[초동시각]은행 대출 규제로는 버거운 서울 집값 잡기

이창환 경제금융부 차장

"규제만으로 서울의 집값 상승을 잡는 것은 쉽지 않습니다. 공급대책이 반드시 필요합니다."

최근 만난 금융권 전문가들은 한목소리로 금융 규제만으로 부동산 가격을 안정시키는 것은 불가능에 가깝다고 말했다. 은행 대출을 제한한다고 비싸고 좋은 집에 살고 싶은 사람들의 욕망을 통제하기 어렵다는 것이다.

정부는 집값의 과도한 상승을 막기 위해 대출에 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 한도를 제한해왔고, 토지거래허가제(토허제) 등 각종 규제도 시행했다. 그런데도 올해 서울 주요 지역의 집값은 급등했고 이제는 서울 외곽과 수도권으로 상승 열기가 퍼져나가고 있다. 규제의 풍선효과가 나타나는 모습이다.

집값 상승의 원인을 따져보면 금리 인하에 따른 유동성 증가와 정권 교체에 따른 부동산 시장 활성화 기대심리 등이 있다. 다른 사람들은 전부 집을 사서 부자가 되고 있는데 나만 집이 없어 '벼락거지'가 되고 있는 것만 같은 불안감 역시 무주택자의 매수를 부추기고 있다.

공급부족 문제도 크다. 지난 수년간 서울권에 제대로 된 주택 공급이 없었던 탓에 향후 몇 년 동안 서울에 집이 부족할 것이라는 기대감이 집값을 끌어올리고 있다. 살고 싶은 동네에 좋은 집은 한정돼 있는데 수요는 넘친다. 집값 상승까지 기대된다면 웃돈을 주고서라도 원하는 집을 사고 싶은 것이 사람의 마음이다. 과거에는 부동산 가격이 크게 오르면 주거난과 양극화를 심화시키고 사회 발전을 저해할 것이라는 비판도 많았는데 이제는 그런 얘기도 별로 없다. 순식간에 오르는 집값을 다들 넋 놓고 바라보는 형국이다.

집값 상승을 바라보는 금융당국의 속내는 복잡하다. 일단 다음 달에 스트레스 DSR 3단계가 시행되는 만큼 지금보다는 상황이 개선되길 기대한다. 일각에서 전망하는 주택담보대출에 대한 위험가중치 상향 조정이나 전세대출 DSR 적용은 검토 단계에 있지만 당장 시행하지는 않을 것으로 보인다.

금융 규제는 할 만큼 하고 있으니 새 정부가 제대로 된 부동산 대책을 내주길 바라는 시각도 있다. 특히 공급대책에 대한 기대가 크다. 공급 없이 규제만으로 집값을 잡는 것은 불가능하다는 것은 지난 문재인 정부나 윤석열 정부 때 뼈아프게 경험한 일이기도 하다. DSR 3단계가 시행된다고 해도 집값 상승 억제 효과는 단기적일 가능성도 있다. 살기 좋은 동네에 더 많은 집을 지어주는 것으로 집값 상승의 근본 원인을 해결하자는 것이다.

시장의 기대에도 이재명 정부의 부동산 공급 대책은 아직 명확하지 않다. 집값이 급등하자 지난 12일 부동산시장 및 공급 상황 점검 태스크포스(TF) 회의를 열고 가용한 정책 수단을 총동원하겠다고 공언했지만 시장은 여전히 뜨겁게 타오르는 중이다. 국정기획위원회는 신도시 조성에 부정적인 입장을 드러내기도 한 것으로 알려졌다. 그러면서도 명확한 대안은 내놓지 못하고 있다. 시장에서는 도심 재개발·재건축 규제 완화, 인허가 지연 해결이나 3기 신도시의 빠른 건설·공급량 확대 등이 주요 공급대책으로 제시된다. 신정부가 부동산 상황의 엄중함을 인식하고 보다 빠른 대책을 내놓길 바란다.

이창환 기자 goldfish@asiae.co.kr