고삐 풀린 서울 아파트값, 대출규제만으로 잡힐까

[긴급 가계부채 점검회의]
6월 넷째주 매매가격 0.43%↑
2018년 9월 후 최고 수준
가계부채 관리 나선 李정부
잠재 수요층 대출 여력 상당부분 줄어들듯
집값 상승 차단효과 미지수…공급대책 병행 주문

정부가 가계부채를 타이트하게 조인 것은 최근 서울 아파트 가격이 천정부지로 뛴 영향이 크다. 주택담보대출 등 가계부채가 급증하면서 내수를 비롯한 국가 경제 전반의 발목을 잡고 있는 터라 이를 안정적으로 관리하겠다는 것은 이재명 대통령의 공약사항이기도 하다. 부동산 전문가들은 이번 조치를 두고 거래가 줄고 가격 조정도 이뤄질 것이라고 전망하기도 했으나, 시장에 미치는 영향이 제한적일 것이라는 의견도 나왔다.

연합뉴스

고삐 풀린 서울 아파트값

서울 아파트값은 오름세가 한층 가팔라졌다. 3월 들어 강남3구 등의 아파트를 대상으로 토지거래허가구역으로 광범위하게 재지정하면서 다소 주춤하는 듯했으나 이내 주변 지역까지 상승세가 확산하는 형국이다. 한국부동산원이 26일 발표한 '6월 넷째 주 주간 아파트 가격 동향'을 보면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 상승하며 21주 연속 올랐다. 한 주 전 오름폭(0.36%)을 웃도는 수치로, 2018년 9월 둘째 주(0.45%) 이후 주간 상승률로는 가장 높은 수준이다.

금융당국이 가계부채 관리 기조를 당분간 강화할 것으로 예상되는 만큼 더 늦기 전에 집을 사두려는 움직임이 꾸준하다. 여기에 마포구나 성동구 등 한강변에 인접하고 선호도가 높은 지역으로 매수세가 번진 풍선효과도 영향을 준 것으로 보인다. 새 정부가 경기부양을 위해 유동성을 확대할 것이란 기대감, 민주당 정권에선 집값이 오른다는 막연한 기대·우려 심리도 부채질을 더한다.

서울에서는 성동구가 무려 0.99% 오르며 전체 자치구 중 가장 많이 올랐다. 지난주 상승 폭(0.76%)보다 더 올랐다. 금호·하왕십리·행당동 등 중소형 선호 단지 위주로 수요가 집중됐다. 마포구(0.66%→0.98%)도 상승 폭이 1%에 육박했다. 성동구와 마포구 모두 2012년 5월 집계 시작 이래 최고치다.

실거주 의무가 있는 토지거래허가구역 지역도 사정은 비슷하다. 강남구(0.75%→0.84%), 송파구(0.70%→0.88%), 서초구(0.65‰→0.77%), 용산구(0.61%→0.74%) 모두 상승폭이 전주보다 커졌다. 다주택자 중과 등으로 '똘똘한 한채' 선호 현상이 높아지면서 실수요와 투자수요를 구분하기 어려워졌다. 부동산원은 "재건축 추진 단지와 대단지를 중심으로 매수 문의가 활발하고 매도 희망 가격도 높게 형성되며 상승 거래가 이어지고 있다"고 분석했다.

"똘똘한 한채 갈아타기 수요까지 차단 가능성"

이번 대책에 따라 잠재 수요층의 대출 여력은 상당 부분 줄어들 것으로 예상된다. 강남3구를 포함해 수도권 전역에서는 2주택 이상 보유한 다주택자의 경우 대출을 아예 못 받는다. 종래에는 담보인정비율(LTV) 30%까지 가능했다. 시장에서는 당장 28일부터 대책을 실행키로 한 만큼 거래가 대폭 줄어들 것으로 예상한다.

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 전경. 2025.06.27 윤동주 기자

실수요층도 규제 영향을 피하기 어려울 것으로 보인다. 생애 최초 LTV를 70%로 10%포인트 낮춘 데다 디딤돌(구입)·버팀목(전세) 등 정책대출도 한도가 수천만 원에서 최대 1억원까지 줄어든다. 종래에 없던 주담대 최대한도를 6억원으로 두면서 강남을 포함한 서울 대다수 지역에서 고가 아파트 구매는 대출이 필요 없는 자산가 위주로 매수에 나설 가능성이 한층 커졌다. 자산이 적은 실수요자 입장에서는 투자 기회를 잃었다고 볼 수도 있는 지점이다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "1주택자 갈아타기, 서민층 주택 구입 기회를 제한할 수 있는 강한 규제인 데다 규제지역 확대 가능성까지 고려하면 시장에 미치는 영향이 작지 않을 것"이라며 "지금 시장은 똘똘한 한채를 추구하며 갈아타기를 시도하는 '1주택자'가 거래의 중심인데, 거래가 적거나 시장 침체 상황에서는 기존 주택 처분이 어려운 만큼 실질적으로 갈아타기 수요까지 차단하는 결과가 될 것"이라고 말했다.

반면 이번 대책이 집값 상승을 잡는 데 효과를 내기 힘들다고 보는 시각도 있다. 손재영 건국대 부동산학과 명예교수는 "이번 대책이 애먼 사람만 잡고 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라며 "과거 15억원 이상 주택에 대출 자체를 전면 금지했는데도 가격이 오르는 등 더 강한 조치도 효과가 없다는 걸 이미 경험했다"고 말했다. 정부가 규제지역 확대 가능성을 내비친 것도 "시장의 큰 흐름을 바꾸기는 어렵다"고 답했다.

27일 서울 마포·성동구 아파트 가격이 2013년 관련 통계 공표가 시작된 이래 가장 큰 폭으로 오른것으로 발표되었다. 서울 아파트 값은 더 오를 것이라는 기대심리로 상승세가 당분간 계속 이어질것으로 전망되고 있다. 사진은 서울 마포의한 부동산 공인중개업소 실거래 안내문. 2025.06.27 윤동주 기자

주택공급 대책도 병행해야

가계부채 관리와 함께 적절한 주택 공급 대책, 수요관리 대책도 필요한 시점이라고 전문가들은 지적한다. 이재명 대통령을 비롯해 새 정부에서는 부동산 대책과 관련해 구체적인 방향성을 제시하지 않고 있다.

전임 윤석열 전 대통령 재임 당시 원희룡 국토교통부 장관이 취임한 후 한 달가량 지난 시점에 첫 부동산 대책을 내놨다. 당시 대책에는 수도권 중심으로 주택공급을 늘리는 한편, 규제지역이나 분양가 상한제 등을 완화하는 내용이 주를 이뤘다. 문재인 전 대통령의 경우 정치인 출신인 김현미 전 의원을 초대 국토부 장관으로 임명, 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 당시 추진한 다양한 수요억제 대책이 오히려 집값을 끌어올리는 데 일조했다는 지적이 있는 탓에 이재명 정부에선 신중모드로 접근할 것이란 관측이 많다.

새 정부 인수위원회 역할을 하는 국정기획위원회의 이춘석 경제2분과 위원장은 최근 간담회에서 "중장기적 시각에서 정부 5년간의 주택 공급, 주거복지 관련 국정과제를 마련하는 데 집중할 것"이라며 "아파트값이 오른다고 해서 단기 대책을 마련하는 것은 올바른 방향은 아니라고 생각한다"고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "공급절벽 우려에 금리인하 국면까지 겹쳐 시장 상황이 녹록지 않다"며 "서울과 수도권에서는 공급확대와 수요조절이라는 투 트랙 카드를 병행하는 것이 필요하다"고 설명했다.

최대열 기자 dychoi@asiae.co.kr
최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr