"1억으로 10억집 주인된다"…빚 덜지면서 내집마련 가능하다는 '지분형 모기지'[금융현미경]

정부 무주택자 위한 '지분형 모기지' 도입 추진
정부 지원 받아 집값의 10%만 있으면 주택 구매 가능
성공하려면 보다 정밀한 정책 설계 필요

내 돈 1억원만 가지고도 10억원짜리 주택의 주인이 될 수 있는 길이 열리는 것일까. 정부가 추진하는 '지분형 주택금융(모기지)' 정책에 대한 시장의 관심이 커지고 있다.

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

금융위원회가 구상하는 지분형 모기지는 개인의 주택 구매 과정에서 한국주택금융공사(주금공) 등 정책금융기관이 지분 투자자로 참여해 매수자의 대출 부담을 완화하는 제도다.

간단하게 이야기하면 내가 산 집의 소유권을 정부와 나눠 가진다는 개념이다. 예를 들어 집값이 10억원이라고 하면 내 돈은 1억원만 있어도 은행 대출 4억원, 나머지 5억원은 주금공이 지분으로 취득하는 방식이기 때문에 적은 돈으로도 내 집 마련이 가능하다.

금융위가 지분형 모기지를 추진하는 것은 무주택자에 대한 지원 확대와 동시에 증가하는 가계부채를 줄이기 위한 방편이다. 지분형 모기지에서 정부가 지원하는 금액은 대출이 아닌 투자로 잡히기 때문에 최근 사회적으로 문제가 되는 가계부채가 늘어나지 않는다. 개인은 지분 일부만 매입하면 되기 때문에 매우 저렴한 가격으로 안정적으로 주택을 구입할 수 있고, 정부는 가계부채 관리와 무주택자 지원, 주택가격 안정 등을 동시에 추구할 수 있다.

김병환 금융위원장은 지난 3일 열린 한 토론회에서 "그동안 무주택자들이 집을 살 때 이자를 깎아주는 방식으로 정부가 지원했는데 가계부채나 거시건전성 관리 차원에서 바람직한지에 대한 고민을 했다"며 "대안으로 지분형 모기지를 준비하고 있으며 집을 사는 데 부족한 자금을 대출이 아닌 지분 형식으로 공공부문에서 같이 투자해서 부채를 일으키지 않는 방식으로 정책금융을 활용할 수 있는 방안"이라고 설명했다.

정부(주금공)가 아무런 대가 없이 지분 50%를 투자해주지는 않는다. 주금공이 가져가는 50%의 지분에 대해서는 시중 이자보다 낮은 월세 개념의 사용료를 내게 된다. 만약 집값이 오를 것 같으면 내가 먼저 나서서 주금공 지분을 사서 시세 차익을 노릴 수 있다. 반대로 집값이 하락할 것 같으면 주금공이 손실을 먼저 부담하는 구조라 매수자에게 유리하다.

혜택이 워낙 좋기 때문에 모든 국민을 대상으로 공급되지는 않을 전망이다. 무주택자와 신혼부부, 저소득 청년 등 일정 자격을 갖춘 이들을 대상으로 최초 시범사업이 진행될 가능성이 크다. 무주택자가 정책의 주요 대상이기 때문에 구매할 수 있는 주택의 상한선도 정해질 전망이다. 금융위는 오는 6월 정책 로드맵을 발표할 예정인데 그에 앞서 유관기관들과 실무회의를 진행 중이며, 다양한 이해관계자를 대상으로 간담회를 개최해 의견을 수렴할 계획이다.

정책이 성공적으로 안착하기 위해서는 보다 정교한 계획이 필요하다는 지적도 있다. 정부가 과거에도 유사한 제도를 도입했지만 현재까지의 성과는 크지 않았기 때문이다. 예컨대 2013년 발표된 공유형 모기지는 매각 이익을 공유하는 방식(수익)과 매각 손익을 모두 공유하는 방식(손익)의 제도였다. 도입 초기에는 시장의 관심을 받았으나 주택시장 회복세가 뚜렷해지자 2016년 이후 시장의 외면을 받으면서 사실상 유명무실해졌다.

2020년 발표된 지분적립형 주택은 최초 주택 구입 시 개인은 주택 가격의 일부만 지불하고 나머지 지분을 일정 기간 나눠 적립해 최종적으로 주택의 100% 소유권을 얻는 형태였다. 2021년 공공주택 특별법 시행령을 개정하고, 2023년 최초 공급을 예정했지만 여러 가지 이유로 아직까지 사업 추진이 지연되고 있다.

허윤경 한국건설산업연구원 연구위원은 "거시경제적 측면뿐 아니라 주택시장의 구조변화 측면에서도 대안적 주택금융의 도입에 동의한다"면서도 "지금까지 시도된 정책의 경험, 시장 안착을 위한 보안 사항 등 다각적 측면에서 상품 구조를 검토해야 정부와 수요자 모두가 도움 될 수 있는 제도로 정착될 것"이라고 밝혔다.

허 연구위원은 "수익을 공유하는 방식은 경기 상황에 따라 이해가 엇갈리고 공유형 모기지에서 보듯이 수요 편차가 클 수밖에 없다"며 "경기가 좋을 때는 직접 분양에 수요가 집중되고 경기가 나쁠 때 공공과 지분을 공유할 가능성이 높음에 따라 상품에 대한 위험 관리 설계가 중요하다"고 덧붙였다.

이창환 기자 goldfish@asiae.co.kr