"민간 임대사업자 건설 공공건설임대주택에 대해 '공공주택 특별법' 소급 적용토록 한 부칙 합헌"

민간 임대사업자가 건설한 공공건설임대주택에 대해 우선분양전환의무의 범위를 확대하고 임대주택의 제3자 매각 시 가격을 통제하는 조항들을 소급 적용하도록 규정한 공공주택 특별법 부칙은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다.

헌재는 9월 25일 재판관 전원일치 의견으로 A 법인이 "공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항 중 제50조의3 제1항 제1호 라목 부분 등은 위헌"이라며 청구한 헌법소원 사건(2021헌마728)에서 합헌 결정했다.

민간 임대사업자가 건설한 공공건설임대주택에 대해 우선분양전환의무의 범위를 확대하고 임대주택의 제3자 매각 시 가격을 통제하는 조항들을 소급 적용하도록 규정한 공공주택 특별법 부칙은 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 결정이 나왔다. 아시아경제DB

[심판 대상 조항]

공공주택 특별법 부칙 제6조는 공공주택사업자가 아닌 자의 공공건설임대주택에 대한 우선 분양전환에 관한 적용례에 대한 규정이다. 심판 대상은 공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항 중 '제50조의3 제1항 제1호 라목, 제50조의3 제4항'에 관한 부분이다.

부칙 제6조 제1항은 '법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다'고 규정한다.

[사건 개요]

주택 건설업, 부동산 임대업 등을 영위하는 A 법인은 2015년 8월 민간임대주택에 관한 특별법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설한 주택과 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설한 주택을 이용하여 임대업을 영위하고 있는 임대사업자다. 각 공공건설임대주택은 이 사건 심판 청구 당시 임대의무기간 중이거나 임대의무기간이 경과했다고 하더라도 임대주택에 관한 임대사업자와 임차인 사이의 임대차계약이 지속되는 경우로, 분양전환이 완료되지 않았다.

A 법인은 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아니므로, 원래는 구 민간임대주택에 관한 특별법 부칙이 적용됐다. 그런데 공공주택 특별법 부칙 제6조 제1항에 따라 각 공공건설임대주택에 대해서도 적용하게 됐다. 즉, 각 공공건설임대주택에 종전의 임대주택법 제21조 제1항 제4호, 제21조 제7항이 아니라 공공주택 특별법 제50조의3 제1항 제1호 라목, 제50조의3 제4항이 적용된 것이다.

A 법인은 "개정규정은 우선분양전환의무의 범위를 확대하고 임대주택의 제3자 매각 시에도 가격통제를 하는 것으로서 이는 청구인의 영업의 자유 등을 침해하는 것"이라고 주장하며 헌법소원을 청구했다.

[헌재 판단]

헌재는 우선분양전환의무의 범위를 확대하는 것은 임대사업자가 스스로 공지한 내용 등에 부합하는 것이고, 임대주택의 제3자 매각 시 가격을 통제하는 것은 임대사업자가 임차인의 우선분양전환자격을 좁게 해석할 경제적 유인을 제거하는 것이어서 심판 대상 조항이 임대사업자의 영업의 자유를 침해하지 않는다고 판단했다.

헌재는 "심판 대상 조항은 공공건설임대주택의 우선분양전환을 둘러싼 임대사업자와 임차인 간의 분쟁을 예방하고 임차인을 보호하는 한편, 임차인의 주거안정 및 우선분양전환권의 실질적 보장을 위한 것으로서 입법목적의 정당성 및 수단의 적합성이 인정된다"고 판단했다.

헌재는 "심판대상조항 중 제50조의3 제4항에 관한 부분은 법률 제17734호 개정으로 도입되면서 구 '공공주택 특별법령'과 구 임대주택법에서 정하던 종전 제3자 매각요건(임차인이 일정 기간 우선분양전환에 응하지 않는 경우 분양전환가격으로 매각한다는 취지)을 임차인에게 우선분양전환자격이 있었는지 여부와 관계없이 해당 공공건설임대주택을 제3자에게 매각할 때 분양전환가격 이하의 가격으로 매각하도록 규정했다"며 "이는 임대사업자가 분양전환가격보다 높은 가격으로 주택을 매각하고자 하는 경제적 유인으로 우선분양전환자격을 좁게 해석해 임차인에게 우선분양전환자격이 없다고 통보함으로써 발생할 수 있는 임대사업자와 임차인 사이의 분쟁을 예방하려는 것"이라고 설명했다.

이어 "심판 대상 조항에서 '무주택자'에 관련한 신요건은 임대사업자가 스스로 공지한 내용 등에 부합하는 것이고, 임대사업자가 임대주택을 제3자에게 임의가격으로 매각하여 얻을 수 있는 이익은 우선분양전환자격을 갖춘 임차인의 수 등에 따라 얼마든지 증감이 있을 수 있어 임대사업자의 기존의 신뢰가 헌법상 특별히 보호해야 할 가치나 필요성이 크다고 보기는 어렵다"며 "또 주택임대사업과 같은 경제활동을 규율하는 법령의 경우 사회적?경제적 상황에 따라 새로운 법적 규율을 가하는 것이 일반적이고, 임대주택 분양전환절차의 구체적인 내용도 불변적이라 보기는 어렵다"고 설명했다.

박수연 법률신문 기자

※이 기사는 법률신문에서 제공받은 콘텐츠로 작성되었습니다.