전세사기 완전 안전지대는 없다…전세가율·경매통계도 확인을

깡통전세 등 전세사기 관련 보증금 사고 급증세
체납정보 확인·선순위임차인 정보 확인권 신설

아시아경제 자료사진

정부가 21일 임대차 제도 강화에 나선 것은 주택시장 경착륙 우려가 커지면서 임차인의 주거불안이 심각해졌기 때문으로 풀이된다. 실제로 전국의 집값 하락세가 가팔라지면서 전세 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’ 사고가 빠르게 늘고 있다.

한국부동산원 ‘임대차시장 사이렌’에 따르면, 지난달 전국에서 발생한 전세 보증 사고금액은 1526억2455만원으로, 9월(1098억727만원) 대비 39% 늘었다. 보증사고는 세입자가 전세계약 해지나 종료 후 1개월 안에 전세보증금을 되돌려 받지 못하거나, 전세계약 기간 중 경매나 공매가 이뤄져 배당 후 전세보증금을 받지 못한 경우를 기준으로 집계됐다. 사고 건수는 같은 기간 523건에서 704건으로 34% 증가했고, 사고율은 2.9%에서 4.9%로 2.0%포인트(p) 상승했다.

임차인 입장에서 전세사고를 완전히 예방하는 것은 어렵다. 다만 이번에 정부가 발표한 임대차 제도개선안이 시행되면 그 가능성을 줄이거나 피해를 최소화하는 것은 어느 정도 가능할 것으로 기대된다.

체납정보 확인이 대표적이다. 현재는 임대인이 종합부동산세 등 체납사실을 숨기고 임대차 계약을 진행하고 해당 주택이 공매로 넘어가면 세입자는 보증금을 일부 또는 전부를 못 받을 수 있다. 임차인이 전입신고와 확정일자를 받았다고 하더라도, 이보다 먼저 체납한 세금이 있으면 순위가 밀려나게 된다. 현행 표준계약서상 집주인의 체납 사실을 알리도록 하고는 있으나 의무가 아닌 권고라서 대부분의 집주인이 세입자에 관련 사실을 대개 알리지 않는 편이었다.

선순위 임차인 정보 확인권 신설도 임차인 입장에서 보증사고 위험을 감지하는 도구가 될 것으로 기대된다. 현행법상으로도 예비임차인은 임대인의 동의를 얻어 확정일자 부여기관에 선순위보증금 등 임대차 정보를 요청할 수는 있으나 임대인이 거부하면 무용지물이었다.

최근 임대차 시장에서는 ‘관리비 꼼수’도 기승을 부렸다. 지난해 6월 이후 전월세 신고제로 인해 보증금 6000만원 이상, 월세 30만원 이상이면 집주인이 무조건 계약 내용을 신고해야 하는데, 일부 집주인들은 신고 대상에서 벗어나기 위해 월세를 낮추고 관리비를 올린 것이다. 월세가 7만원인데 관리비가 38만원이 나오는 등 기현상이 곳곳에서 나타난 바 있다.

임차인이 임대차계약법에 미숙한 점을 활용한 사기 사례도 적지 않았다. 전월세 계약을 체결한 뒤 전입 당일 소유권을 제3자로 바꿔 보증금을 편취하는 경우다. 즉 전입신고 날에 임차인의 대항력이 생기기 전, 보증금 반환 능력이 없는 다른 사람에게 주택을 매매함으로써 새로운 세입자는 보증금을 청구하더라도 대항력이 발생하기 전 주인이 바뀌었기 때문에 돈을 돌려받을 길이 없는 셈이다. 주택임대차보호법상, 임차인의 대항력과 우선변제권은 ‘전입 당일’이 아닌 ‘전입 다음날’ 발생한다는 점을 악용한 것이다.

정부가 이번에 예고한 ▲표준임대차계약서상 관리비 항목 신설 ▲계약체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정금지 특약 신설은 이 같은 문제를 해소할 것으로 예상된다.

여기에 더해 임차인이 피해를 예방하는 방안으로 전세가율 확인, 경매통계 확인 등이 권장된다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비율로, 이 비율이 높아 전세가가 매매가에 육박하거나 추월하면 세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험이 커진다. 일부 지방에서는 연립·다세대 전세가율이 100%를 넘는 곳들도 속출하며 전세가가 매매가를 뛰어넘는 곳들도 나오고 있다. 국토부는 "전세가율이 높을수록 매매가 하락시 전세보증금을 돌려받지 못할 우려가 크므로, 전세계약 체결 전에 해당 지역의 전세가율을 참고할 필요가 있다"고 설명했다.

한국부동산원의 ‘임대차시장 사이렌’ 홈페이지에서 경매낙찰 통계를 사전에 확인하는 것도 좋다. 경매낙찰 통계는 부동산 시장 상황을 나타내는 지표로 활용되고 있다. 임대인의 부도·파산 등으로 해당 주택이 경매에 부쳐지는 경우 임차인이 돌려받을 수 있는 보증금액을 유추해볼 수 있다. 국토부 관계자는 "보증사고가 많이 발생하고, 사고율이 높은 지역은 위험계약을 체결하지 않도록 매물의 권리관계, 주변 매매·전세시세, 임대인의 세금체납 여부 등을 면밀히 살펴야 한다"면서 "계약 이후에는 임대차 신고(확정일자 자동 부여), 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하고, 전세자금 보증상품에 가입하는 등 각별히 유의할 필요가 있다"고 덧붙였다.