[마니아] 임야에 투자 해볼까?

[아시아경제 이진우 소나무 부동산연구소장] 투자나 토지 취득시 가장 어려운 지목은 '임'으로 돼 있는 산지이다.

산지관리법상 임야는 무엇일까. 입목·죽이 집단적으로 생육하고 있는 토지, 입목·죽의 집단적 생육에 사용하게 된 토지 등이다. 그리고 전국의 산지는 보전산지(임업용 산지와 공익용 산지)와 준 보전산지로 나누어 진다. 말 그대로 보전산지는 보전해야하는 산지, 준 보전산지는 개발이 가능한 산지로 생각하면 큰 무리가 없다. 해당하는 용도 지역은 별도의 법 적용을 받기 때문에 용도 지역도 중요하다.

그런 임야(주로 준 보전산지)를 원래 목적이외의 용도(건축, 개발 등)로 개발하는 절차를 알아보자. 우선 산지전용허가를 받아야 한다. 산지전용허가는 산지를 조림. 육림 및 토석의 굴취. 채취 그 밖에 대통령령이 정하는 임산물생산의 용도 이외로 사용 하거나 이를 위해 산지의 형질을 변경 하는 것을 말한다.

사업계획서, 토지등기부등본, 지형도, 산지전용 예정지실측도, 입목축척조사서 등을 첨부해 산림청장에게 산지전용 신청서를 제출하면 된다. 보통 측량설계 사무실에서 대행해 주고 있으니 복잡하다고 겁 먹을 필요는 없다.

다음은 비용을 알아보자. 전문 용어로 대체산림자원 조성비라고 한다. 이 대체산림자원 조성비를 납부해야 산지전용의 공사를 착수 할 수 있다. 준 보전산지는 3.3㎡당 6234원, 보전산지는 2451원, 산지전용제한지역 1만2469원이다. 농지는 공시지가의 30%(㎡당 5만원 상한)이니 타 용도로의 전환시 드는 비용은 상대적으로 저렴하다고 볼 수 있다. 또한 산지전용허가를 받지 못한 경우나 기간 만료가 되거나 취소가 된 경우에는 전부 또는 일부를 환급 받을 수 있다.

▲ 산지상태(왼쪽)와 산지 전용 허가 후 건축

그럼 어렵기도 하지만 상대적으로 투자 대비 큰 기쁨을 주는 임야를 취득 하는데 있어 주의사항 몇 가지를 알아보자.

첫째 임야는 무조건 현장 답사가 우선이다. 잘 몰라도 임야도와 토지이용계획확인서를 가지고 직접 현장에 나가 직접 설명을 들으며 눈으로 확인해야 한다. 내가 직접 확인 할 수 있는 부분은 반드시 확인해야 한다.

두 번째 체크 사항은 경사도와 토질을 살펴야 한다. 아무리 싸도 경사도가 너무 높으면 개발을 거의 못하는 보전산지를 매입 한 것과 다를 바 없다. 보통 지자체마다 경사도에 대한 규정은 다르니 이 또한 직접 본인이 확인해야 한다. 경기도 광주는 통상 20도, 양평·가평 등지는 25도 미만, 용인시는 15도를 기준으로 하고 있으니 반드시 확인이 필요하다. 육안으로 보는 경사도와 허가상 경사도는 차이가 있을 수 있으니 반드시 측량 전문가와 상담한다.

세 번째는 용도지역상 또는 산지상의 여러 제한적 요건들을 체크한다. 먼저 용도지역상 농림지역이나 자연환경보전지역은 개발이 일단 힘드니 참고해야 한다. 또 분묘가 커다란 문제로 다가올 수 있다. 전부 다 확인은 힘들겠지만 항공사진 등을 이용하면 어느 정도는 체크가 가능하다. 분묘 처리 문제는 반드시 확인해야 한다. 가능하면 등산화라도 신고 전부는 아니더라도 본인이 직접 꼼꼼히 밟아 보는 것이 좋다.

넷째 관심있는 임야는 전문가와 같이 체크 하는 것이 좋다. 그 임야는 위치, 형태, 기타 공법상 규제 등은 일반인이 아는 것보다 훨씬 더 높은 수준의 체크 리스트가 필요하다. 또 한가지 보통 임야도는 축척이 6000분의 1이다. 즉 일반 자로 1cm가 임야도상 60m이다. 지적도는 축척이 1200분의 1(자로 1cm 지적도상 12m)이니 축척이 달라 한 도면으로 볼 수가 없다.

그래서 해당 지번의 산지를 볼 때는 먼저 해당 지번의 임야도를 발급받고 그 다음에 주변에 '산' 번지가 아닌 일반 번지가 있다면 주변 지적도까지 같이 발급받아야 토지의 모양, 현황 등을 비교적 정확하게 파악할 수 있다.

마지막은 목적을 분명하게 정해야 한다는 점이다. 투자 목적인지 실수요 목적인지 말이다. 투자 목적이라면 어느 정도의 위험을 감수하면서 '하이 리스크 하이 리턴'의 투자 목적을 실현 할 것이며 실수요 목적라면 수익률 보다는 인·허가 여부에 신경을 더 많이 써야한다. 목적을 분명히 정했다면 여유를 가지고 취득 한다면 상상 이상의 기쁨을 안겨주는 것이 지적법상 지목 '임'인 산지이다. (031)775-3363

[아시아경제 증권방송] - 3개월 연속 100% 수익 초과 달성!

이진우 소나무 부동산연구소장