이상근 서강대 경영학부 교수
부동산 시장의 과열을 진정시키기 위해 오는 3일 정부가 발표할 규제 대책에는 청약시장의 투기 수요를 억제할 수 있는 대책이 담길 가능성이 크다. 부동산 과열의 근본 원인은 저금리정책으로 갈 곳을 잃은 시중의 여유자금이 부동산으로 몰리는 것이다. 예전의 경제성장기에는 이러한 자금이 제조업으로 유입돼 산업 발전의 원동력이 됐지만 제조업 공동화가 일어난 요즘은 시중의 유동자금이 주택 청약시장으로 몰려들고 있는 것이다. 보도에 따르면 지난 1~10월 전국 청약 경쟁률은 13.91대 1로 2008년 이후 최고치를 기록했다. 최근 서울 마포의 '신촌숲아이파크'의 경우 청약경쟁률이 평균 74.8대 1로 강북 최고 경쟁률을 경신했다. 부산 동래구의 '아시아드코오롱하늘채'도 평균 청약 경쟁률이 296.9대 1로 상상 이상의 열기를 보이고 있다.이런 상황에서 정부가 대책을 내놓을 예정이지만 경우의 수는 그다지 많아 보이지 않는다.먼저 수요를 줄이는 대책으로 1순위 청약요건을 강화하는 방안이다. 지난해 7월 주택청약제도 개편으로 현재는 청약통장에 가입한 기간이 최소 6개월 이상이고 매달 정해진 날에 저축한 금액의 합이 예치금액 기준 이상인 사람에게 주택청약 1순위의 자격을 준다. 수도권의 경우 주택종합저축에 가입 후 1년, 수도권 외 지역은 6개월이 지나야 한다. 이 가입기간을 늘림으로써 주택청약 1순위의 수를 줄여 과열을 막는 것이다. 또 다른 대책은 소유권 이전등기까지 분양권의 전매를 제한하는 것이다. 그리고 한 번 당첨된 자에 한해 일정 기간 재당첨을 제한해 수요를 줄이는 방법이 있을 수 있다. 이렇게 투기 수요를 제도적으로 줄이는 방법은 비교적 손쉬운 대책일 수 있다.다른 방안으로는 공급을 줄여서 과열된 부동산 시장을 잡는 방법이다. 첫 번째로 고려될 수 있는 대책은 민간택지의 분양가 상한제다. 분양가 상한제란 건축비와 택지비를 민간의 임의로 정하는 것이 아니라 관계법령으로 정하는 것이다. 이는 분양가 상승을 억제해 건설업체의 수익을 제한함으로써 공급을 줄이는 측면이 있다. 더 강력한 대책으로는 투기과열지역으로 지정하는 방안이다. 주택 가격이 물가 상승률보다 높은 지역이나 최근 2월간 청약 평균 경쟁률이 5대 1 이상인 지역에 한해 투기과열지역으로 지정할 수 있다. 투기과열지역으로 지정되면 법으로 등기시까지 분양권 전매제한, 청약 1순위 제한, 5년 이상 무주택자에게 신규주택 75% 우선 공급, 조합원 지위 양도금지 등의 제한을 할 수 있다.부동산 정책은 언제나 양날의 검이다. 지금의 부동산 과열의 근본 원인은 저금리에 따른 유동자금의 수익성이 보장되지 않는 것으로 볼 수 있다. 앞으로 미국 연방준비제도이사회가 12월 연방공개시장위원회에서 금리를 인상할 것으로 예상되고 있다. 이는 미국의 시중금리를 상승시켜 국내에 투자된 해외자본이 미국으로 빠져 나가게 된다. 이를 막기 위해 우리 역시도 금리를 올려야 하는 상황이 도래할 것이다. 금리가 오르면 대출에 대한 이자와 원리금 상환 부담이 증가해 공동주택이나 분양권이 다시 매물로 나올 가능성이 많다.지난 6월 말 기준으로 가계대출은 1257조3000억원으로 사상 최대이고 그 중 절반가량인 517조9000억원(9월 기준)이 주택담보대출이다. 또한 지난 5년간 연평균 입주 물량이 23만8225가구지만 내년에는 37만, 내후년은 40만으로 과거보다 10만가구 이상 많이 공급될 예정이다. 일부 지역을 제외하고 공급과잉에 따른 가격하락은 가처분소득 감소로도 이어져 국내 경기가 다시 침체에 빠질 우려가 상존하는 만큼 작금의 부동산 시장의 과열은 정부와 수요자 모두 유념할 필요가 있다.이상근 서강대 경영학부 교수<ⓒ세계를 보는 창 경제를 보는 눈, 아시아경제(www.asiae.co.kr) 무단전재 배포금지>