주산연 "내년 서울 1.7% 상승, 공급 부족 등으로 하반기 강세"(종합)

서울 1.7%·수도권 0.8% 상승, 전국 0.5% 하락 전망
전세가 전국 1.2% 상승…매매 상승 전이 가능성
주택 인허가·착공, 예년 평균 대비 30% 가량 감소
공급 부족 누적에 26년 이후 폭등 우려도
서종대 주산연 대표 금융규제 관련 작심 발언

주택산업연구원은 내년에도 서울 집값(1.7%)이 뛸 것이라고 전망했다. 주택 공급부족, 금리 하락, 높은 전월세 가격 등으로 인해 중반기 이후부터 강세로 돌아설 것이라는 분석이다. 이는 2026년에 이르러서는 집값 폭등이라는 결과를 낳을 수 있다고 내다봤다.

특히 서종대 주산연 대표는 이를 막기 위해 "비정상적인 주택금융 규제를 조속히 정상화해야 한다"고 강조했다. 그는 총부채원리금상환비율(DSR)을 정부 규제로 다룬 점과 이복현 금감원장의 대출 규제 관련 발언, PF 자기자본 비율을 높이는 등의 조치가 공급 부족을 야기했다고 지적했다. 그는 "금융감독원은 정책수립 기관이 아니다. 감독기관장이 이래라저래라하는 곳이 어디 있냐"라고 비판했다.

내년 집값 오른다

주택산업연구원은 19일 대한상공회의소에서 ‘2025년 주택시장 전망과 정책방향’ 세미나를 열었다. 주산연은 탄핵과 경기침체, 강력한 대출규제 등을 집값 하락 요인으로 꼽았다. 그러나 금리 하향조정, 주택시장 진입인구 증가, 공급부족 누적 등 상승 요인으로 인해 수도권과 일부 광역시 집값이 상승할 것으로 봤다.

주산연은 "올해 상반기 경기침체가 이어지고, 비정상적으로 높은 주택담보대출 금리와 대출규제가 지속될 가능성이 크다"고 전망했다. 그러나 "주택 시장에 진입하는 30대 인구 급증과 금리하향 조정 가능성, 주담대와 PF 정상화 등으로 중반기 이후 부터는 주택시장도 다시 해빙무드로 돌아설 가능성이 크다"고 분석했다.

주택 시장에 진입하는 30세 도달 인구는 지난해부터 75만명대로 늘어났다. 2017~2021년 연평균 67만명대에서 2022~2024년까지 74만명대로 뛰었다. 내년에는 73만5000명으로 추산된다. 30세 도달 인구의 증가로 인해 전월세 수요는 많아질 것으로 관측됐다. 정부가 추산한 내년 주택 수요(제3차 장기주거종합계획)는 전국 기준 42만7200가구로 추산된다. 반면 내년 공급물량(준공물량)은 31만8800가구로 수요 대비 공급 물량이 10만8400가구 가량 부족하다.

주산연은 경제성장률과 주택수급지수, 금리변화 등을 고려해 주택 매매가격 전망 결과도 제시했다. 전년 대비 서울은 1.7% 상승, 수도권은 0.8% 오른다. 그러나 비수도권 지역에서 1.4% 하락하면서 전국 주택 가격은 0.5% 하락할 것으로 예상했다.

주산연은 "탄핵절차 진행으로 인해 내년 상반기 중 집값에 하락 요인으로 작용할 것이라는 언론보도가 많았으나, 노무현 대통령 때는 영향이 거의 없었고 박근혜 대통령 때는 2~3달 상승폭이 줄어들다가 곧 회복된 것으로 나타났다"고 밝혔다.

내년 주택 거래량은 올해와 비슷한 63만건 수준으로 예상했다. 주산연은 "전체 주택재고의 3.1%에 상당하는 물량"이라며 "주택시장이 과열이나 침체되지 않은 정상거래시기에 90만 가구 내외(4~5%)였던 점을 감안하면 올해와 내년의 거래량은 정상 거래시기의 70% 수준"이라고 설명했다.

공급부족 누적에…2026년 이후 집값 폭등 가능성

최근 2~3년간 공급부족이 누적되면서 2026년 이후 부동산 시장이 폭등할 가능성도 제기됐다. 서종대 주산연 대표는 "내년에 어떤 정부도 확장 정책을 펼 수 밖에 없을 것이고 착공 물량이 12만가구 가량 부족하다. 저금리, 경기확장, 공급부족이 겹치면서 폭등세로 갈 우려가 있다"며 "3기 신도시를 2026년부터 분양하더라도 집값을 잡기는 어렵고 입주가 진행되는 2029년에야 잡힐 것으로 본다"고 말했다.

내년 아파트 입주물량은 전국 기준 26만6022가구로 올해(36만3921가구) 대비 10만가구 가량 적다. 최근 10년(2014~2023년) 연 평균 입주 물량 35만724가구와 비교해도 9만가구 가량 부족하다. 권역별로는 서울 3만5915가구, 수도권(서울 포함) 12만8224가구, 지방 13만7798가구다.

주산연은 윤석열 정부 출범 이후부터 내년 말까지 공급 50만 가구 이상 공급 부족이 누적될 것이라고 분석했다. 민간 시장에서는 PF 위기로 인해 조달 금리가 높아지면서 주택건설사업 착수가 어려운 상황이다. LH 등 공공부문에서 공급물량을 늘리고 있지만 연 평균 45만가구 내외로 수요가 증가하는 상황에 비해서는 역부족인 실정이다.

내년 전세가격은 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 상승할 것으로 나타났다. 전세가격 오르며 매매가 상승의 요인으로 작용할 전망이다. 아파트와 비아파트 입주물량이 크게 감소하면서 공급부족으로 인한 전월세 가격 상승세가 이어질 것으로 예상된다. 주산연은 월세 가격도 상승세를 유지할 것이라고 내다봤다.

"주택 금융 규제부터 풀어야"

주산연은 정부가 주택 수급 불안을 잠재우기 위해 각종 규제를 완화하고 공공택지지정 등을 확대하고 있지만, 주택금융 관련 규제부터 해소해야한다고 지적했다. 현재 금융 규제를 통해 집값을 잡은 것처럼 보이나 공급 부족을 해결하지 않은 상황이다 보니 향후 충격파가 더욱 커질 수 있다는 분석이다.

서 대표는 "비정상적인 주택금융관련 규제를 최우선적으로 정상화하고 민간공급을 크게 위축시키는 건축비 문제와 PF 경색, 과도한 기부채납을 신속히 개선해야 한다"며 "공공택지 개발절차를 단축해 3기신도시에서 주택공급이 하루빨리 이뤄지게 하는데 중점을 둬야 할 것"이라고 설명했다.

특히 금감원장의 발언으로 시작된 대출규제 강화가 국토부 등 유관 부처들과 합의되지 않아 혼선을 일으켰다고 봤다. 서 대표는 "가장 큰 문제는 금감원에서 말로 하는 규제다. 금감원에서 9월 말까지 대출과 금리를 올리라 마라 이야기를 했는데, 그런 정책은 금융위가 수립해야 하는 것"이라며 "모든 정부의 규제정책은 법규에 따라 하는 것이다. 지금도 은행 쪽 이야기를 들어보면 뭘 하지를 못 한다고 한다. 대출은 풀어놨지만 은행마다 다 다르다. 국토부, 금융위, 기재부 등과 만나서 이야기를 했어야하는게 아닌가 생각한다"고 말했다.

한진주 기자 truepearl@asiae.co.kr