시행 3강의 엇갈린 성적표…신영 웃고, MDM·DS 울었다

신영, 브라이튼 한남·여의도 효과로 영업익 40%↑
MDM, 분양매출 급감…부채비율 6% '건전성' 방어
DS네트웍스, 분양부진에 1600억 적자…부채비율 745%

부동산 경기 침체 속에서 대형 시행사 '3강'의 지난해 성적표가 극명하게 엇갈렸다. 신영은 주요 분양 성공에 힘입어 수익성이 급증한 반면 MDM은 실적 반 토막이 났고, DS네트웍스는 대규모 적자 전환을 했다. 이곳들은 2020년 이후 시행업계의 대표 3사로 통하는 곳이다.

가장 빛난 곳은 신영이다. 3사 중 유일하게 매출과 영업이익 모두 상승했다. 25일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 신영의 지난해 매출은 9753억원, 영업이익은 1031억원으로 집계됐다. 전년 대비 매출은 24.7%, 영업이익은 40.3% 증가했다. 신영의 하이엔드 브랜드 '브라이튼'이 선전하며 실적 상승을 견인했다. '브라이튼 한남'의 시행주체였던 신영한남동개발피에프브이에서 매출 1395억원(당기순이익 494억원), 임대 후 분양에 나선 '브라이튼 여의도'에서 매출 2351억원(당기순이익 132억원)이 각각 발생했다. 예전부터 신영은 다른 곳보다 프로젝트 수가 적은 편이다. 보수적인 전략으로 외형 성장은 더딘 편이나, 지난해와 같이 업황이 어려울 때는 오히려 실적 악화를 방어하기도 한다.

MDM은 매출 3113억원, 영업이익 1227억원을 기록했다. 전년 대비 각각 64.7%, 74.0% 감소했다. 외형과 이익이 모두 줄어든 이유는 2023년 8799억원이었던 분양 매출이 지난해 3099억원으로 급감한 영향이 컸다. 지난해 진행한 주요 프로젝트도 아직 실적에 반영되지 않았다. 수익은 줄었지만, 외부 차입에 거의 의존하지 않아 재무건전성은 지켜냈다. MDM은 부채총계를 자본총계로 나눈 값인 부채비율이 6.4%에 불과하다. 시행뿐만 아니라 건설업계 전반을 통틀어 보기 힘든 부채비율이다.

세 회사 중 가장 부진한 곳은 DS네트웍스였다. 지난해 매출은 7450억원으로 전년 대비 9.0% 감소했다. 영업손실 1603억원을 기록하며 적자 전환했다. 2023년 영업이익은 456억원이었다. 2020년대 이후 가장 공격적으로 사업을 확장한 디벨로퍼인 DS네트웍스는 업황 침체에 가장 큰 영향을 받고 있다. 벌려놓은 사업지 중 상당수가 저조한 분양률로 수익성에 직격탄을 맞고 있다. 분양률 43.47%인 고양향동 지식산업센터 사업장을 비롯해 대구감상동주상복합(분양률 51.15%), 서울길동주상복합(분양률 82.16%) 등이 대표적이다. 재무 건전성에도 빨간불이 켜졌다. 부채비율이 530%에서 745%로 치솟았다. 건설업체가 일반 기업보다 부채비율이 높다는 점을 고려해도 매우 높은 수치다.

3사의 실적이 엇갈리면서 시행업계 판도도 출렁이고 있다. 매출 기준으로 DS네트웍스는 2020년부터 3년 연속 1위를 차지했고, 2023년에는 MDM이 1위를 했다. 지난해는 신영으로 바뀌었다. 5년 새 업계 대표 기업이 계속 갈리고 있는 것이다. 시행업계 관계자는 "분양시장이 확실한 회복세를 보이지 않는 만큼 시행사별 실적 양극화는 갈수록 심해질 가능성이 있다"며 "분양 타이밍을 정확히 설정하고 수익을 제때 회수할 수 있는 구조를 갖춘 시행사가 위기를 버틸 것"이라고 했다.

오유교 기자 5625@asiae.co.kr