"분양가도 못 건진다" 40% 추락, 마피 속출…불장서 전국 최악 하락지로

평택, 올해 누적 -5.36%…전국 시군구 중 최악
6·27 규제 이후 낙폭 확대…하락 가속화
분양권도 마피 기본값…수천만원 낮은 가격에 손바뀜
GTX·삼성 호재 희미, 공급 폭탄만 남았다

수년 전만 해도 '반도체 불장'을 맞았던 경기도 평택시 아파트 시장이 최근 전국에서 최악의 가격 하락 지역으로 전락했다. 올해 누적 하락률이 -5%를 넘어서며 전국 시군구 중 가장 깊은 낙폭을 기록 중이다. 분양권 시장에서는 수천만 원 낮게 되파는 '마피(마이너스 프리미엄)' 단지가 속출하고 있다. 구조적 공급 과잉과 수요 위축으로 당분간 반등은 어려울 것이란 분석이 나온다.

"분양가도 못 건진다"…마피 속출

평택화양 서희스타힐스센트럴파크 2차 투시도. 이 단지는 6월 기준 40%가까이 미분양이다. 단지 홈페이지.

27일 한국부동산원에 따르면 올해 1월부터 8월 셋째 주까지 평택시 아파트 매매가격은 누적 -5.36%를 기록했다. 이는 같은 기간 전국 시군구 중 가장 큰 하락 폭이다. 2022년(-4.11%), 2023년(-4.89%), 지난해(-2.39%)보다도 더 크다. 6·27 대출규제 이후 하락세가 가팔라지면서, 8월 셋째 주에는 -0.27%로 올해 최대 주간 낙폭을 기록했다.

국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 고덕신도시 '고덕자연앤자이' 전용 84㎡는 지난 19일 5억5300만 원에 손바뀜됐다. 전고점(2021년 9월 9억원)과 비교하면 38% 떨어졌다. '평택비전레이크푸르지오'도 2022년 4월 8억8000만원에서 올해 7월 5억2600만원으로 39% 추락했다. 고덕국제신도시제일풍경채(9억2700만원→5억8800만원, -36%), 평택고덕파라곤(9억8000만원→6억4000만원, -34%) 등도 전고점 대비 30~40% 가까이 떨어졌다.

분양권 시장에서는 '마피'가 붙지 않은 물건을 찾아보기 힘들다. 신규 입주 예정 단지들이 줄줄이 분양가보다 수천만 원 낮은 가격에 거래되고 있다. 대표적으로 'e편한세상 평택 하이센트' 전용 84㎡ 분양권은 지난 8일 3억9159만원에 거래됐다. 분양가(4억5270만원)와 비교하면 6000만원가량 하락했다. '평택화양 휴먼빌 퍼스트시티'도 59㎡ 분양권이 지난 18일 2억9035만원에 거래되며 분양가(3억2000만원대)보다 약 3000만원 낮게 거래됐다.

"4년 전엔 웃돈"…GTX·삼성 반도체 호재 '희미'

4년 전만해도 평택은 전국 부동산 상승률 최상위권 지역이었다. 2021년 연간 아파트값 상승률은 26.53%를 기록했다. 고덕신도시·지제역세권은 청약 열풍이 뜨거웠고, 분양권 프리미엄 거래가 줄을 이었다. 당시 주요 단지 84㎡ 분양권은 9억원을 넘나들었고, 웃돈(프리미엄) 1억원이 넘는 거래가 빈번했다. 수도권광역급행철도(GTX)-A·C노선 연장 추진, 지제역 복합환승센터, 삼성 반도체 캠퍼스 단계적 증설 발표 등 호재가 몰리며 실수요와 투기 수요가 동반 유입됐다.

그러나 공급이 폭증한 상황에서 호재가 소멸되면서 분위기가 반전됐다. 부동산 플랫폼 '아실'에 따르면 평택시의 적정 주택 수요는 연간 3000가구 수준이지만, 매년 수요의 2~5배에 달하는 입주 물량이 공급됐다. 올해도 1만10가구가 입주를 진행하고 있다. 2026년 7581가구, 2027년에는 1만322가구가 입주할 예정이다. 입주 물량은 급증하는데 GTX 사업과 삼성전자 P5 캠퍼스 착공 지연 등으로 수요 기대는 확 줄었다. 청약 경쟁률은 뚝 떨어졌고 미분양은 빠르게 쌓이고 있다. 6월 말 기준 평택시 미분양 주택은 3996가구로, 경기도 전체(1만1093가구)의 30% 이상을 차지한다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "삼성전자 반도체 호재에 기반한 평택의 광풍은 가격 '선반영'이었다"며 "공급이 집중된 상황에서 실수요 회복이 지연되면 마피는 더 늘어날 수밖에 없다"고 진단했다. 이어 "이미 분양받은 사람들의 자금 압박이 커지면서 일부는 손해를 감수하고서라도 매도에 나서고 있다"며 "입주가 임박한 단지 중심으로 가격 조정이 당분간 계속될 수 있다"고 설명했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr