[SCMP 칼럼]한국 부동산이 아시아의 바로미터인 이유

아시아 각국의 경제는 저마다의 특성을 지니고 있지만 최근 한국의 흐름은 역내 시장 전반을 이해하는 데 중요한 통찰을 제공할 수 있다.

최근 한국은 많은 주목을 받고 있다. 이달 초 진보 성향의 더불어민주당 대선 후보였던 이재명 대통령이 선거에서 승리를 거뒀기 때문이다. 이는 계엄령을 추진하려 했던 보수 성향 전임자의 실패 이후 몇 달간 정치적 혼란을 겪어 온 한국의 중대한 전환점을 의미한다. 한국은 아시아 4위 경제 대국이다.

한국 주식시장에 투자한 이들은 이재명 대통령의 지배구조 개혁에 고무돼 있다. 이번 대선 결과는 지난 4년을 통틀어 가장 가파른 상승장세를 촉발했다. 이는 코스피가 다른 주요 증시에 비해 낮은 밸류에이션으로 거래되는 '코리아 디스카운트(한국 증시 저평가)' 완화 기대감에 따른 것으로 풀이된다.

그러나 진짜 주목해야 할 분야는 부동산 시장이다. 한국의 주거용 및 상업용 부동산 시장 모두에서 나타나는 여러 요소는 아시아·태평양 지역 전체 부동산 시장의 도전과 기회, 강점을 압축적으로 보여주는 사례라 할 수 있다.

한국의 주택 시장에서 정책 입안자들은 매우 미묘한 균형을 요구받는다. 지난 12일 이창용 한국은행 총재는 여러 아시아 국가의 정부와 중앙은행이 직면한 과제를 한마디로 정리했다. "부동산에 대한 과도한 투자를 용인하던 과거에서 벗어나야 한다"며 경기 부양과 부동산 과열, 주거비 부담 상승 사이의 균형 필요성을 강조한 것이다.

하지만 이미 시장은 과열 국면에 접어든 것으로 보인다. 아시아 부동산 시장 중에서도 투기성 거품이 심한 편에 속하는 한국의 아파트 가격은 지난 3월 이후 연율 기준 7% 상승했다. 또한 5월 가계 대출은 작년 9월 이후 가장 빠른 속도로 증가했다.

노무라증권은 지난 12일 보고서에서 지난해 10월 이후 기준금리를 1%포인트 인하한 한국은행의 완화적 통화정책이 주택 시장 랠리와 가계 부채 증가를 부추기고 있다고 지적했다. 올해 3월부터 강남 등 고가 지역 부동산 구매 시 사전승인 요건이 도입됐음에도 서울 집값이 다시 오르는 이유 중 하나는 이 대통령이 수요 억제보다는 공급 확대를 통한 주거비 부담 완화를 공언했기 때문으로 볼 수 있다.

공급 확대는 말처럼 쉽지 않다. 아시아 각국은 주택 공급 확대에 어려움을 겪었고, 가격 안정을 위해 다시 수요 억제 정책으로 회귀하고 있다. 공공주택 시스템이 잘 갖춰져 수급 불균형이 덜한 싱가포르에서도 잇단 규제 강화에도 불구하고 중고 공공주택 가격은 여전히 급등 중이다.

서울의 임대주택 시장 역시 아시아 부동산 시장의 주요 흐름을 잘 보여주는 사례다. 아시아에서 유일하게 일본만 제도화된 임대주택 시장을 보유하고 있다. 이런 상황에서 한국의 신뢰를 잃은 '전세 제도'는 주거 분야 투자를 확산시키는 촉매제가 되고 있다.

2020년까지만 해도 전세 계약은 서울 수도권 전체 임대시장 중 60%를 차지했다. 하지만 2021년부터 집값이 급락하자 임대인들은 세입자에게 전세금을 돌려주기 어려워졌고, 전세보증금 반환 실패가 급증하면서 일반 월세로의 전환이 가속화됐다.

이에 따라 서울에서는 목적형 임대주택 수요가 뛰었고, 동시에 새 투자 트렌드로 떠오르고 있다. 1인 가구 증가와 전월세 전환 추세는 개발업자와 투자자에게 새로운 기회를 제공하고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅사 JLL에 따르면 서울의 코리빙(co-living·공용 주거) 시장은 빠르게 성장하고 있다. 고급 커뮤니티 시설을 갖춘 스튜디오 중심의 시장이 도시 주거 투자 지형을 바꿔나가는 것이다.

상업용 부동산 시장에서는 서울 오피스 시장의 회복력이 아시아 오피스 시장의 안정성과 우위를 뒷받침하고 있다. 코로나19 이후 원격근무 여파가 크지 않았고, 국내 수요가 강하며, 주거 부문과의 경쟁도 덜해 아시아 오피스는 글로벌 리스 회복세를 주도하고 있다.

특히 미국 등에서 오피스 자산이 외면받는 가운데 한국 부동산 시장에 대한 해외

투자 중 45%가 오피스 부문에 집중돼 있었다. 서울은 아시아 주요 도시 중 공실률이 가장 낮으며, 올해 1분기에는 임대료 상승률 또한 최상위권을 기록하고 있다.

다만 반대로 국내 기관투자가들이 미국·유럽 오피스에 투자한 자산은 지지부진하다. 서구 오피스 시장은 코로나19 팬데믹(세계적 대유행) 여파로 큰 타격을 입었기 때문이다. 글로벌 부동산 서비스 기업인 CBRE에 따르면, 2024년 한국의 해외 부동산 투자 규모는 3억8000만달러에 그쳤으며 이는 "기존 투자 성과가 저조했기 때문"이라고 분석할 수 있다.

결국 한국의 가장 큰 리스크는 외부 변수로 보호무역주의로 인한 충격이 중요하다. 반도체 등 여러 산업에서 글로벌 리더인 한국은 미국 매출 비중이 높은 국가 중 하나이며, 대만과 일본도 마찬가지다. 무역 충격은 아시아 전체에 타격을 주지만 한국에는 더욱더 치명적이라 할 수 있다.

물론 아시아 각국은 저마다의 구조와 특성이 있다. 한 국가의 흐름이 전체 지역을 대표하지는 않는다. 그러나 아시아 부동산 시장을 움직이는 주요 동인을 이해하려면 한국을 보는 것으로 충분하다.

니콜라스 스피로 로레사 어드바이저리 파트너

이 글은 사우스차이나모닝포스트(SCMP)의 칼럼 Why South Korean real estate is a good barometer for Asia를 아시아경제가 번역한 것입니다.

※이 칼럼은 아시아경제와 사우스차이나모닝포스트의 전략적 제휴를 통해 게재되었음을 알립니다.

차민영 기자 blooming@asiae.co.kr