'서울로·메트로타워' 복합개발 자금조달 차질…도심권 오피스 공급과잉 경보[부동산AtoZ]

이지스, 브릿지론 연장 불발
지난 19일까지 대주단 구성 못해
강북 도심 오피스 공급 늘자 자금조달 '난항'
내달 공매 전까지 사업 정상화 총력

이지스자산운용이 서울역 인근 오피스 복합개발 사업 '서울로·메트로타워'의 추가 자금 조달에 실패했다. 지난달 브릿지론 만기 연장이 불발된 후 이달 19일까지 정상화 방안을 마련키로 했는데, 대주단 구성을 마무리하지 못한 것이다. 서울 강북 도심의 오피스 빌딩 공급이 늘어날 가능성이 커지자 투자자들이 미온적인 반응을 보인 영향이 크다는 분석이다. 회사는 공매 가능성이 거론되는 상황에서도 막판까지 금융권과 협의를 이어가며 사업 정상화에 총력을 기울이고 있다.

25일 부동산 업계에 따르면 이지스자산운용은 이달 19일까지 '서울로·메트로타워' 개발 사업 대주단을 구성하지 못했다. 지난달 브릿지론 만기 담보권 실행을 유예하고 정상화 방안을 마련하기 위해 한 달가량 시간을 확보했지만, 투자자를 끌어들이는 데 실패한 것이다. 정해진 일정대로라면 다음 달 초 공매 절차를 밟아야 한다. 이지스자산운용 측은 "사업 정상화를 위해 총력을 다하고 있다"는 입장만 짤막하게 밝혔다.

서울로·메트로타워 사업은 서울 중구 남대문로 5가 530 일원에 업무시설을 신축하는 프로젝트다. 이지스자산운용이 추진 중인 '이오타(IOTA) 서울 프로젝트'의 일부다. 이오타 서울 프로젝트는 서울역 인근 옛 밀레니엄 힐튼 호텔 부지 일대에 연면적 약 46만㎡ 규모의 초대형 복합단지를 짓는 사업이다. 연면적 12만783㎡, 지하 9층~지상 34층 규모로 계획하고 있다. 업무시설이 약 11만3500㎡, 판매시설은 7052㎡ 규모다. 이지스자산운용은 시행목적법인 와이디816PFV를 통해 사업을 추진해왔으며 시공은 삼성물산이 맡고 있다.

브릿지론 만기 연장이 불발된 건 자금줄 역할을 하는 금융사들이 소극적으로 나선 게 표면적인 이유다. 특히 상당한 금액을 보유한 KB금융이 만기 연장에 동의하지 않은 것으로 알려졌다. 투자은행(IB) 업계 관계자는 "임차 확약 기간이 짧고 사업 원가 부담도 적지 않아 검토가 쉽지 않았을 것"이라고 말했다.

하지만 근본적인 배경에는 수익을 내기 쉽지 않은 강북 도심 오피스 시장 구조가 자리하고 있다. 업계 관계자는 "도심권(CBD)에 공급 물량이 집중되는 상황도 영향을 미쳤을 가능성이 있다"고 말했다. 투자 수익이 불투명한 건 CBD 오피스 공급이 향후 수년간 늘어날 것으로 보기 때문이다. 상업용 부동산 서비스기업인 젠스타메이트에 따르면 CBD 지역 공실률은 2028년 9%, 2029년에는 15% 수준까지 상승할 것으로 전망된다. 2025~2027년 3년간 약 207만㎡가 공급되는 데 이어 2028년 52만㎡, 2029년에는 320만㎡ 규모로 신규 물량이 예정돼 있다.

세운재정비촉진지구 5-1·3구역(연면적 13만4218㎡)을 비롯해 6-4-22·23구역(7만4400㎡), 3-2·3구역(17만749㎡) ▲서소문 구역 11·12지구(13만8665㎡) 등 개발이 진행 중이다. 업계 관계자는 "국내 오피스 시장에 관심을 두고 있는 해외 투자자가 CBD 지역은 빼고 설명해달라고 요청할 정도"라고 말했다.

이는 서울 주요 오피스 지역을 형성하고 있는 강남, 여의도권역과 차이가 있다. 강남은 2027년까지 공실률 5% 이하를 유지할 것으로 예상되며 여의도권 역시 2028년 대형 프로젝트를 제외하면 공급이 제한적이다. 이 때문에 투자자들 사이에서 서울 시내 오피스 시장 투자 매력도는 강남권역(GBD)이나 여의도권역(YBD)을 선호한다. CBD는 신규 공급 물량이 집중되는 구간에 진입하면서 임차 확약이 충분히 확보되지 않은 사업에 대해서는 투자 매력이 낮아졌다는 평가다.

다만 부동산업계에서는 '서울로·메트로타워' 개발사업이 무산될 가능성에 대해선 낮게 보고 있다. 협상을 진행해온 금융기관과 조건을 조정하는 등 합의점을 찾는 수순으로 흘러갈 것으로 본다. 또 다른 IB 업계 관계자는 "CBD는 공급 부담이 커 YBD나 GBD보다 리스크가 높게 평가된다"면서도 "금융 조건이 조정될 경우 담보 구조가 강화되는 만큼 협의 여지는 남아 있다"고 말했다.

이민지 기자 ming@asiae.co.kr