올해 서울 전셋값 '상고하고' …"매수 미루자 전세로 풍선효과"

부동산전문가 10인 '2025 아파트 시장 전망' 분석
10명 전원 서울 아파트 전세가 '상고하고' 예상

금리 인하·공급 감소·대출 규제·매매 저조
전셋값 상승 요인 산더미

<'2025 아파트 시장 전망' 글 싣는 순서>
① 매매시장(서울·경기도 및 인천·지방)
▶② 전세시장(서울·경기도 및 인천·지방)
③ 시장 영향 및 정책

서울의 걷다 칼럼용-서울 도심에 아파트와 주택이 함께 있는 주거단지 모습. 사진=조용준 기자 jun21@

"새 아파트 입주물량 부족 여파로 전셋값은 1년 내내 불안할 것이다."

부동산 전문가들은 올해 서울 아파트 전세시장을 이같이 예상했다. 신축 아파트 물량 축소, 주택담보대출 한도 규제에 따른 임대차 쏠림현상, 향후 금리 인하 가능성이 전셋값을 밀어 올릴 것으로 내다봤다. 7일 아시아경제의 ‘2025 아파트 시장 전망’에 따르면 이번 조사에 참여한 전문가 10명 전원이 "서울 아파트 전세시장은 ‘상고하고’ 흐름을 이어갈 것"이라고 전망했다. 조사는 지난달 27일 설문조사와 서면 인터뷰 형식으로 실시했다.

전문가들은 서울 아파트 전셋값 상승률을 1~5% 사이로 예상했다. 지난해 말과 올해 초 전셋값은 일단 주춤하는 모양새다. 한국부동산원이 지난 2일 발표한 ‘2024년 12월 다섯째 주 주간 아파트 가격 동향’을 보면 서울 전셋값은 제자리걸음(0.0%) 했다. 입주물량이 많은 강동구(-0.06%), 성동구(-0.05%), 동대문구(-0.04%)의 내림세가 서초구·강서구·노원구·중구(0.03%)의 오름세를 상쇄했다.

규제 강화에 공급 부족 "전세 눌러앉을래"

대출 규제 등의 여파로 아파트 거래가 위축되며 매물이 계속 쌓이고 있는 24일 서울 강남 한 부동산에 매매와 전세 매물 전단이 붙어 있다. 사진=강진형 기자

전문가들은 이런 보합세가 깨지는 것이 시간문제라고 봤다. 금리 인하와 입주물량 감소가 전셋값에 큰 영향을 미칠 것이라 예상했다. 윤수민 NH농협 부동산 수석전문위원은 "현재는 전세대출 금리가 높아서 가격이 약세를 보이지만, 앞으로 한국은행이 기준금리를 내리고 대출 금리가 하락하면 가격이 오를 것"이라고 했다. 윤 위원은 "올해 하반기에는 공급 불안이 전세시장 분위기를 지배할 가능성이 아주 높아서 불안감은 더 확대될 것"이라고 했다. 박원갑 KB부동산 수석전문위원도 "전세대출 금리가 하락할 예정인 데다, 집을 사지 않고 전세에 눌러앉겠다는 사람들이 늘어나면서 서울 전세가격은 ‘상고하고’ 흐름을 보일 것"이라고 했다.

올해 상반기 매매 시장에 드리운 암운도 전셋값 상승의 요인으로 작용할 전망이다. 김제경 투미컨설팅연구소장은 "탄핵정국과 대출규제로 매수심리가 지금처럼 위축될 때는 전·월세 수요가 늘어난다"고 했다. 윤지해 부동산114 리서치팀장도 "지난해 9월부터 주택담보대출 한도 규제가 강화되면서 매매 수요가 전·월세 수요로 전환했다"며 "풍선효과로 전셋값이 오르게 될 것"이라고 했다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "전세계약 갱신권 종료로 비교적 저렴한 임대차 물건을 원한다면 입주물량이 많은 곳을 살펴야 한다"며 "서울 안에서는 동대문구를 꼽을 수 있다"고 전했다.

경기도·인천까지 '상고하고' 응답 가장 많아

경기도·인천 아파트 전세 시장 전망도 '상고하고'(7명) 응답이 가장 많았다. 그 뒤를 '보합'(2명)과 '상저하고'(1명)가 이었다. 김효선 NH농협 부동산수석전문위원은 "경기도와 인천도 아파트 입주물량이 본격적으로 감소해서 수요가 많은 지역 위주로 상승추세가 이어질 것"이라고 했다.

김 위원은 "평택, 안성, 이천 지역은 공급과잉으로 인해 가격이 내려갈 수 있지만, 입지가 우수한 한강 이남권 위주로는 상승세가 지속될 것"이라고 내다봤다. 그는 "장기적으로 1기 신도시 이주까지 고려해야 한다"며 "전세 공급난이 심해질 것을 감안하면 4년 동안 안정적으로 거주할 수 있는 지역을 선택하는 걸 추천한다"고 덧붙였다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "특히 수원, 용인, 성남, 화성은 입주물량 감소가 두드러져 전세가가 오를 수 있다"고 전망했다.

지방 전세는 매매보다 강세

부산항에 HMM 컨테이너선이 정박돼 있다. 사진=강진형 기자aymsdream@

지방의 아파트 전셋값은 매매가격보다 강세를 보일 것이란 의견이 다수였다. 지방 아파트 매매가격에 대해서 전문가 10명 중 6명은 "미분양 적체 탓에 내릴 것"이라고 답했었다. 하지만 전세가격은 '보합'(5명)이 절반을 차지했다. '상고하고'(2명), '상저하고'(2명), '상저하저'(1명) 응답도 골고루 나왔다.

김규정 한국투자증권 부동산전문위원은 "올해 지방 아파트 전세가는 매매가보다는 상승세를 보일 것"이라고 예상했다. 지방에서도 대출규제와 정치적 불확실성으로 집을 사지 않고 전세를 찾는 이들이 늘어나고 있어서다. 여기에 전세대출 금리까지 내리면 지방 아파트 전세의 장기하락 추세는 약보합 수준으로 전환할 것이라는 게 전문가들 의견이다. 이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "탄핵정국에서 벗어나면 지방에서 전세시장을 중심으로 이주 수요가 증가할 것"이라고 했다.

심나영 기자 sny@asiae.co.kr
박승욱 기자 ty1615@asiae.co.kr
한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr
권현지 기자 hjk@asiae.co.kr