"입찰보증금 1000억원 쉽지않네"…성수1지구, 3파전 관측 속 이변 가능성

21일 시공사 선정 입찰 공고
입찰보증금 1000억원 제시
현대·현산, 입찰지침 재검토 요구

사업비 2조원에 달하는 성수1지구의 시공권을 따내기 위한 수주전의 막이 올랐다. 경기 침체 등으로 건설사의 정비사업 선별 수주가 대세인 상황에서, 한강벨트 재개발 사업지를 수주하기 위해 현대건설과 GS건설, HDC현대산업개발이 눈치작전에 들어갔다. 벌써부터 3사의 움직임이 심상치 않은 가운데, 입찰지침 제약과 막대한 입찰보증금이 초반 레이스의 변수로 떠올랐다.

22일 정비업계에 따르면 성수1지구 재개발 조합은 전날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 냈다. 입찰보증금은 1000억원이며 공동도급은 불가하다. 입찰 마감일은 오는 10월로, 조합은 이르면 11~12월께 시공사 선정 총회를 열 예정이다.

정비업계는 이번 수주전이 GS건설과 HDC현산, 현대건설 간 3파전 구도가 될 것으로 보고 있다. 지난 5월 10개 건설사를 상대로 입찰 참여 의향을 확인한 결과 이 세 곳이 사업 참여 의사를 밝혔다.

GS건설, 특화 설계로 표심잡기…현대·HDC현산 후발주자 전력투구

성수1지구는 한강 변과 서울숲을 동시에 누릴 수 있는 입지와 강남권에 버금가는 사업성을 갖췄다. 이곳을 수주하면 한강 변 초고층 랜드마크를 선점하고, 한강벨트 고급 주거 시장에서 영향력을 확대할 수 있다. 특히 성수1지구는 성수전략정비구역 4개 지구 가운데 입찰 일정이 가장 빨라 시공권을 따낼 경우 나머지 지구 수주에도 파급력이 미칠 수 있다. 향후 재개발이 이뤄지면 3014가구 규모의 아파트와 문화 편의시설 등이 들어선다.

성동구 성수1지구 일대 대로변에 노후 건물들이 늘어서있다. 이지은 기자

최근 한강벨트 수주전에서 주춤했던 GS건설은 이번 수주에 총력전을 펼친다. 일찌감치 성수1지구를 정비사업 재도약의 발판으로 삼기 위해 물밑작업을 펼쳤다. 최근에는 설계부터 차별화했다. 프리츠커상을 수상한 건축가 데이비드 치퍼필트가 설립한 '데이비드 치퍼필드 아키텍츠'와 협업해 설계한다. 글로벌 엔지니어링 기업 에이럽(ARUP)과는 초고층 기술 협력에 나선다.

후발주자들도 일찌감치 경쟁에 뛰어들었다. 현대산업개발은 용산정비창 전면 1구역에서 활용했던 '디벨로핑 전략'을 전면에 내세웠다. 단순 시공을 넘어 상품 기획·운영을 총괄해 미래 가치를 끌어올리는 방식이다. 현대건설은 초고층 시공 능력을 무기로 차별화에 나섰다. 글로벌 건축설계업체 SMDP와 업글로벌 엔지니어링 LERA를 파트너로 선정했다. LERA는 잠실 롯데월드타워와 미국 뉴욕 세계무역센터 등 초고층 랜드마크 구조 설계 경험을 갖고 있다.

입찰조건 제약· 입찰보증금 1000억원…경쟁 구도 이탈 가능성

변수는 입찰 조건 제약과 막대한 액수의 입찰보증금이다. 조합이 내건 입찰지침을 두고 현대건설과 HDC현산은 "과도한 제약"이라며 반발하고 있다. 조합 지침에는 조합원 로열층 우선분양 제안 금지, 금융조건 제한, 천재지변과 전쟁 등을 제외한 책임준공 확약, 조합원 분양가 할인 제시 금지, 대안설계 등 플러스 아이디어 제안 금지 등이 포함됐다.

양사는 이를 재검토해달라는 공문을 지난 18일 보냈다. 제약 조건이 입찰 참여를 저지하는 독소조항에 해당할 수 있다고 했다. 입찰지침 제약이 과도해 경쟁사 간 변별력 확보가 안되고 특정 시공사에게 유리하다는 주장이다. 현대건설은 "각 사 역량을 발휘한 사업 제안을 제시하지 못해, 입찰 변별력을 확보할 수 없다"며 경쟁입찰 취지를 무색하게 하는 조치라고 의견을 전달했다. HDC현대산업개발도 "당사가 준비 중인 최고의 설계와 사업 조건에 부합되기 어려운 부분이 많다"며 수정과 검토를 요청했다.

후발주자인 양사에 과도한 입찰 조건 제약은 불리하게 작용할 수밖에 없다. 성수1지구는 GS건설이 오랜 기간 공을 들여온 사업지인 만큼 판세를 뒤엎으려면 차별화된 사업 조건을 제시해야 하기 때문이다. 건설업계 관계자는 "양사는 GS건설의 텃밭과도 같은 사업지에 도전장을 내민 것이라 파격적인 조건을 통해 판을 엎어야 하는 상황 "이라며 "입찰 조건에 제약이 걸리면 각 사가 경쟁력을 입증할 수 없어 운신의 폭이 좁아진다"고 밝혔다.

막대한 규모의 입찰보증금의 마련 여부도 이번 경쟁의 중요 변수다. 성수1지구 조합이 요구한 입찰보증금 1000억원은 정비업계에서도 부담스러운 액수다. 지난 11일 시공사 입찰을 마감한 압구정2구역과 동일한 조건이다. 오는 23일 시공사 선정 총회를 앞둔 개포우성7차의 입찰보증금은 300억원(현금 150억원, 이행보증증권 150억원)에 불과했다.

특히 성수1지구 수주전에 참가하려면 보증금을 전액 현금으로 납부해야 한다. 입찰보증금 액수가 동일했던 용산정비창 전면1구역의 경우 500억원은 현금, 나머지는 이행보증보험증권 형태로 납부토록 했는데, 이보다 부담이 커지게 됐다.

일각에서는 시공사들이 경쟁 구도에서 이탈할 수 있다는 관측이 나온다. 과도한 입찰지침 제한으로 자사 경쟁력을 보여줄 수 없는 상황에서 입찰보증금을 위한 금융비까지 감당해야 해서다. 업계 관계자는 "건설사들이 실제로 입찰 제약으로 자유롭게 경쟁할 수 없는 판이라 본다면, 결국은 수주 가능성이 낮다고 판단하게 될 것"이라며 "입찰에 참여하지 않을 가능성도 있다"고 말했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr