[2026전망]"올해 전셋값 상승폭 작년 넘는다"…입주 절벽이 집값 악순환 불러 [부동산AtoZ]

전문가 전원 전세 상승 예견…"하락·보합 의견 단 1명도 없어"
전세 수급 불안 원인 1위 "누적된 공급 절벽"(54.1%)
집값 상승 절대 변수도 '공급 부족'…영향력 5점 만점에 4.11점
정부 규제 기여도 1~2점 부정 평가 58%…"시장 안정에 미흡"
"세제 개편보다 공급 확대 우선" 강력 주문

올해 전셋값의 상승 폭은 지난해 수준을 뛰어넘을 것이며, 이는 집값을 자극하는 악순환의 시작점이 될 것으로 예상된다. 전문가들은 이미 전국적으로 주택 시장에 매물이 급감한 상황에서 입주 물량 감소에 따른 '수급 쇼크'는 임대차 시장 불안을 더욱 자극할 것으로 전망했다.

전셋값이 매매가 밀어 올리는 '악순환' 전국 확산 우려

이번 설문에서 응답자 전원은 "전셋값 상승"을 예상한 것은 수급 쇼크에 대한 우려가 커진 영향이다. 응답자의 72.2%(26명)는 "전셋값 오름폭이 지난해보다 더 커질 것"이라고 답했다. 나머지 27.8%(10명)도 '상승(지난해보다는 상승폭 축소)'을 택했다. 반면, 전세 시장에서 하락이나 보합을 전망한 전문가는 단 1명도 없었다. 특히 이들은 서울 전셋값의 경우 매맷값보다 가파르게 뛰면서 전세가율이 급증할 것으로 예상했다.

전세 수급 불안의 핵심 원인으로 55.6%(20명)가 '입주 물량 부족 누적'을 1위로 꼽았다. 이어 매수 대기 수요가 전세 시장에 머무는 정주 수요 증가(22.2%, 8명)와 정부 규제로 인한 매물 잠김(11.1%, 4명) 등이 뒤를 이었다. 아파트 쏠림 현상(8.1%, 3명)과 임대차 2법에 따른 계약 만기(2.7%, 1명), 다주택자 비중 감소(2.7%, 1명) 등도 원인으로 지목됐다.

설문에 참여한 한 전문가는 "전세 수급 불안의 핵심 원인은 최근 몇 년간의 인허가·착공 감소가 누적되며 실제 입주 물량이 줄어드는 구조적 공급 부족에 있다"며 "매수 심리 위축이나 아파트 쏠림, 제도 요인도 영향을 미치겠지만 가장 근본적인 요인은 시장에 신규 주택 부족"이라고 진단했다. 한국부동산원과 부동산R114에 따르면 올해 전국 입주 물량은 20만 6923가구로 지난해 대비 21.4% 감소한다. 특히 서울은 4만6767가구에서 2만8885가구로 38.2%가 증발한다.

공급 부족의 전조 현상인 '전세 매물 급감'은 이미 전국적인 현상이다. 아실에 따르면 최근 1년간 서울 전세 매물은 27.6% 줄어들며 역대 최저치를 경신 중이다. 지방 광역시도 상황은 심각하다. 1년 새 대전은 무려 58.1%의 전세 매물이 사라졌고, 세종도 57.6% 감소하며 매물 잠김 현상이 극심하다. 부산(-44.2%), 대구(-37.9%), 광주(-30.4%) 등 주요 거점 도시 모두 30% 이상의 감소율을 보이며 전세 거주자들을 월세 시장으로 내몰고 있다.

전셋값 상승으로 인해 매매 시장 불안도 가중될 전망이다. 지난해 지방에서는 전셋값이 먼저 오른 뒤 매매가가 나중에 뛰는 패턴이 반복돼 왔는데, 이 패턴이 올해 전국적으로 확산할 가능성이 높은 것이다. 공급 부족이 전셋값을 밀어 올리고, 전세가율이 상승하며 매매가를 다시 자극하는 악순환이 우려되는 대목이다. 전국 매매가 전망 설문에서 응답자의 63.9%(23명)는 '상승하되 지난해보다 그 폭은 둔화할 것'이라고 답했으며, 27.8%(10명)는 '지난해보다 오름 폭이 더 커질 것'이라고 내다봤다. 반면 보합(5.6%, 2명)이나 하락(2.8%, 1명) 의견은 극소수에 불과했다.

지역별로는 양극화의 골이 깊어질 전망이다. 수도권과 지방 간의 격차를 묻는 말에 전문가 69.4%(25명)가 '확대 심화'를 선택했다. 이어 '현 수준 유지'는 7명(19.4%), '격차 축소'는 4명(11.1%)이었다. 전세난은 전국적인 현상이지만, 매매 수요는 여전히 자산 가치가 검증된 선호 지역으로 쏠리는 양극화 현상이 계속될 것이라는 관측이다.

전문가 86% "시장 안정 유일한 카드는 실질적 공급 확대"

올해 시장을 움직일 절대적 변수는 금융이나 정책이 아닌 '공급 물량'이 꼽혔다. 집값 오름세의 요인으로 전문가 64.9%(24명)가 '도심 공급 부족 심화'를 지목했다. 이어 매물 잠김(16.2%, 6명), 기준금리 인하(8.1%, 3명)와 핵심지 상승(8.1%, 3명), 규제로 인한 풍선효과(2.7%, 1명) 순으로 답했다.

공급 부족이 시장 가격에 미치는 영향력을 5점 척도로 질문한 결과, 전문가 80.5%가 4점(44.4%, 16명)과 5점(36.1%, 13명)을 선택했다. 전문가들이 매긴 영향력 점수는 평균 4.11점으로, 수급 불균형 문제가 심각하다는 방증이다. 3점이 6명(16.7%), 1점이 1명(2.8%)이었다.

반면 시장 하방 압력으로는 거시경제의 침체(50.0%, 18명)와 강력한 대출 규제(27.8%, 10명)가 1, 2위 요인으로 꼽혔다. 하락 요인조차 정부의 정책 영향력보다는 거시경제 상황에 의한 강제적 제약이 더 큰 영향력을 발휘할 것으로 예상한 것이다. 가격 급등 피로감(11.1%, 4명), 금리 인하 지연(5.6%, 2명), 규제지역 확대 가능성과 세제개편 가능성이 각각 1명(2.8%)으로 뒤를 이었다.

정부의 규제 정책이 시장 안정화에 기여하고 있느냐는 질문에 전문가들은 5점 만점에 평균 2.3점이라는 박한 점수를 줬다. '1점(매우 낮음, 27.8%)'과 '2점(낮음, 30.6%)' 등 부정적 응답이 전체의 58.4%에 달했다. 중간인 3점은 11명(30.6%)이었으며, 4점은 4명(11.1%), 5점은 없었다.

시장 안정화를 위한 최우선 정책 과제로는 응답자의 86.1%(31명)가 '서울 및 수도권 공급 확대'를 주문했다. 반면 보유세 등 세제 개편(13.9%, 5명)을 우선순위로 꼽은 전문가는 소수였다. 세제 개편 가능성을 선택한 5명 중 4명은 보유세 강화를, 1명은 보유세 완화를 각각 주문했다.

설문에 참여한 한 전문가는 "현시점에서 시장을 안정시킬 수 있는 유일한 카드는 공급"이라며 "정부가 가시적이고 실질적인 공급 시그널을 시장에 지속해서 전달해야만 전세난으로 촉발될 시장 불안을 잠재울 수 있을 것"이라고 강조했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr
이정윤 기자 leejuyoo@asiae.co.kr