 종말 처리시설로 유입시켜 처리하는 지역을 말한다. 이 지역은 특별 대책 지역은 Ⅰ권역이라도 거주 제한이나 기타 제한을 받지 않는다.