[단독]공개입찰 대신 우선분양…'잠래아' 보류지 특혜분양 논란

보류지 2가구 우선분양 안건 상정
공원용지 기부채납·재초환 면제 공로
조합원 총회 개최 금지 가처분 신청 검토

서울 송파구 잠실 래미안 아이파크(잠실진주아파트) 재건축 조합이 정비사업 추진에 기여한 대가로 특정 업체에 보류지를 우선 분양하는 안건을 추진해 논란이 일고 있다. 조합원들은 공동 재산을 외부 업체에 특혜로 분양하는 것은 재산권 침해에 해당한다며 반발하고 나섰다. 보류지를 일반분양 최고가로 팔아도 분양권 시세보다 크게 낮아 '헐값 분양'에 불과하다는 지적도 나온다.

잠실 래미안 아이파크 투시도. 삼성물산·HDC현대산업개발 제공

조합 동·호수까지 지정해 우선분양 추진

5일 정비업계에 따르면 잠실 래미안 아이파크 재건축 조합은 오는 8일 제5차 대의원회를 열고 '초과이익환수제 면제 등에 따른 보류지 우선 분양 건'을 상정할 예정이다. 이 안건에는 모 법무사법인과 정비사업전문관리업체에 전용 84㎡를 일반 분양 최고가격(19억370만원)에 우선 분양하는 내용이 담겼다. 조합은 분양 대상의 구체적인 동·호수도 지정했다.

보류지는 사업 시행자인 조합이 조합원의 지분 누락이나 향후 소송 등에 대비하기 위해 여분으로 남겨두는 분양 물량이다. 통상 준공을 6개월 앞둔 시기부터 조합 측이 공개입찰 등의 방식으로 처분하는데, 조합이 정한 최저 입찰가부터 시작해 최고가 입찰자에게 처분하는 경우가 많다.

조합은 과거 해당 업체들이 서울시 심의 과정에서 발목을 잡았던 공원 면적 문제를 해결하고 관리처분총회가 원활하게 성사되도록 기여한 공로를 우선 분양 사유로 들었다. 앞서 서울시는 잠실진주 재건축 사업을 심의하면서 1000가구 이상 단지는 가구당 3㎡ 이상 공원면적을 확보하도록 한 기준에 따라 조합에 추가 면적 확보를 주문했다. 이후 법제처가 잠실 아파트지구 개발 기본계획이 도시공원법 시행(2005년 10월) 이전에 수립돼 규정 적용을 받지 않는다는 유권해석을 내놓았고, 규제 적용을 피했다.

조합은 이 과정에서 A 법무사법인이 국토교통부와 법제처를 설득해 유권해석을 받아내는 데 기여했다고 봤다. 도시공원법 적용에서 제외되면서 약 2762억원 상당의 대지 1381평과 재건축부담금 7500억원을 절감하는 효과를 얻었다는 것이다. 조합은 총회 안건을 통해 "해당 업무를 성공적으로 완수할 경우 보류지 우선 분양에 대한 안건을 총회에 상정하기로 사전 동의했다"고 밝혔다.

조합은 B 정비사업전문관리업체의 경우 재건축초과이익환수제 시행을 앞두고 관리처분총회가 성사되도록 지원한 공로가 있다는 사유를 들었다. 당시 일부 조합원의 현장 점거로 총회 진행이 어려웠으나, 해당 업체가 투표함을 관리하고 유관 부서 협조를 얻어 예정대로 총회가 진행될 수 있도록 도왔다는 설명이다. 조합은 "비상총회가 극적으로 성사돼 2017년 12월26일 관리처분계획을 접수했다"며 "그 결과 공원용지 기부채납 면제 사안을 반영한 관리처분계획을 신청해 재건축초과이익환수금을 면제받을 수 있었다"고 밝혔다.

"조합원 재산권 침해"…조합총회 가처분 신청 검토

잠실 래미안 아이파크 단지 설계도. 래미안, 아이파크 제공

입주예정자협의회(입예협) 측은 공개입찰 대신 조합이 임의로 보류지를 처분하는 것은 재산권 침해라고 주장한다. 특정 업체에 동·호수까지 지정해 우선 분양하는 것이 특혜 분양에 해당한다는 것이다. 대의원회에서 해당 안건이 통과되면 조합총회에서 최종 결정이 이뤄지게 되는 만큼 입주자들은 조합 총회 개최 금지 가처분 신청을 검토하고 있다.

조합원 A씨는 "조합은 초과이익환수제 면제에 대한 보상을 명분으로 내세우고 있지만 이는 수천 가구 조합원 모두가 부담한 비용으로 진행된 것"이라며 "특정 업체의 공로로 포장해 조합원의 자산을 몰아주는 방식을 납득할 수 없다"고 밝혔다. 또한 "보류지는 조합의 재산이기에 추후 공개입찰을 통해 매각한 수익으로 조합의 분담금을 줄이는 방안이 정당하다"고 강조했다.

조합이 보류지에 일반분양 최고가를 적용하더라도 분양가 시세의 절반 수준이다. 지난달 이 아파트의 전용 84㎡ 고층 분양권은 35억5470만원에 거래됐다. 일반분양 최고가(19억370만원) 대비 최소 16억원의 시세차익이 예상된다.

법조계 "도정법 위배 소지 있어"…조합 "법적 검토 거쳐"

조합의 보류지 임의 처분은 법 위반 소지가 있다는 지적도 나온다. 현행법상 조합원 외의 제3자에게 공개입찰을 거치지 않고 임의로 보류지를 분양하는 경우 법에 저촉될 수 있다는 것이다. 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)79조와 시행령 67조, 주택법 제54조 등에 따르면 보류지를 조합원 또는 토지 등 소유자 이외의 자에게 분양할 경우 국토교통부령이 정하는 입주자 모집 시기와 조건, 주택공급계약의 방법 또는 절차에 맞춰 공급해야 한다. 주택을 공급받는 자도 국토교통부령이 정하는 입주자 자격과 공급순위에 맞게 주택을 분양받아야 한다는 조항이 적시돼있다.

잠실 진주재건축 현장. 아시아경제 DB

김예림 법무법인 심목 대표 변호사는 "현행 도시정비법 시행령에 따르면 조합원이 아닌 제3자에 대한 보류지를 임의 처분하는 것은 법적으로 위법 소지가 있다"며 "적법한 절차를 따르지 않고 임의 처분을 했을 경우 보류지 분양 자체가 무효가 될 수도 있는 사항"이라고 설명했다.

반면 조합 측은 충분한 법적 검토를 거쳤다는 입장이다. 반성용 잠실진주아파트 조합장은 "(위법 소지가 없는지) 나름대로 검토했다"며 "해당 안건은 조합을 운영하면서 공로가 있었던 사람에게 (보류지를) 제공하자는 취지"라고 설명했다. 이어 "대의원회를 거쳐 조합총회까지 절차를 거쳐야 하며 현재는 대의원회의 소집 단계"라며 "의결기구가 총회이기 때문에 주민 총회에서 승인돼야 집행이 가능하다"고 설명했다.

이지은 기자 jelee0429@asiae.co.kr